看物流｜2016年中國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展年報(bào)

洗承居 2016-06-14

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文/周建成

一、行業(yè)發(fā)展

近年來(lái)，我國(guó)物流業(yè)整體運(yùn)行平穩(wěn)增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。就物流運(yùn)輸貨物的總價(jià)值來(lái)看，全國(guó)社會(huì)物流總額逐年增長(zhǎng)，由2004年的38.4萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2014年的213.5萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)18.7%。就物流業(yè)的總產(chǎn)值來(lái)看，全國(guó)物流業(yè)增加值逐年增長(zhǎng)，由2006年的1.4萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2014年的3.5萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)12.1%，2015年預(yù)計(jì)可以接近甚至突破3.9萬(wàn)億元。就物流業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位來(lái)看，物流業(yè)增加值在服務(wù)業(yè)增加值中的比重總體呈上升態(tài)勢(shì)，由2006年的17.1%上升到2014年的23.1%，2015年預(yù)計(jì)可以達(dá)到23.8%左右。物流業(yè)增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重總體也呈上升態(tài)勢(shì)，由2006年的6.4%上升到2014年的11.2%，2015年預(yù)計(jì)可以達(dá)到11.8%左右。就社會(huì)物流活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用支出來(lái)看，全國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用逐年增長(zhǎng)，由2004年的2.9萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2014年的10.6萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)13.8%，2015年1-11月已達(dá)9.3萬(wàn)億元，全年預(yù)計(jì)可以超過(guò)11萬(wàn)億元。其中，與物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施緊密相關(guān)的保管費(fèi)用也逐年增長(zhǎng)，由2004年的8467億元增長(zhǎng)到2014年的3.7萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)15.9%，2015年預(yù)計(jì)可以達(dá)到3.6萬(wàn)億元。保管費(fèi)用占全國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用的比例由2004年的29.1%提高到2014年的34.9%，2015年這一比例預(yù)計(jì)可以超過(guò)35.5%。此外，我國(guó)物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和運(yùn)行效率提升加快, 全國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，由2004年的21.3%減少到2014年的16.6%，物流業(yè)運(yùn)行效率年均提升2.4%，2015年這一比例預(yù)計(jì)可以控制在16.2%左右。但是，相較于美國(guó)和歐洲，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用占GDP的比重仍然相當(dāng)高，包括物流地產(chǎn)在內(nèi)的整個(gè)供應(yīng)鏈效率的進(jìn)一步提升有利于進(jìn)一步激發(fā)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)活力。

與物流業(yè)和物流地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)的法人單位數(shù)由2005年的9.1萬(wàn)家增長(zhǎng)到2013年的26.2萬(wàn)家，年均增長(zhǎng)14.1%；增加值由2005年的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2014年的2.9萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)11.6%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額由2005年的9614億元增長(zhǎng)到2013年的36790億元，年均增長(zhǎng)18.3%；實(shí)際利用外商直接投資金額由2005年的18.1億美元增長(zhǎng)到2013年的42.2億美元，年均增長(zhǎng)11.2%。經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)水平得以大幅提升，服務(wù)功能實(shí)現(xiàn)了有效拓展，機(jī)械化、信息化、智能化水平有了較大提高。叉車(chē)和托盤(pán)擁有量大幅增加，機(jī)械化作業(yè)比例和貨架存儲(chǔ)比例逐年提升，信息化水平有所提高，88.5%的企業(yè)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了信息化管理。2014年，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定投資額為5158.7億元，同比增長(zhǎng)22.8%，2015年繼續(xù)保持了較為快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，固定投資額預(yù)計(jì)可以超過(guò)6000億元。從橫向比較看，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資額的增幅高于物流行業(yè)的整體增幅，也高于全社會(huì)的投資增幅，這反映了物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的歷史欠賬與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求?！段锪鳂I(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》明確了我國(guó)到2020年基本建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，主要從降低物流成本、推動(dòng)物流企業(yè)規(guī)?；?、改善物流設(shè)施與網(wǎng)絡(luò)三個(gè)方面進(jìn)行，物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于推動(dòng)整個(gè)物流業(yè)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)意義重大。

