對西城天街在開工之際提出設(shè)影院的反思

【項(xiàng)目計劃】：

3月 25日基礎(chǔ)開工

【計劃執(zhí)行情況】：

現(xiàn)場部分區(qū)域開工、部分區(qū)域未開工

【項(xiàng)目部的呼聲】：

裙樓4-5層局部打通形成電影院直接改變建筑、結(jié)構(gòu)、消防、功能配套等，涉及面廣，工作難度大，嚴(yán)重阻礙了整個工程的順利實(shí)施，直接影響整個工程前期工作的開展。

【結(jié)論】

（1）商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該何時提出？

根據(jù)公司項(xiàng)目計劃標(biāo)準(zhǔn)工序，商運(yùn)公司應(yīng)該在項(xiàng)目發(fā)出概念設(shè)計任務(wù)書之前提出項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃概念，在項(xiàng)目方案階段提出商業(yè)對建筑的要求，這樣才可以使整個項(xiàng)目進(jìn)度保持連續(xù)性。所以，我們首先必須認(rèn)識到，開工之際提出西城天街設(shè)置電影院，顯然不符合公司的標(biāo)準(zhǔn)工序要求；

（2）各部門應(yīng)該如何對待這次“意外”事件？

首先，我們要求我們的商運(yùn)公司能夠迅速提高自己的專業(yè)規(guī)劃能力，只有商運(yùn)公司的專業(yè)能力整體提高了，項(xiàng)目團(tuán)隊各方面的能力都提高了，相應(yīng)的商業(yè)項(xiàng)目才有可能越做越順、越做越輕松，否則，類似事情必然還會重現(xiàn)。

其次，非常感謝我們西城天街項(xiàng)目團(tuán)隊，項(xiàng)目團(tuán)隊對待這一意外事件有二個基本態(tài)度值得稱道：第一，積極研究問題、解決問題；第二、深入總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，盡可能降低了此事對項(xiàng)目運(yùn)營的不良影響。

【過程回放】：

1、項(xiàng)目完成初步設(shè)計；

2、1月：華夏柏欣公司介入西城天街商業(yè)規(guī)劃；

3、2月：根據(jù)柏欣公司建議，商運(yùn)公司提出增加電影院的構(gòu)想，也提。行止夠思路出IMAX影院概念，2月 20日－22日，商運(yùn)公司組織工程部、研發(fā)部到上海考察IMAX影院；

4、之后，商運(yùn)公司明確取消IMAX，但申請配置影院，項(xiàng)目部、研發(fā)部、商運(yùn)公司就具體設(shè)計、以及施工方案進(jìn)行反復(fù)研討。

紫都城開閉所電源進(jìn)線工程成本超過正常水平的總結(jié)和反思

【計劃】：

1、2、3期正式用電施工合同簽訂

【計劃執(zhí)行情況】：

造價采購部在準(zhǔn)備簽訂合同的過程中，發(fā)現(xiàn)由于需要從高新區(qū)柏嶺變電站引線，總成本非常高，在向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報后，決定停止原實(shí)施方案，考慮相對更經(jīng)濟(jì)的方案，并由此引發(fā)對發(fā)展部前期土地調(diào)研、合同談判的總結(jié)和反思；

【影響和后果】：

（1）從計劃上看，整個工期已經(jīng)非常緊張；

（2）從成本上看，該項(xiàng)工程成本必然大大超過其他項(xiàng)目（詳見后文）；

【過程說明】：

4月7日，造價采購部組織紫都城正式用電前期工作協(xié)調(diào)會，在對既定方案進(jìn)行細(xì)節(jié)研討的過程中，參會人員對該項(xiàng)目位于渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)，但因?yàn)辇埾?zhèn)老變電站負(fù)荷已滿，新的尚未建成，故需要從6公里外的高新區(qū)柏嶺變電站引入正式施工用電一事提出疑問：既然該項(xiàng)目已經(jīng)按規(guī)定支付了高達(dá)140元/平米的配套費(fèi)，為何還要我司承擔(dān)市政配套不完善帶來的巨額成本？

4月8日-27日，造價采購部和項(xiàng)目部重新確定了實(shí)施方案，決定從項(xiàng)目周邊引入臨時進(jìn)線（較原方案結(jié)余250余萬），同時，發(fā)展部聯(lián)合兩家世界500強(qiáng)向政府打報告，呼吁支持。

