今天咱們談?wù)劺习傩丈磉叺氖聝骸鞯夭疬w。我們都知道，征地拆遷有三種模式，分別是：

1、產(chǎn)權(quán)置換，直接補(bǔ)給你同等價(jià)值的房產(chǎn)；

2、貨幣補(bǔ)償，按照被征土地和房產(chǎn)估值補(bǔ)償相應(yīng)的現(xiàn)金；

3、產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。

這三種模式已經(jīng)存在了好些年頭，筆者所在的小縣城里被拆遷的大多數(shù)人選擇的是第三種。開(kāi)發(fā)商拿到地塊后劃出一部分地皮蓋回遷房供拆遷戶居住（回遷房建造通常成本比普通商品房低），如果面積不夠還會(huì)補(bǔ)償一部分現(xiàn)金。就這樣既住上了小洋房，還能有不少現(xiàn)金，有的買(mǎi)車(chē)，有的再買(mǎi)房，還有的選擇投資經(jīng)商……總之，大部分人樂(lè)于拆遷。

不過(guò)從2016年開(kāi)始，這種補(bǔ)償方式可能會(huì)有所改變了，確切地說(shuō)，國(guó)家要壓縮實(shí)物化安置，擴(kuò)大貨幣化安置。用老百姓的話說(shuō)，就是將來(lái)征地拆遷直接給現(xiàn)金了。

這種方針已經(jīng)在政府工作報(bào)告中被提及，部分省市也已經(jīng)出臺(tái)相應(yīng)方案。

比如，甘肅近日出臺(tái)《甘肅省去房地產(chǎn)庫(kù)存實(shí)施方案》，其中指出2016年，全省棚改貨幣化安置率達(dá)到50%以上，商品房庫(kù)存規(guī)模較大、去庫(kù)存周期較長(zhǎng)的市州縣原則上要全面實(shí)行貨幣化安置。

這樣做的原因是房地產(chǎn)高庫(kù)存和現(xiàn)有安置辦法是互相矛盾的。一方面，各地庫(kù)存持續(xù)高企；另一方面，實(shí)物化安置的方式又必須大拆大建。

這種方案的弊端越來(lái)越明顯：

1、實(shí)物安置這種方案需要興建大量的專用安置房。在商品房嚴(yán)重過(guò)剩的行情下，顯得不合時(shí)宜；

2、實(shí)物安置需要待安置居民等待相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這個(gè)周期通常是2-3年；

貨幣化安置

貨幣化安置有三種形式：

1、居民自行購(gòu)買(mǎi)商品房；

2、政府購(gòu)買(mǎi)商品房賣(mài)給安置居民；

3、直接給與貨幣補(bǔ)償。

這三種形式各有特點(diǎn)。對(duì)于選擇自行購(gòu)買(mǎi)商品房的居民，政府將引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商將普通商品房轉(zhuǎn)為安置房，棚改居民可自行購(gòu)買(mǎi)；政府購(gòu)買(mǎi)商品房賣(mài)給棚改戶這種形式，通常價(jià)格不會(huì)高于所在城市均價(jià)；貨幣補(bǔ)償則針對(duì)那些住房需求已經(jīng)得到解決，且本人愿意接受貨幣補(bǔ)償?shù)木用瘛?/p>

貨幣化安置的優(yōu)點(diǎn)

政府提出在2016年貨幣化安置的比例不能低于50%，并將貨幣化安置方式逐漸確定為主流安置方式。它的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)：

1、過(guò)渡期短。被安置群體不用等待太久，貨幣化安置所需的房子直接來(lái)自于存量房市場(chǎng)。政府也能節(jié)省大量過(guò)渡安置費(fèi)。

2、購(gòu)買(mǎi)存量房，可選度更好，能滿足不同人群的需求。

3、最重要的是，能夠消化一部分庫(kù)存。

為了鼓勵(lì)貨幣化安置的推行，各地正在采取以下三類措施：

1、財(cái)政資金。財(cái)政資金安排專項(xiàng)撥款，并給與按期搬遷家庭一定額度的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)；

2、貸款融資。這主要是通過(guò)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行定向貸款。為了鼓勵(lì)選擇貨幣化安置，被安置群體購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)還可享受貸款利率折扣等優(yōu)惠措施。

3、稅費(fèi)支持。通過(guò)在交易環(huán)節(jié)減免契稅、營(yíng)業(yè)稅等措施，鼓勵(lì)人們選擇貨幣化安置。

貨幣化安置確實(shí)是解決庫(kù)存的有效措施，不過(guò)在貨幣化安置的過(guò)程中，如何讓選擇貨幣化安置的人群得到住房保證，需要政府在政策制定時(shí)考慮周全，比如兒女入學(xué)問(wèn)題，是否能在原址劃片學(xué)校上學(xué)等。