迄今為止，我國(guó)營(yíng)業(yè)性通用（常溫）倉(cāng)庫(kù)面積達(dá)9.1億平方米。其中，立體倉(cāng)庫(kù)約占25%，冷庫(kù)總?cè)萘繛?562萬(wàn)立方米（靜態(tài)存儲(chǔ)能力約2425萬(wàn)噸）。但是，就是這樣一個(gè)規(guī)模巨大，且具有基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性的重要領(lǐng)域目前仍然處于“三無(wú)”行業(yè)的境地。由于我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，尚未發(fā)展成熟，且本身具有復(fù)雜性、交叉性等特征，因此往往被淪為物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)的附屬產(chǎn)業(yè)，正是這種依附性使得我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)尚未獲得獨(dú)立性。正因如此，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)一無(wú)明確的政府主管部門(mén)，二無(wú)完善的標(biāo)準(zhǔn)體系和獨(dú)立的統(tǒng)計(jì)科目，三無(wú)明確的戰(zhàn)略性、綱領(lǐng)性的產(chǎn)業(yè)政策。物流地產(chǎn)作為一個(gè)跨部門(mén)、跨行業(yè)、跨地區(qū)的復(fù)雜性、交叉性行業(yè)，其發(fā)展迫切需要各部門(mén)、各行業(yè)、各地區(qū)通力協(xié)作。而目前“三無(wú)”行業(yè)的處境使得這種協(xié)調(diào)機(jī)制遠(yuǎn)未成型，例如，諸如航空、鐵路等一些處于物流鏈條核心地位的壟斷性企業(yè)從部門(mén)上、行業(yè)上，或者地區(qū)上彼此割裂，缺乏溝通，造成物流地產(chǎn)行業(yè)各自為政。各自為政的局面若不打破，則無(wú)法做到統(tǒng)一和合理的規(guī)劃，影響物流地產(chǎn)的良性發(fā)展。因此，爭(zhēng)取物流地產(chǎn)行業(yè)作為基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性行業(yè)的獨(dú)立地位，研究制定物流地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)，優(yōu)先保障物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，調(diào)整物流倉(cāng)儲(chǔ)稅收政策，加強(qiáng)物流地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，推動(dòng)物流地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，是全行業(yè)應(yīng)該努力推動(dòng)的方向。

二、政策環(huán)境

近年來(lái)，隨著國(guó)家加大對(duì)物流業(yè)的扶持力度，一系列相關(guān)政策法規(guī)相繼出臺(tái)，為物流地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了積極的政策環(huán)境。具體而言，從2004年起，我國(guó)相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》（2004年）、《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（2009年）、《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見(jiàn)》（2011年）、《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》（2012年）、《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（2012年）、《關(guān)于推進(jìn)現(xiàn)代物流技術(shù)應(yīng)用和共同配送工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2012年）、《“十二五”綜合交通運(yùn)輸體系規(guī)劃》（2012年）、《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》（2012年）、《關(guān)于促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2013年）、《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013—2020年）》（2013年）、《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014—2020年）》（2014年）、《物流園區(qū)服務(wù)規(guī)范及評(píng)估指標(biāo)》（2014年）等一系列政策法規(guī)。此外，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2006年）提出了“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2011年）提出了“擴(kuò)大物流業(yè)對(duì)外開(kāi)放”?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2016年）提出了“推進(jìn)產(chǎn)業(yè)組織、商業(yè)模式、供應(yīng)鏈、物流鏈創(chuàng)新，支持基于互聯(lián)網(wǎng)的各類創(chuàng)新”。除了國(guó)家層面出臺(tái)的扶持物流業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)之外，各地方政府在國(guó)家政策法規(guī)的指導(dǎo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，紛紛出臺(tái)了一系列地方性的物流業(yè)政策法規(guī)文件。

無(wú)論是國(guó)家層面的政策法規(guī)，還是地方性的政策法規(guī)，都直接或間接、或多或少地包含著對(duì)于物流地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)性意見(jiàn)，尤其是像《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》、《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020）》等政策法規(guī)更是集中圍繞物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施城鎮(zhèn)土地使用稅和物流園區(qū)這些物流地產(chǎn)行業(yè)中的具體問(wèn)題或細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展制定和出臺(tái)的規(guī)劃文件和政策法規(guī)。例如，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2012年聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》提出，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。毋庸置疑，以上政策法規(guī)的相繼出臺(tái)，為物流地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了積極的政策環(huán)境。