【不同實(shí)施方案的優(yōu)缺點(diǎn)分析】：

方案一，最經(jīng)濟(jì)合理的方案，但工期不能滿足項(xiàng)目交房需要，只能放棄。

方案二，優(yōu)點(diǎn)是滿足沃爾瑪兩回正式電源的需求，滿足業(yè)主用電的可靠性，但總投資約1100多萬，投資太大。

方案三，優(yōu)點(diǎn)是資金投資相對方案二結(jié)余250萬，能保證商區(qū)正常開業(yè)，保證今年8月份一期調(diào)試、12月交房，但缺點(diǎn)是：①商區(qū)開業(yè)時不滿足沃爾瑪合同要求的兩回正式電源需求；②規(guī)劃中的龍溪變電站建成時間尚未確定,交房1年后業(yè)主入住率必然提高，用電需求將加大，若１年后新的龍溪變電站尚未建成，供電質(zhì)量可靠性將無法保證，屆時須再投入1回從高新區(qū)柏嶺變電站引入的10kV(長度5.6km)高壓電纜，同時承擔(dān)1年后建設(shè)過街排管費(fèi)用的風(fēng)險。

【對前期土地調(diào)研、合同談判、成本測算工作的總結(jié)和反思】

市政配套條件是土地調(diào)研的重要內(nèi)容，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)，直接為土地合同的談判和準(zhǔn)確的成本測算提供支持，2005年4月，發(fā)展部總結(jié)了若干歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，明確提出了前期土地調(diào)研工作標(biāo)準(zhǔn)，我們希望，發(fā)展部在部門內(nèi)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)土地調(diào)研工作的重要性，嚴(yán)格填寫《土地調(diào)研表》，并把調(diào)研結(jié)果真正直接應(yīng)用到土地合同談判和成本測算上；同時，研發(fā)部在設(shè)計過程中必須充分結(jié)合發(fā)展部的土地調(diào)研來完成各設(shè)計階段的測算。這樣，我們才能在項(xiàng)目運(yùn)作的每一個環(huán)節(jié)中，及時發(fā)現(xiàn)問題、暴露問題、解決問題，才能最大限度地提高項(xiàng)目整體收益；

從成本測算與實(shí)際成本的差異思考成本測算方法

現(xiàn)象

l 藍(lán)湖郡三期項(xiàng)目成本測算時土石方費(fèi)用296萬元，而實(shí)際發(fā)生成本約489萬元，超支193萬元，超支率為65%；

l 芳樹晴川項(xiàng)目成本測算時，由于區(qū)外臨崖綠化帶和加油站旁綠化帶的環(huán)境綠化費(fèi)用漏項(xiàng)，需增加成本166.4萬元；

思考：如何減少成本測算與實(shí)際成本的差異？

原因

l 藍(lán)湖郡三期項(xiàng)目成本測算時：土石方費(fèi)用按用地面積80018平方米，參照歷史項(xiàng)目單方成本37元/平米進(jìn)行測算，共296萬元；

l 芳樹晴川項(xiàng)目成本測算時環(huán)境綠化的面積按照：總用地面積－建筑占地面積－道路面進(jìn)行的測算；但實(shí)際情況中增加了紅線外的綠化帶的成本，一是長480米，寬20米的臨崖別墅綠化帶（增加成本124.8萬元），二是臨經(jīng)開大道一側(cè)長400米，寬8米的綠化帶（增加成本41.6萬元）；

總結(jié)

l 項(xiàng)目成本測算初期，部分費(fèi)項(xiàng)（如土石方費(fèi)用、基礎(chǔ)費(fèi)用等）不能完全按照歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，必須根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，匯同研發(fā)部、工程部相關(guān)有經(jīng)驗(yàn)人士進(jìn)行估算；項(xiàng)目方案設(shè)計階段，按實(shí)際圖紙進(jìn)行計算；

l 項(xiàng)目成本測算初期，對于區(qū)外可能涉及到的的成本（如區(qū)外管網(wǎng)、綠化帶、道路等），發(fā)展部應(yīng)落實(shí)由我司承擔(dān)實(shí)施的范圍，在測算中予以包含，減少后期成本增加的風(fēng)險。

