你在買房時，遇到過什么樣的難題?房產證寫上自己名字，就心安了?計劃買房，卻對可能會遇到的陰陽問題茫然不知……今日，深圳中原地產就獨家為您揭秘：買房一般人不知道的3個秘密。

房產證上有你的名字≠房子是你的

在絕大多數(shù)購房者看來，如果房產證上加上了自己的名字，那么這個房子肯定是有自己的一份。但，深圳中原地產告訴你：其實不是的。根據(jù)有關規(guī)定，房產所有權的最高效力來自于房產登記，房子作為不動產物權，它的設立、變更、轉讓和消滅，需要經依法登記，才會發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生法律效力。

房產證與不動產登記簿兩者記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。因此你不要考慮是婚前還是婚后寫名字了，房產證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在房產登記簿上有你的名字。

從一紙公文的角度上看，房管局的不動產登記簿上有名字才算數(shù)，而另一方面，結婚前買的房子，就算是寫了兩個人的名字，如果鬧上法庭，沒有證據(jù)能證明你出了錢，寫上名字也是白搭的。

但是，上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房，如果是領結婚證后買的房子，就算是只寫一個人的名字，也是屬于夫妻共同財產，就算是父母全資買下的房子，如果沒有明確說明是贈予其子女，也還是夫妻共同財產。萬一不幸離婚，房屋所有權者也要補償對方出款的部分，以及房子的溢價部分。所以，犯不著結了婚還爭署名。

“陰陽合同”蘊藏三大風險

“陰陽合同”在二手房交易中，已經屬于“公開的秘密”。二手房買賣實踐中常見的形式為簽訂兩份合同，即就同一套房屋約定兩個價格訂立兩份合同，用約定較低價格的合同辦理相關的交易手續(xù)，而私底下按照較高價格的約定交易房屋，以逃避國家稅收。

這樣的合同也被叫做“陰陽合同”。一份為陰合同，一般為買賣雙方真實的意思表示，約定了真實的交易價格;一份為陽合同，為了在土地房屋管理部分過戶時避稅使用，一般約定的交易價格低于真實的交易價格。

買賣雙方都有可能成為陰陽合同的受害者。深圳中原地產認為，“陰陽”合同蘊藏三大風險。

首先，對于想偷漏稅的房產交易當事人來說，這種做法有違法、犯罪的嫌疑。根據(jù)偷漏稅款數(shù)額的大小，要被行政處罰或被追究刑事責任。我國《刑法》201條還規(guī)定，作為納稅人如果逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。

其次，當買房人再次轉讓房產時，將面臨賣出和買入價之間差額較大，相應稅費被拉高的問題，要承擔更多的稅賦。

第三，根據(jù)合同法的有關規(guī)定，在二手房交易中簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導致交易雙方當事人的重大經濟損失。甚至，買方還可能面臨付了房款拿不到房的風險。

買高樓需要負擔更多公攤面積

對于很多初次購房的人來說，建筑面積、套內建筑面積這些專有性詞匯似乎很陌生，長期以來人們都習慣用“建筑面積”來衡量所購房屋面積的大小，而實際上建筑面積是指套內建筑面積和公攤面積的之和。

商品房公攤面積主要由兩部分組成：其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等，功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積;其二，各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。但是，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。

國家在公攤面積上沒有明確的規(guī)定必須控制在哪個區(qū)間范圍內，據(jù)深圳中原地產目前在房地產市場上的操作經驗，普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%-15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間;高層住宅相對更高一些，在20%-25%左右。就是說如果你買的100平米的高層那實際你套內面積就只有75-80平米。