但是，目前出臺(tái)的一系列相關(guān)政策法規(guī)存在兩個(gè)方面的局限性，制約著物流地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。一方面，現(xiàn)有政策法規(guī)要么是專門(mén)針對(duì)物流業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，涉及到物流地產(chǎn)時(shí)，往往僅是點(diǎn)到為止，缺乏能夠落地和能夠操作的指導(dǎo)意見(jiàn)；要么是僅僅針對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)諸如城鎮(zhèn)土地使用稅或物流園區(qū)發(fā)展之類的具體問(wèn)題或細(xì)分領(lǐng)域的指導(dǎo)意見(jiàn)，而國(guó)家層面和地方層面迄今尚未站在整個(gè)物流地產(chǎn)行業(yè)的高度，制定物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，出臺(tái)明確物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展重點(diǎn)的指導(dǎo)性政策法規(guī)。由于物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺乏綱領(lǐng)性政策法規(guī)的指導(dǎo)和規(guī)范，因此，近年來(lái)一些地方政府往往忽視自身實(shí)際情況，未做充分調(diào)研論證就盲目地大規(guī)模開(kāi)展物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，無(wú)序開(kāi)發(fā)往往導(dǎo)致低水平的重復(fù)建設(shè)，結(jié)果必然是適銷(xiāo)不對(duì)路，供需不匹配，市場(chǎng)不均衡，有些城市物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施甚至達(dá)到了50%以上的空置率。

另一方面，現(xiàn)有政策法規(guī)大多數(shù)是財(cái)政、稅收、交通、國(guó)土、規(guī)劃等某一個(gè)部門(mén)出臺(tái)的部門(mén)法規(guī)，缺乏能夠跨部門(mén)、跨行業(yè)和跨地區(qū)指導(dǎo)和統(tǒng)籌物流地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展的綜合性和系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)政策。而物流地產(chǎn)跨部門(mén)、跨行業(yè)和跨地區(qū)的綜合性行業(yè)特征要求加強(qiáng)部門(mén)合作，因此不能依靠單一的某一行業(yè)、部門(mén)或地方的政策法規(guī)來(lái)指導(dǎo)這個(gè)新興行業(yè)的發(fā)展，而是迫切需要那些能統(tǒng)籌物流地產(chǎn)發(fā)展的綜合性和系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)政策來(lái)激發(fā)物流地產(chǎn)的高效率和多功能性，解決物流地產(chǎn)融資、市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面的問(wèn)題，指導(dǎo)物流地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、市場(chǎng)供求

由于經(jīng)濟(jì)全球化的不斷深入，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，電子商務(wù)的迅猛崛起，物流業(yè)的加速發(fā)展，使得我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，尤其是對(duì)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)需求更加強(qiáng)勁。就我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的總規(guī)模而言，目前全部營(yíng)業(yè)性通用（常溫）倉(cāng)庫(kù)的建筑面積已達(dá)9.1億平方米，而美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的建筑面積在2003年就已達(dá)13億平方米，由于經(jīng)濟(jì)全球化的不斷深入，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，電子商務(wù)的迅猛崛起，物流業(yè)的加速發(fā)展，使得我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，尤其是對(duì)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)需求更加強(qiáng)勁。就我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的總規(guī)模而言，目前全部營(yíng)業(yè)性通用（常溫）倉(cāng)庫(kù)的建筑面積已達(dá)9.1億平方米，而美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的建筑面積在2003年就已達(dá)13億平方米，目前已經(jīng)超過(guò)了20億平方米的規(guī)模。就我國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積而言，目前我國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積不足1平方米，僅僅接近人均0.7平方米的水平，而美國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積已經(jīng)超過(guò)了7平方米。通過(guò)中美對(duì)比分析表明，無(wú)論是物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總規(guī)模還是人均物流倉(cāng)儲(chǔ)面積水平，我國(guó)均存在較大的缺口。近年來(lái)，伴隨更多投資者進(jìn)入該領(lǐng)域，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量得以15%-20%的速度逐年遞增，盡管諸如天津、成都等個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了暫時(shí)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供過(guò)于求的現(xiàn)象，但是就全局而言，相對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體規(guī)模，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量仍然處于供應(yīng)不足的狀態(tài)。

