萬(wàn)科各項(xiàng)目敏感問題及銷售口徑

一、 關(guān)于房貸政策
（整體原則：詳細(xì)了解客戶目前貸款情況，不要向客戶發(fā)表自己的觀點(diǎn)，尤其不要自行解釋“認(rèn)房又認(rèn)貸”等條件，可以溝通我們會(huì)在客戶配合提供資料的情況下，盡量幫客戶跟銀行溝通，但是是否能夠按揭，以銀行最終答復(fù)為準(zhǔn)。

房貸政策 問題及口徑

1 請(qǐng)問新政策下的“第二套房”是如何界定呢？（通常客戶會(huì)問：之前我已經(jīng)有一套房，現(xiàn)在再買房算第幾套呢？）
具體第二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)務(wù)院頒布的政策和各銀行的執(zhí)行細(xì)則為準(zhǔn)，如果您有意向購(gòu)房，可以提供您的資料，我們協(xié)助您在銀行進(jìn)行查詢。

2 你們賣的房是合拼戶型，能夠按1套房來(lái)做按揭嗎？
有拼合戶型的項(xiàng)目：因?yàn)槲覀兪前凑諆商追窟M(jìn)行銷售，因此還是要按照兩套房辦理按揭手續(xù)，具體每套房的按揭成數(shù)和利息，要根據(jù)您的個(gè)人目前貸款情況而定，如果您有意向購(gòu)買，可以提供您的個(gè)人資料，我們協(xié)助您向銀行查詢。
沒有拼合戶型的項(xiàng)目：不好意思，我們項(xiàng)目沒有合拼戶型，因此不存在這個(gè)問題。

3 第三套房目前銀行能夠貸款嗎？
按揭貸款方面是以銀行的執(zhí)行細(xì)則為準(zhǔn)，我們現(xiàn)場(chǎng)有銀行，您可以提供相關(guān)資料，我們現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助您進(jìn)行查詢。

4 非深戶，社保不夠1年的想買房，萬(wàn)科有什么辦法應(yīng)對(duì)？
我們一直是按照國(guó)家政策來(lái)執(zhí)行的，銀行方面的要求也是要求由社保局提供滿1年社保的證明。如果不足1年，您需要咨詢一下社保局是否可以補(bǔ)。

5 之前買了2套，但有1套是一次性付款的，現(xiàn)在想買第三套（按揭），第三套銀行給不給貸款？還是當(dāng)做第二套首付50%？
按揭貸款方面是以銀行的執(zhí)行細(xì)則為準(zhǔn)，我們現(xiàn)場(chǎng)有銀行，您可以提供相關(guān)資料，我們現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助您進(jìn)行查詢。

二、關(guān)于其他政策 問題及口徑

政府會(huì)不會(huì)征收物業(yè)稅呢？
暫時(shí)我們還沒有收到類似的通知，但是以我自己從媒體了解到的信息，短期內(nèi)難以實(shí)行，而且即使實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)的影響也不會(huì)太大。
1） 物業(yè)稅的開征需要對(duì)品種眾多的稅收進(jìn)行合并，且各地方的稅收標(biāo)準(zhǔn)不一，據(jù)國(guó)稅部門有關(guān)人士指出現(xiàn)時(shí)物業(yè)稅的擬定還處于一個(gè)研究階段，短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)征收物業(yè)稅；
2） 物業(yè)稅的征收涉及房地產(chǎn)評(píng)估、土地類型等因素，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)評(píng)估人員僅有3.5萬(wàn)人，這相對(duì)于全國(guó)660多個(gè)城市龐大的房地產(chǎn)數(shù)量來(lái)說顯然是微不足道的。短期內(nèi)是很難解決這些問題的。
3） 即使物業(yè)稅開始實(shí)施，也不會(huì)是針對(duì)第一套住房，應(yīng)該是針對(duì)第二、三套以上的房產(chǎn)。
4） 物業(yè)稅稅率較低，專家預(yù)測(cè)稅率在0.5-1%之間，跟加息的效果差不多。
5） 從深圳來(lái)看，深圳特區(qū)報(bào)已報(bào)道，記者采訪地稅部門得出肯定答復(fù)，試征物業(yè)稅傳聞不實(shí)。
境外人士可否購(gòu)買合拼單位？
按照政府政策規(guī)定，境外人士只能購(gòu)買一套商品房，或者您可以和您的朋友一起買，一人一套。

三、關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì) 問題及口徑

目前的市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大幅下跌呢？
很少人有能力對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，就我個(gè)人認(rèn)為，市場(chǎng)的階段性調(diào)整是正常的，調(diào)整的目的也是為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更好的發(fā)展，因此不論是從中國(guó)城市化進(jìn)程還是深圳土地供應(yīng)情況來(lái)看，住宅的供應(yīng)長(zhǎng)期來(lái)看是供不應(yīng)求的，因此也導(dǎo)致房?jī)r(jià)有繼續(xù)上漲的可能。而且從現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性因素也在增加，所以房地產(chǎn)的穩(wěn)定對(duì)國(guó)家來(lái)講是非常重要的，房?jī)r(jià)過大的波動(dòng)應(yīng)該也是政府不愿意看到的。

