自2015年330政策以來，很多房產買賣的訴訟案件陸續(xù)有了判決結果，本人對繼續(xù)履行合同的近期主要判決動態(tài)進行了歸納總結。

        對于判決繼續(xù)履行合同的，一般要求買方一次性付款，房產是銀行抵押貸款或沒有抵押，非銀行的抵押貸款，如果抵押權人不同意接受提前還款的，則法院不支持繼續(xù)履行合同。支持遲延履行期間的違約金，但是法院會酌情調整，標準在法官的心理，完全不一致，違約金的起算點和截止期限也各不一致。

        對于判決駁回繼續(xù)履行合同的主要理由是因為夫妻未簽字的另一方不同意出售共同房產，但是買方有理由相信夫妻雙方都同意出售房產的除外。有理由相信對方同意出售的認定標準比較低，配偶出現(xiàn)在簽約或履行合同的現(xiàn)場，配偶有電話溝通過，配偶有收錢，配偶有代辦售房手續(xù)等情況都有可能被認定為買方有理由相信夫妻雙方都同意出售房產。我有一個案件房產登記在夫妻雙方名下，其中一方簽名，同時其也代配偶簽字，在簽合同時一方與配偶通話確認過購房事宜，雖然后來配偶并未出具書面的售房委托書，但是法院仍然認為合同對雙方都產生法律效力。如果房產僅登記在一方名下，有證據(jù)證明其配偶知情，則法院更會認為夫妻雙方同意出售房產。

        對于夫妻共同財產的認定一般是要求婚后共同購買的。我有一個當事人為了貸款買房先后假離婚、復婚了3次，其剛好是在假離婚后買的房產，房產證出來后又復婚了，雖然我知道實際上是共同財產，但法院不會認為是共同財產，最后只能配合買方履行合同。對于一方婚前購房的房產婚后共同還貸的，法院認為該房產的物權屬于一方所有，另一方對共同還貸部分僅享有增值補償?shù)膫鶛?，婚前購房的一方有權獨自出售房產，無須征得另一方的同意。

可見法院在堅持夫妻一方不得獨自出售共有財產的原則下，盡可能的朝有利于買家的方向靈活解釋適用該原則，從而最大程度保護買方的權益。

        對于確實不能支持繼續(xù)履行的案件，法官也考慮買方利益的最大化，庭前庭后積極勸買方變更訴訟請求，主動在庭上釋明買方可能存在的訴訟風險，建議買方選擇變更訴訟請求，避免直接駁回買方的訴訟請求。買方本來就受到很大的損失，請求繼續(xù)履行合同的訴訟費和律師費都很多，如果簡單直接駁回確實會給買方帶來沉重的打擊，因而我們要為耐心給與買方變更訴訟請求機會的法官點贊，這也是我們去年在律協(xié)圓桌會議上提出的重要建議。

        對于判決繼續(xù)履行合同并要承擔違約金的賣方是否一定要死扛到底，不一定，應當及時抓住機會主動與買方協(xié)商，可以主動配合買方取得貸款購房，從而換來買方放棄違約金的條件。對于買方來說應該可以接受，得饒人處且饒人。因為一次性付款是強制過戶的先決條件，如果賣方能配合貸款則買方可以省下很多的資金成本，通過買房獲得的銀行貸款，利率是最低的，省下的利息可能比違約金多，同時雙方互相配合過戶會快很多，如果賣方死扛，在執(zhí)行過程中也可能會讓買方遇到一些障礙，影響順利過戶。

        對于第三人因為債權查封賣方的房產，如果購房款足以覆蓋債權的情況，法院會支持繼續(xù)履行合同。

        繼續(xù)履行合同被告沒有請求買方履行合同義務，法院是否應該主動判買方履行合同義務？應當判決，雖然買方訴求中沒有要求判自己履行義務，但是其主要訴求就是繼續(xù)履行合同，必然是包括履行自己的義務和權利。在買方沒有履行自己的義務時賣方也可以申請法院強制執(zhí)行。一般是原告申請執(zhí)行，在繼續(xù)履行中被告也有申請執(zhí)行的權利，確實有點新奇。

        判決后，買方可能拖延付款，賣方可能拖延履行其他義務，法院是否能直接將遲延履行合同的違約條款作為判項，比如任何一方遲延履行合同的按日萬分之五支付違約金，或者支付遲延履行的雙倍罰息。目前沒有法院這樣做，違約金的高低應當是在發(fā)生違約后，由法院認定違約事實后再根據(jù)情況來具體確定違約金的標準。對于尚未發(fā)生的違約事實定一個違約金標準可能不太適宜。同時賣方也未主張遲延履行的違約金，不訴不理。

        判決后，買方將房產過戶給了他人，生效判決事實上已經不能履行，買方可否另行要求解除合同，或者判決生效過了兩年買方沒有申請執(zhí)行，雙方可否另行訴訟解除合同？應該是可以，解除合同與繼續(xù)履行合同并不違反一事不再理的原則。

        總之繼續(xù)履行合同有一些我們意想不到的問題，需要在實踐中不斷的去總結解決辦法。