目前我國(guó)高品質(zhì)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)存量規(guī)模較小，且大多集中位于上海、北京、廣州、深圳等四個(gè)一線城市。而伴隨物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求者對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)質(zhì)量要求的日漸提升，他們具有強(qiáng)烈的需要從低端的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施升級(jí)至設(shè)備更新、功能更全、效率較高的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。同時(shí)，一些陳舊的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施被轉(zhuǎn)作其他用途后，原有的租戶也會(huì)隨之需要尋求新的現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。因此，我國(guó)高品質(zhì)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)缺口尤其巨大。以物流地產(chǎn)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理為主業(yè)的專業(yè)物流地產(chǎn)商是我國(guó)高品質(zhì)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)的主要供給者，近十幾年來(lái)，諸如普洛斯、嘉民、安博等國(guó)外物流地產(chǎn)商和諸如宇培、易商、寶灣等本土物流地產(chǎn)商就已相繼進(jìn)入優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域，但直到目前，我國(guó)高品質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量仍然處于非常匱乏的狀態(tài)。

由于存在強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求和較大的市場(chǎng)缺口，近年來(lái)，上海、北京、廣州、深圳、杭州等許多重要的物流節(jié)點(diǎn)城市由于物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供不應(yīng)求而推動(dòng)租金水平逐年上漲。例如，北京物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租金水平已持續(xù)21個(gè)季度上漲，上海和廣州物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租金水平已持續(xù)22個(gè)季度上漲。上海、北京、廣州的優(yōu)質(zhì)非保稅倉(cāng)庫(kù)的租金水平已經(jīng)達(dá)到1.08元/天/平方米到1.26元/天/平方米的高位。長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)中心城市的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施空置率近年來(lái)一直處于較低水平，雖然一些位置較為偏遠(yuǎn)的新增項(xiàng)目的落成有時(shí)會(huì)致使一些城市總體空置率短期內(nèi)上下波動(dòng)，但總體保持在5%左右的較低水平。

同時(shí)，需要格外關(guān)注的是，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，雖然高品質(zhì)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)在一些重要物流節(jié)點(diǎn)城市，尤其是一線城市長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租金水平逐年上漲，空置率保持在較低水平。但是，那些低水平的簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)在我國(guó)很多城市大量存在，而且仍然在被大量地重復(fù)建設(shè)。由于這些低水平的簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)根本無(wú)法滿足制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶對(duì)于現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求而處于大面積的空置狀態(tài)。在我國(guó)許多城市，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的空置率高達(dá)50%以上，主要就是由于這些低水平的簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)所致。大量經(jīng)驗(yàn)觀察表明，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施在5%左右的空置率下才能保證10%左右的回報(bào)。因此，一旦物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的空置率達(dá)到15%左右，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)就注定會(huì)被較高的空置率擠壓殆盡，遑論空置率達(dá)到50%以上。因此，物流地產(chǎn)商在涉足物流地產(chǎn)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，應(yīng)該避免盲目開(kāi)發(fā)，必須認(rèn)清物流地產(chǎn)市場(chǎng)的供求格局，科學(xué)合理地確定自身要進(jìn)入的細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)和細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)。

四、區(qū)域布局

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平對(duì)物流地產(chǎn)的發(fā)展影響很大，一個(gè)城市物流地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、工業(yè)化程度、居民消費(fèi)水平、地理區(qū)位等因素緊密相關(guān)。無(wú)論是在國(guó)內(nèi)，還是在國(guó)外，實(shí)體零售市場(chǎng)的擴(kuò)張和大型制造業(yè)基地的建設(shè)仍然是物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求的主要驅(qū)動(dòng)力，而電子商務(wù)的崛起已成為拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求增長(zhǎng)的新引擎。因此，在物流地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展過(guò)程中，并不是所有地區(qū)都能夠從中獲利，只有那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、工業(yè)化程度較高、居民消費(fèi)增長(zhǎng)強(qiáng)勁、地理區(qū)位優(yōu)越的地區(qū)才能夠從中獲得較大利益。顯而易見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡最終必定導(dǎo)致物流地產(chǎn)在區(qū)域布局上的不平衡。在歐洲，德國(guó)、法國(guó)和英國(guó)占據(jù)了整個(gè)歐洲物流地產(chǎn)市場(chǎng)的一大半，而荷蘭、比利時(shí)、西班牙、波蘭、匈牙利和捷克等國(guó)加在一起還不到整個(gè)歐洲物流地產(chǎn)市場(chǎng)的三分之一。在歐洲第一大物流中心德國(guó)，一半以上的物流地產(chǎn)集中于漢堡、法蘭克福、柏林和慕尼黑等地區(qū)。由此可見(jiàn)，無(wú)論是在國(guó)際范圍內(nèi)，還是在一國(guó)范圍內(nèi)，物流地產(chǎn)的區(qū)域布局在一定程度上都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的某種“映射”。