目前市場(chǎng)上已經(jīng)有項(xiàng)目降價(jià)了，萬(wàn)科會(huì)不會(huì)降價(jià)呢?
價(jià)格的走勢(shì)更多的是由市場(chǎng)因素決定，任何人不能肯定的說降還是不降，但是相比較來(lái)說萬(wàn)科的品牌和產(chǎn)品力確保了萬(wàn)科的樓盤有更強(qiáng)、更好的成長(zhǎng)性。

加息是否會(huì)讓房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌？
1） 一方面加息對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，另一方面，加息針對(duì)的是宏觀經(jīng)濟(jì)，調(diào)整的是基準(zhǔn)利率，而且有加息就有降息，一旦未來(lái)降息，實(shí)際上就將這種影響完全抵消了。
2） 一兩次加息并不會(huì)大幅增加購(gòu)房的成本，對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。根據(jù)政府以往的加息幅度來(lái)看，一般是0.27%，也就相當(dāng)于100萬(wàn)貸款，加息后每個(gè)月增加170元。
3） 加息是國(guó)家針對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)做出的反應(yīng)，不僅僅是針對(duì)房地產(chǎn)的；所以加息帶來(lái)的是所有成本的增加，也就相當(dāng)于開發(fā)商的開發(fā)資金成本也增加了。

現(xiàn)在是否是入市時(shí)機(jī)？你怎么看法？
我認(rèn)為不存在最好的入市時(shí)機(jī)，就像股市一樣，很少人能正好在谷底買入，只要是產(chǎn)品符合您個(gè)人的購(gòu)房需求，就應(yīng)該盡力把握住，畢竟房產(chǎn)是個(gè)長(zhǎng)期投資的過程。
市

場(chǎng)不穩(wěn)定，如果我買了之后降價(jià)了，你們會(huì)不會(huì)補(bǔ)差價(jià)？
萬(wàn)科的品牌和產(chǎn)品力確保了萬(wàn)科的樓盤有更強(qiáng)、更好的成長(zhǎng)性，其產(chǎn)品在市場(chǎng)上的保值能力是很好的。但是任何市場(chǎng)也都是有波動(dòng)的，房?jī)r(jià)也會(huì)有漲有跌，這種上漲的受益者是您，下跌的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者同樣也是您；此外，我們希望客戶能夠用更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看待房?jī)r(jià)的漲跌。
深

圳有那么多有錢人買房嗎？我認(rèn)為該買的都已經(jīng)買過了？
1） 目前我國(guó)處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的初期，還將會(huì)有大量的人口涌入城市，住房的需求是非常大的，美國(guó)、日本經(jīng)歷了30-40年，才解決由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的住房需求大量增長(zhǎng)的問題，國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程才10年，客戶購(gòu)房需求還是非常強(qiáng)烈的。
2） 并且從深圳特有的人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，這是一個(gè)以年輕人為主的城市，很多人都是一步步打拼，不斷積累財(cái)富，從這一方面來(lái)講深圳的需求其實(shí)更為旺盛。
您覺得現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境與08年時(shí)一樣嗎？
最大的不同是買方和賣方的心態(tài)都不一樣了。經(jīng)歷過08年，然后又是09年，到2013年.2014年調(diào)控的時(shí)候，開發(fā)商都認(rèn)識(shí)到土地的稀缺性，客戶也會(huì)用更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看待房?jī)r(jià)的漲跌。

是不是去二三線城市投資會(huì)更好？
二三線城市的確面臨很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是有幾個(gè)方面需要綜合考慮：
1） 市場(chǎng)是否完善：很多二三線城市都是以賣一手房為主，賣二手房的地鋪很少，房子買了之后很難再轉(zhuǎn)手。
2） 客戶支付實(shí)力是否能夠支撐房?jī)r(jià)：您可以拿深圳的房?jī)r(jià)和收入與二三線城市的房?jī)r(jià)和收入進(jìn)行對(duì)比一下，可能二三線城市的房?jī)r(jià)也不便宜。
3） 投資回報(bào)率是否合適：如果買了之后可以租多少錢。雖然說租金并不是投資的主要收益，但是對(duì)反應(yīng)一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否偏高，市場(chǎng)需求是否有足夠支撐還是很有說服力的。
4） 市場(chǎng)的其他風(fēng)險(xiǎn)：不僅僅是漲跌的風(fēng)險(xiǎn)，還有包括其他的，比如說辦理手續(xù)的速度、周期；從買房到拿到房產(chǎn)證的周期等等。

