第一章 項(xiàng)目籌建階段

一、市場(chǎng)調(diào)查：網(wǎng)店選址（1）人口密度（2）家庭收入（3）客群結(jié)構(gòu)（4）街道分析（5）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（6）有效服務(wù)半徑（7）場(chǎng)地條件

二、項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告

三、立項(xiàng)報(bào)告

四、商業(yè)租賃合同及交房標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)商和擬定

商業(yè)建筑“五證”齊全《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》

商業(yè)建筑《建筑消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)》

第二章 項(xiàng)目委托設(shè)計(jì)階段

一、編寫(xiě)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容。

二、編制項(xiàng)目總投資成本控制目標(biāo)。

三、編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間表。

第三章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

一、設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段及（現(xiàn)場(chǎng)勘查、資料收集階段）：

主要的目的：1、為后期物業(yè)條件提前做好必要的準(zhǔn)備工作。

2、為后續(xù)室內(nèi)裝飾、電氣、暖通等專業(yè)設(shè)計(jì)收集相關(guān)資料。

主要的工作內(nèi)容：根據(jù)租賃合同附件和交房標(biāo)準(zhǔn),對(duì)以下幾個(gè)項(xiàng)目完成程度作逐一記錄。若對(duì)方未按要求完成，那么就未完成的項(xiàng)目做詳細(xì)的情況說(shuō)明和原因分析。提出兩個(gè)以上的解決方案。待方案確定后，擬定一個(gè)合理的完成時(shí)間。

該項(xiàng)工作所涉及的專業(yè)大致由九個(gè)部分組成：

1、建筑部分

1.1項(xiàng)目所在建筑總平面圖及相關(guān)圖紙

建筑周邊地理環(huán)境、交通情況

1.2項(xiàng)目交通組織情況

主入口、次入口、物流通道的地理方位、數(shù)量和尺寸

1.3所在項(xiàng)目的基本情況

1.3.1、樓層：物理層數(shù)、實(shí)際層數(shù) 1.3.2、面積：建筑面積、使用面積

1.3.3、樓層荷載：設(shè)計(jì)荷載、實(shí)際荷載

1.3.4、防水處理：處理的方式和使用的材質(zhì)。防水處理的面積、位置

1.3.5、配電室、強(qiáng)電井、弱電井及其他功能房設(shè)置

1.3.6、管道井、新風(fēng)井、油煙井的位置、數(shù)量、截面尺寸。

1.4衛(wèi)生間的數(shù)量、位置、使用樣式（男女公用、分離）、屬性劃分（公共衛(wèi)生間、超市員工專用、殘障人士專用）

2、電氣安裝部分

2.1建筑電氣安裝圖的收集、整理

2.1.1類(lèi)型：竣工圖、施工圖 2.1.2圖紙載體：電子文檔、紙質(zhì)圖紙

2.1.3圖紙內(nèi)容是否完整齊全

2.2供電系統(tǒng)的基本情況

2.2.1、供電制式：TN-S、TN-C-S、TN-C

2.2.2、雙電源：型號(hào)、輸出電壓、輸出功率等參數(shù)

2.2.3、計(jì)量方式：高壓計(jì)量、低壓計(jì)量

2.2.4、合同負(fù)荷、實(shí)際負(fù)荷

2.2.5、負(fù)荷等級(jí)：一級(jí)負(fù)荷、二級(jí)負(fù)荷電源形式、最大裝機(jī)容量

2.2.6、配電屏（柜）：安裝位置、配置情況等

2.2.7、配電系統(tǒng)與消防聯(lián)動(dòng)部分的設(shè)置

3、消防部分

3.1、建筑消防合格意見(jiàn)書(shū)：這是該項(xiàng)目是否已具備接房條件的一個(gè)重要標(biāo)志之一。應(yīng)為它是后期室內(nèi)裝飾報(bào)消防、設(shè)計(jì)圖報(bào)審、工程招投標(biāo)、施工許可證備案等辦理相關(guān)行政手續(xù)必須提供歸檔的文件。

3.2、建筑消防系統(tǒng)是否完備：系統(tǒng)是否完整、能否正常使用、資料是否齊全

3.3、安裝單位、維保單位：該設(shè)備設(shè)計(jì)使用年限、已使用年限、相關(guān)單位聯(lián)系方式

3.4、消防系統(tǒng)類(lèi)型

3.5、消防給水系統(tǒng)：系統(tǒng)運(yùn)行情況、消火栓配置情況、因經(jīng)營(yíng)需要對(duì)系統(tǒng)的改造（如房間增設(shè)噴淋點(diǎn)位、消火栓的移位等）

3.6、消防機(jī)械排煙：新風(fēng)系統(tǒng)、風(fēng)機(jī)類(lèi)型、排煙分區(qū)面積和數(shù)量、擋煙垂壁的走向、類(lèi)型等

3.7、消防報(bào)警系統(tǒng)是否齊備、正常

溫感、煙感、可燃?xì)怏w探測(cè)、聲光報(bào)警器、手動(dòng)報(bào)警器等

3.8、防火分區(qū)