我國(guó)物流地產(chǎn)的區(qū)域布局與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密切相關(guān)。無(wú)論是外國(guó)物流地產(chǎn)商，還是本土物流地產(chǎn)商，都優(yōu)先選擇在沿海地區(qū)投資開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。全國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積超過(guò)三分之二布局于長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)。具體來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)擁有的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占全國(guó)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量的比例分別為32%、22%和16%。在長(zhǎng)三角地區(qū)，上海是該區(qū)域的中心城市，其擁有的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量雄踞全國(guó)城市之首。但是日漸高企的租金水平開(kāi)始不斷擠壓物流地產(chǎn)活動(dòng)從上海向鄰近的昆山、常熟等衛(wèi)星城市轉(zhuǎn)移。除了上海之外，蘇州、南京、杭州、寧波、無(wú)錫已經(jīng)成為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的區(qū)域性物流中心。昆山和常熟已經(jīng)成為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的專業(yè)物流中心。在環(huán)渤海地區(qū)，北京是該區(qū)域的中心城市，受制于特殊的城市定位，北京長(zhǎng)期以來(lái)并沒(méi)有積極發(fā)展物流業(yè)，因此其擁有的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量顯著低于上海、廣州、深圳等其他一線城市。作為環(huán)渤海地區(qū)的次級(jí)中心，天津近年來(lái)始終積極推動(dòng)物流業(yè)發(fā)展，大量供應(yīng)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，新增物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施集中上市，導(dǎo)致目前出現(xiàn)了供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)格局。廊坊和保定等北京和天津的衛(wèi)星城市由于土地價(jià)格相對(duì)便宜，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金水平較為低廉，承接了大量從北京和天津轉(zhuǎn)移出來(lái)的物流活動(dòng)。除了北京和天津之外，青島和大連已經(jīng)成為環(huán)渤海地區(qū)重要的區(qū)域性物流中心。在珠三角地區(qū)，廣州和深圳是該區(qū)域的中心城市，同時(shí)也占據(jù)著物流業(yè)和物流地產(chǎn)行業(yè)的主導(dǎo)地位。近年來(lái)，由于廣州和深圳大多數(shù)非保稅倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)完全滿租，因此，租賃需求逐漸向周邊東莞、佛山和惠州等城市流出，后者已經(jīng)成為珠三角地區(qū)重要的區(qū)域性物流中心。此外，一些沿海港口城市，憑借其直接或間接與港口連接，戰(zhàn)略位置好的優(yōu)勢(shì)，物流地產(chǎn)發(fā)展也相當(dāng)快速。

近年來(lái)，伴隨制造業(yè)向中西部的轉(zhuǎn)移，以及全國(guó)交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)完善，物流地產(chǎn)的區(qū)域布局呈現(xiàn)出從沿海地區(qū)向中西部等其他地區(qū)逐步拓展的趨勢(shì)。成都、重慶、武漢、沈陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春等內(nèi)陸省會(huì)城市特別是一些擁有雄厚工業(yè)基礎(chǔ)的大型城市的物流地產(chǎn)得到快速發(fā)展。2011年，我國(guó)長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)擁有的物流地產(chǎn)總量占全國(guó)物流地產(chǎn)總規(guī)模的79%，而中西部等其他地區(qū)的占比僅為21%。但是到了2014年，情況發(fā)生了很大的改變，前者的占比減少到了70%，而后者的占比增長(zhǎng)到了30%。2015年，前者的占比預(yù)計(jì)勢(shì)必跌破70%。由此可見(jiàn)，我國(guó)幅員遼闊的中西部等其他地區(qū)的物流地產(chǎn)開(kāi)始加速發(fā)展，物流地產(chǎn)區(qū)域布局的版圖正在悄悄改變。成都、重慶、沈陽(yáng)、武漢已經(jīng)成為中西部等其他地區(qū)的區(qū)域物流中心，西安、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥正逐步發(fā)展成為這些區(qū)域的次級(jí)物流中心。