報(bào)道王石說：“樓價(jià)還會(huì)降?！比f(wàn)科工作人員是怎么看的？你認(rèn)為還能降多少？
目前市場(chǎng)上的確還有部分開發(fā)商抱有僥幸心理，但是對(duì)于萬(wàn)科而言，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，已經(jīng)進(jìn)行了合理定價(jià)。萬(wàn)科一向順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，尊重市場(chǎng)實(shí)際情況合理定價(jià)：一方面，在合理的價(jià)格區(qū)間提供價(jià)值最大化的產(chǎn)品是萬(wàn)科在市場(chǎng)中始終保持領(lǐng)先的重要原因之一；另一方面，萬(wàn)科不捂盤，快速的銷售得益于合理的定價(jià)。
· 支持點(diǎn)一、從熱點(diǎn)城市來(lái)看，深圳的發(fā)展現(xiàn)狀與北京、上海相比有其特殊性。
A. 深港一體化。交通配套的完善、社會(huì)保障體系的統(tǒng)一等會(huì)減少深圳與香港的價(jià)格差距。
B. 關(guān)外內(nèi)外一體化。深圳關(guān)外內(nèi)外一體化也將為城市人居品質(zhì)提升帶來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)。
C. 深圳城市更新。深圳隨著地鐵完善，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，無(wú)論城市發(fā)展還是生活條件改善的潛力都比較大。
相關(guān)數(shù)據(jù)支持：
價(jià)格與香港相比有較大差距：目前香港一手房的套均總價(jià)622萬(wàn)，而深圳的套均總價(jià)才300萬(wàn)，香港的價(jià)格是深圳的2倍。
價(jià)格與北京、上海相比有差距：以北京昌平為例，類似深圳的龍崗中心區(qū)，售價(jià)已超過3萬(wàn)，而四環(huán)邊上，價(jià)格則已到5-6萬(wàn)以上；大部分白領(lǐng)都被擠到房山這樣的區(qū)域。
· 支持點(diǎn)二、從萬(wàn)科產(chǎn)品價(jià)值分析價(jià)格合理性：（由各個(gè)項(xiàng)目各自分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及賣點(diǎn)）
· 支持點(diǎn)三、從萬(wàn)科品牌來(lái)看，全國(guó)性龍頭品牌的價(jià)值在任一市場(chǎng)環(huán)境下的優(yōu)勢(shì)均十分明顯。其價(jià)值不僅體現(xiàn)在品牌溢價(jià)本身，更在于其突破住宅本身的價(jià)值：無(wú)論社區(qū)服務(wù)配套，還是建筑技術(shù)水平都是品質(zhì)和價(jià)值的保證。

談?wù)勀鷮?duì)國(guó)家新政的看法？
1） 首先，此次政策是為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施，不是要打擊房地產(chǎn)業(yè)，打壓房?jī)r(jià)，畢竟房地產(chǎn)業(yè)牽連數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)，它的發(fā)展影響到整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展；
2） 其次，從目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回落，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性因素也在增加，所以房地產(chǎn)的穩(wěn)定對(duì)國(guó)家來(lái)講是非常重要的。
3） 再來(lái)看深圳，近兩年政府正在加快推進(jìn)城市更新，這是一個(gè)城市發(fā)展到相當(dāng)發(fā)達(dá)的階段才會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象。深圳的人均GDP達(dá)到了1.36萬(wàn)美元，已經(jīng)超出了中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平（0.4-1萬(wàn)美元）；在這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上一旦完成城市更新，深圳的城市面貌將發(fā)生質(zhì)的飛躍，房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)躍上一個(gè)新臺(tái)階。
4） 還有深圳的撤關(guān)，關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化；中國(guó)包括深圳的發(fā)展其實(shí)都是政策導(dǎo)向型發(fā)展，這次關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化對(duì)原關(guān)外區(qū)域影響是巨大的，尤其是政府規(guī)劃的四大新城：龍華新城、大運(yùn)新城、光明新城、坪山新城。
因此，從深圳的發(fā)展情況來(lái)看，這是一次新的發(fā)展機(jī)遇！很多人可能沒有趕上深圳第一輪的快速發(fā)展，但是這一次第二輪的快速發(fā)展還有很多機(jī)會(huì)！

四、贈(zèng)送面積類 問題及口徑
你們這種戶型有贈(zèng)送嗎？贈(zèng)送多少面積??？
1） 不管任何情況堅(jiān)決不提“贈(zèng)送、送”字眼；
2） 其實(shí)買房更重要的是看您自己對(duì)這個(gè)戶型以及空間的認(rèn)同感，這個(gè)才是最重要的。產(chǎn)品設(shè)計(jì)一直是萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)科在戶型設(shè)計(jì)上是非常下功夫的，所以不斷在設(shè)計(jì)有創(chuàng)新的產(chǎn)品，對(duì)每個(gè)戶型，力爭(zhēng)提供給客戶最大的空間享受。做到空間合理利用，居住舒適，使用率和性價(jià)比都高。
3） 如果客戶非常較真問道關(guān)于多出來(lái)的一塊面積，則按照集團(tuán)統(tǒng)一口徑“我司會(huì)盡量站在客戶角度，盡最大可能為客戶獲取更多的房屋價(jià)值?！?/p>

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