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1987年12月1日，深圳經濟特區(qū)剛建立不久，就突破傳統(tǒng)產權制度，敲響了全國土地 ?拍賣第一槌。 經過30多年的高速發(fā)展，深圳又一次站在了土地改革的十字路口。然而這一次，不再是主動引領風潮，而是被逼得走投無路了。原因很簡單，深圳沒地了。 國土面積本來就少 作為四大一線城市之一，深圳的國土面積1995平方公里，僅相當于一個中國普通縣城的規(guī)模。  比起北上廣，深圳簡直就“小巫見大巫”。就轄區(qū)面積而言，北京相當于8個深圳，上海相當于3個深圳，鄰居廣州也相當于4個深圳。如果跟直轄市重慶一比，差距更大了，相當于40個深圳?。ㄋ哉f，深圳要想升直轄市，國土面積是一道必須邁過的坎。） 話說回來，深圳這么小的國土面積，居然產生了全國第四的經濟總量（馬上要第三了），也確實是蠻拼的。  要知道，“賣地財政”是中國地方財政的主要收入形式。就這么點“家底”的深圳，居然靠高新技術產業(yè)、金融業(yè)、港航業(yè)等高端產業(yè)就撐起了深圳GDP的“半邊天”，還能跟北上廣抗衡，確實牛氣。 土地消耗量大 但是，就算今天深圳產業(yè)結構再好，它也有一段野蠻生長的“黑歷史”。當年以制造業(yè)為主的低附加值的產業(yè)給深圳帶來繁榮的同時，也消耗了大量的土地。  公開數據顯示，從1986年到2000年，深圳GDP每增長1億元，土地資源消耗就相應增長24萬平方米；而在同期，香港GDP每增長1億港元，建設用地相應增長僅為2000平方米。（這就是赤裸裸的產業(yè)結構之間差距?。?br> 經過多年的努力，深圳的產業(yè)結構優(yōu)化了，對“賣地財政”的依賴性也比全國其它城市低許多了。但是，“家底”也已經耗得七七八八了。 目前，轄區(qū)面積僅1995平方公里的深圳，開發(fā)面積已經逼近900平方公里，去除掉不可開發(fā)的974平方公里的生態(tài)控制線，還可以用來開發(fā)的面積僅有100多平方公里。（數據來源：中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心）  深圳市政府方面把這個問題看得更為嚴峻。深圳規(guī)土委公布的數據顯示，到2020年，深圳可供新增建設用地只有8平方公里！ 土地開發(fā)強度遠超國際警戒線 如果對這些數據還沒有什么概念，咱們再看一組數據。 按照國際慣例，國土開發(fā)強度的生態(tài)宜居線最高是20%，警戒線是30%。如果一個地區(qū)國土開發(fā)強度超過該數值，人的生存環(huán)境就會受到影響。 那你知道，深圳的開發(fā)強度是多少么？50%！沒錯，超過國際警戒線20%?。〝祿碓矗荷钲谑幸?guī)土委發(fā)布的《珠江三角洲全域規(guī)劃項目研究報告》）  廣東省國土資源廳總工程師楊林安曾公開用“深圳每兩平方米土地，就有一平方米水泥地”來形容深圳土地所處的窘境。 填海造地 沒有土地，發(fā)展從何談起？再高大上的產業(yè)，也應該有辦公場所吧。有再強大的人才吸引力，也不能讓人家流落街頭，無處可住吧。 因此，深圳需要土地！深圳對土地的“饑渴感”比全國任何一個城市都要來得強烈。 深圳開始填海造地。建市30余年的深圳通過填海變成陸地的海域至少為69平方公里，這個面積超過6個蛇口（蛇口面積為10.85平方公里），占全市海域面積的6.5%。  但這終究不是個好辦法，畢竟海岸線資源也是有限的，現在只剩下不到40多公里自然岸線未被開發(fā)了。 加之，深圳是海岸線最長、海洋資源最豐富的城市之一，如此美麗的海岸線景觀資源被鋼筋水泥覆蓋，未免太過可惜了。更重要的是，這會極大地破壞海岸線的生態(tài)環(huán)境。 在哪填海， 對房價的影響？ 深圳現在能夠被填的地方有東部的大鵬灣和西邊的珠江口和深圳灣。  大鵬灣片區(qū)是深海，而且小梅沙、大梅沙、溪涌、下沙都是優(yōu)質沙灘和旅游勝地，加之鹽田港的存在，不可能搞大規(guī)模填海。要填也是在大鵬澳與東家灣進行填海（見下圖），面積約12平方公里。但這個地方離中心區(qū)太遠，影響不了市區(qū)的房價，但可以圍繞無污染的新興產業(yè)形成一個新的市鎮(zhèn)。  深圳灣有濱海大道和紅樹林保護區(qū)，那里不太可能進行大規(guī)模填海。且對面有香港米埔自然保護區(qū)，在這兒填海，香港市民與香港的環(huán)保組織都不會答應。 最有可能的地方就是珠江口，整個前海灣、大鏟灣都有可能被填掉，寶安中心區(qū)，一直到海上田園這一片區(qū)。這一片區(qū)長度約30公里，寬度約1公里，大約可以造地30平方公里。（見下圖）  填后對樓市影響幾何？ 我的觀點是，填海造地工程不是一朝一夕的事情，深圳曾經的填海工程基本上都花了十年左右的時間，如今技術更加先進必定會縮短工程耗時，但再怎么縮短也得幾年的時間。所以，對深圳過熱的樓市短期內并無抑制作用。但從長遠考慮，對填海區(qū)之外深圳其他地方的房價有一定的遏制作用。另一方面，對填海區(qū)內的海景房是大利好。 填海55平方公里土地不可能都拿來建商品房，還會建設公園，道路等各種公共設施。但除去這些，商品房的供應量依然龐大。量上去了，填海區(qū)之外的房價自然得作出調整，漲幅受到影響。填海區(qū)內的房子必然會成為搶手貨。且填海區(qū)沒有城中村問題，環(huán)境優(yōu)雅整齊，房價必然低不了。 舊城改造 填海造地行不通，只有最后一招了：舊城改造。舊城改造也叫城市更新，就是把低效利用的舊建筑拆了，重新規(guī)劃利用。  這幾年，通過舊城改造“搗騰”出來的土地規(guī)模越來越大。2010年79萬平方米，2011年91萬平方米，2012年148萬平方米，2013年數量最多，達到280萬平方米，2015年為256萬平方米。５年來，總共“搗騰”出854萬平方米。 事實上，舊城改造已經在３年前就超過新增供應土地了。2012年，深圳存量用地規(guī)模首次超過新增用地，存量用地的供應比重，從2012年的56%逐步上升，2014年達到69%。2015年，深圳計劃存量用地供應比例達到75%。 
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