3.8.1、防火分區(qū)面積：按一、二類(lèi)建筑劃分，地上部分不大于4000mm*2，地下部分不到2000mm*2。

3.8.2、防火卷簾類(lèi)型：雙軌雙簾、單軌單簾

3.9、消防通道

3.9.1、疏散間距、出口疏散寬度

3.9.2、消防通道報(bào)警逃生門(mén)鎖：聯(lián)動(dòng)型、獨(dú)立型

3.10、疏散指示、疏散地標(biāo)、應(yīng)急照明的設(shè)置

3.11、消防控制室的位置和管理人界定

4、暖通部分

4.1、空調(diào)類(lèi)型、技術(shù)指標(biāo)：

4.1.1、設(shè)備類(lèi)型、運(yùn)行情況、設(shè)計(jì)使用年限、已使用年限

4.1.2、竣工資料、用戶手冊(cè)、相關(guān)安裝維保單位聯(lián)系方式

4.2、新風(fēng)系統(tǒng)：是否與空調(diào)公用風(fēng)管、運(yùn)行情況、設(shè)計(jì)新風(fēng)量

5、直升電梯、電扶梯部分

5.1、直升電梯：

品牌、型號(hào)、類(lèi)型（客梯、貨梯、客貨兩用）、核定載重、設(shè)計(jì)使用年限、已使用年限、質(zhì)檢部門(mén)檢測(cè)報(bào)告、技術(shù)資料、用戶手冊(cè)、相關(guān)安裝維保單位聯(lián)系方式

5.2、電扶梯電梯：

品牌、型號(hào)、類(lèi)型（普通式、履帶式）、扶梯安裝方向（平行梯、交叉梯、均有）、核定載重、設(shè)計(jì)使用年限、已使用年限、坡度 （30度、35度）、扶梯裝飾及安全防護(hù)裝置、質(zhì)檢部門(mén)檢測(cè)報(bào)告、技術(shù)資料、用戶手冊(cè)、相關(guān)安裝維保單位聯(lián)系方式

直升電梯、電扶梯系統(tǒng)運(yùn)行情況，是否滿足經(jīng)營(yíng)需求。

6、給排水

6.1、給水管徑大小、接入點(diǎn)位置、過(guò)戶手續(xù)是否辦理

6.2、排水管徑大小、接入點(diǎn)位置、排放方式、油水分離池

7、 燃?xì)獠糠?/span>

調(diào)壓箱的位置、接入點(diǎn)位、有無(wú)燃?xì)鈭?bào)警裝置

8、冷凍設(shè)備冷凝器（室外機(jī)）安裝位置的確定

9、網(wǎng)絡(luò)通訊的安裝調(diào)試

二、項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)階段：

可以大致分為二個(gè)階段：初步方案確定階段和施工圖深化設(shè)計(jì)階段

1、 初步方案確定階段遵循賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)“三原則”。

1.1賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)的層次性：二維設(shè)計(jì)、三維設(shè)計(jì)、四維設(shè)計(jì)、意境設(shè)計(jì)

1.2設(shè)計(jì)顧客心理

1.3賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性

2、施工圖深化設(shè)計(jì)階段：按專業(yè)分解項(xiàng)目安排設(shè)計(jì)任務(wù)，完成后的施工圖。要求各專業(yè)共同會(huì)審無(wú)縫對(duì)接。

第四章 項(xiàng)目行政手續(xù)辦理階段

1、施工圖審核意見(jiàn)書(shū)（勘察設(shè)計(jì)處）

2、裝飾消防施工圖審核流程（消防部門(mén)）

3、項(xiàng)目報(bào)建流程（建設(shè)委員會(huì)）施工單位辦理《施工許可證》

4、項(xiàng)目招投標(biāo)申報(bào)（招標(biāo)站）

第五章 項(xiàng)目實(shí)施階段：施工前準(zhǔn)備階段和施工階段

一、施工前準(zhǔn)備階段：對(duì)施工單位相應(yīng)的工作進(jìn)行全面復(fù)核，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1、對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的搭建、施工隊(duì)的組建進(jìn)行復(fù)核。

2、檢查材料物資、技術(shù)措施、機(jī)械的準(zhǔn)備情況。

3、對(duì)建設(shè)工程合同、工程信息進(jìn)行有針對(duì)性的收集和整理。

4、對(duì)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃中存在不足的地方，提出合理建議。

二、施工階段：“三控兩管一協(xié)調(diào)”

“三控”成本控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制

“兩管”安全管理、合同及信息管理

“一協(xié)調(diào)”項(xiàng)目相關(guān)單位的組織協(xié)調(diào)

這些工作項(xiàng)目，幾乎涵蓋了建筑工程管理的全部?jī)?nèi)容，在具體實(shí)施中我們只要按程序和規(guī)范把相關(guān)工作落實(shí)到位，具體到人，工程項(xiàng)目就會(huì)順利地完成。

1質(zhì)量控制流程：

1.1裝飾裝修材料選型報(bào)審（業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理）

1.2審核及確認(rèn)材料（出具評(píng)審項(xiàng)目清單）

1.3材料封樣于監(jiān)理處

1.4材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)審（核查質(zhì)保資料、與樣品核對(duì)、必要時(shí)進(jìn)行見(jiàn)證復(fù)檢）

1.5樣板段（間）施工

1.6樣板段（間）驗(yàn)收與確認(rèn)（業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理）

1.7施工工序過(guò)程控制 ：巡視旁站記錄（監(jiān)理）

1.8隱蔽工程驗(yàn)收 ：檢驗(yàn)批工程質(zhì)量抽查記錄（監(jiān)理）

1.9分項(xiàng)工程驗(yàn)收 ：分項(xiàng)工程質(zhì)量抽查記錄（監(jiān)理）

1.10分部工程驗(yàn)收：樓地面工程、墻柱面工程、天棚工程、門(mén)窗工程、抹灰工程、涂飾工程、裱糊與軟包工程、幕墻工程的主控項(xiàng)目和一般控制性項(xiàng)目。

1.11工程項(xiàng)目綜合驗(yàn)收

1.12工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告

《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16

《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）

《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325-2001）、《建筑裝飾裝修質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

六、項(xiàng)目使用階段：

主要工作：

1、 對(duì)項(xiàng)目使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析和總結(jié)，為以后的項(xiàng)目管理提供有價(jià)值的參考資料。

2、 項(xiàng)目后期的維保工作和跟蹤服務(wù)。