59 紫都城開盤計劃延誤的分析和反思

l 項(xiàng)目計劃：本月紫都城商鋪、soho、和1-5、1-6住宅開盤

l 計劃執(zhí)行情況：

4月1日（周六）：商鋪開盤81套（比計劃減少39套），銷售52套；

4月8日（周六）：住宅開盤銷售，銷售200套；

截止4月8日：鑒于尚不能確定SHOHO開盤可以達(dá)成60％以上的銷售率，SOHO暫不能開盤。

l 影響因素分析：

l 結(jié)論：

由于紫都城現(xiàn)場接待狀況反應(yīng)出銷售人員尚未掌握商鋪和SOHO賣點(diǎn)，不能提出對銷售形勢明確的合理的判斷，導(dǎo)致紫都城商鋪開盤計劃延誤，并進(jìn)一步導(dǎo)致住宅開盤被迫同步順延。

l 總結(jié)：

營銷部已經(jīng)決定以后由經(jīng)驗(yàn)豐富的推廣組來負(fù)責(zé)開盤，我們明顯可以看到，這樣的調(diào)整使得營銷部的組織結(jié)構(gòu)更傾向于推廣策劃和現(xiàn)場銷售工作各自更加專業(yè)化，不失為現(xiàn)狀下解決問題的一種方法。

但是，我們認(rèn)為營銷部現(xiàn)階段一定要重點(diǎn)解決有計劃有想法，但往往因?yàn)闆Q策、人力、能力的原因不能執(zhí)行的情況，否則，好的想法依然不能成為現(xiàn)實(shí)。

l 過程回放

3月9日：商報晚報推出開盤廣告；

3月10日：營銷部開始商鋪、soho開盤培訓(xùn)；

3月14日：舉行沃爾瑪、百安居入駐紫都天街簽約儀式；

3月16日：營銷部取得預(yù)售許可證；

3月 18日（周末）：營銷部根據(jù)現(xiàn)場接待情況、判斷銷售時機(jī)不成熟，決定暫不開盤；

3月20日：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人例會對紫都城目前商鋪銷售準(zhǔn)備不足、產(chǎn)品研究不深入提出批評，要求營銷部盡快研究產(chǎn)品、培訓(xùn)員工、組織產(chǎn)品推薦會；

3月21日：報版廣告內(nèi)容調(diào)整，由“三盤同開”調(diào)整為分業(yè)態(tài)介紹；

3月23日：營銷部組織第一場紫城天街推介會；

3月25日（周六）：營銷部判斷銷售時機(jī)依然不成熟，繼續(xù)決定暫不開盤；

3月27日，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人例會再次對紫都城營銷工作提出批評；

4月1日/8日：商鋪/住宅分別開盤

計劃調(diào)整的陷阱

案件回放：

4月19日，研發(fā)部辦理完施工圖審查、勘測放線時，卻發(fā)現(xiàn)辦理“報建費(fèi)審核”和“二期建設(shè)工程規(guī)劃許可證”前置條件（招投標(biāo)、質(zhì)檢備案）尚不具備，這兩項(xiàng)計劃被迫延期。

案件分析

為什么前置條件不具備呢？

我們先業(yè)務(wù)流

總包確定（造價部）、監(jiān)理確定（工程部）——〉招投標(biāo)、質(zhì)檢、安施備案（工程部）——〉報建費(fèi)審核（研發(fā)部）——〉建設(shè)工程規(guī)劃許可證（研發(fā)部）

事實(shí)上，造價采購部、工程部的上述計劃節(jié)點(diǎn)已經(jīng)作了調(diào)整申請，并獲通過。而研發(fā)部對此調(diào)整并不知情，在研發(fā)部后續(xù)追蹤“前置條件”時，也沒有任何人告知計劃調(diào)整。

案件結(jié)果

“前置條件”的業(yè)務(wù)部門（造價部、工程部）因?yàn)椤坝媱澱{(diào)整”而按時達(dá)成計劃。

等待“前置條件”的業(yè)務(wù)部門（研發(fā)部）反而未按時達(dá)成計劃。

原因

究竟是什么原因呢？

都是“計劃調(diào)整”惹得禍??？

僅僅是計劃調(diào)整惹得禍？

反思的問題

1、造價部、工程部計劃調(diào)整申請時，為什么沒有添加下游部門（研發(fā)部）會簽？

2業(yè)務(wù)流不熟or業(yè)務(wù)疏忽？

3研發(fā)部在追蹤“前置條件”時，為什么多次溝通都只是得到“計劃無法按時完成”，而沒有獲得任何計劃調(diào)整的信息？

4無效溝通？Or 信息傳遞有誤？

啟示和借鑒

1、業(yè)務(wù)部門進(jìn)行計劃調(diào)整時，必須添加下游部門會簽。而且并非所有調(diào)整申請都能通過。

2、各業(yè)務(wù)部門應(yīng)該對計劃進(jìn)行分解，詳細(xì)梳理計劃的前置條件和業(yè)務(wù)流程。

3、各業(yè)務(wù)部門應(yīng)該對計劃節(jié)點(diǎn)的“前置條件”進(jìn)行“深入追蹤”和“有效溝通”。