五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

近年來(lái)，伴隨全國(guó)住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，銷(xiāo)售速度的放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型，追求持續(xù)發(fā)展，物流地產(chǎn)成為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的對(duì)象，此外，由于普遍看好物流地產(chǎn)的發(fā)展前景，金融機(jī)構(gòu)、物流企業(yè)、電子商務(wù)企業(yè)也紛紛跨界進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。萬(wàn)科、平安不動(dòng)產(chǎn)、中糧集團(tuán)、中儲(chǔ)集團(tuán)、和記黃埔、寶供物流、阿里巴巴、京東、騰訊、國(guó)藥控股、復(fù)星集團(tuán)、中銀投資、中國(guó)人壽、卓越網(wǎng)、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)等企業(yè)紛紛加大了物流地產(chǎn)投資，物流地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出百舸爭(zhēng)流的局面。由于物流地產(chǎn)投資規(guī)模大、專業(yè)要求高、地域性強(qiáng)、回報(bào)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，企業(yè)在進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，必須做好長(zhǎng)期規(guī)劃和整體考慮，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)健康發(fā)展。

普洛斯、嘉民、安博等優(yōu)秀的國(guó)外物流地產(chǎn)商一向重視物流地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，經(jīng)過(guò)多年的耕耘，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了較大規(guī)模的擴(kuò)張，并形成了強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。以國(guó)外物流地產(chǎn)巨頭普洛斯為例來(lái)說(shuō)，其始終致力于在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，并形成一個(gè)全球化的物流配送網(wǎng)絡(luò)。這個(gè)能夠提供強(qiáng)大物流配送服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)涵蓋了物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的整個(gè)流程，包括投資定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)管理、工程管理、經(jīng)營(yíng)管理等全過(guò)程，幫助客戶實(shí)現(xiàn)貨物在全球范圍內(nèi)的自由流轉(zhuǎn)。普洛斯已經(jīng)在中國(guó)35個(gè)主要城市投資、建設(shè)、管理著193個(gè)物業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)上形成了半壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局，普洛斯的市場(chǎng)占有率幾乎達(dá)到嘉民、寶灣、安博、豐樹(shù)、宇培等五家公司市場(chǎng)占有率總和的兩倍，這對(duì)于市場(chǎng)的新進(jìn)入者來(lái)說(shuō)是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商與國(guó)外物流地產(chǎn)商相比存在明顯的差距，普遍既缺少?gòu)?qiáng)大的客戶資源網(wǎng)絡(luò)支持，又缺乏充沛的資金儲(chǔ)備，且管理水平不高，導(dǎo)致絕大多數(shù)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商發(fā)展不足，個(gè)體規(guī)模小，總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏差。從國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的主體及其目的來(lái)看，大部分物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施是由我國(guó)的制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)自建、自營(yíng)、自用，服務(wù)于自己的物流業(yè)務(wù)。這種自建、自營(yíng)、自用的物流地產(chǎn)發(fā)展模式有利于制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)縱向業(yè)務(wù)一體化，對(duì)于某些大型制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能還會(huì)成為其業(yè)務(wù)多元化發(fā)展的一個(gè)努力方向。但是，對(duì)于絕大多數(shù)制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種自建、自營(yíng)、自用物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的模式已經(jīng)不適應(yīng)生產(chǎn)社會(huì)化、分工精細(xì)化的發(fā)展方向，且對(duì)其主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展來(lái)說(shuō)蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

由于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，因此對(duì)制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)資金的占用量也相當(dāng)大。一旦這些企業(yè)將大量的資金投入到物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，其緊張的資金鏈勢(shì)必阻礙主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，從而無(wú)法形成和提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，這種“自給自足”式的物流地產(chǎn)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理模式也不利于社會(huì)化和專業(yè)化物流地產(chǎn)的發(fā)展。從制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)開(kāi)發(fā)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，他們往往是在缺乏深入的行業(yè)了解和缺少相關(guān)的資源儲(chǔ)備和能力建設(shè)的情況下就盲目參與到物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中來(lái)，難免為今后的發(fā)展留下隱患。

而那些擁有大量物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)由于具備大規(guī)模的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施資源和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)背景，如果以專業(yè)化、社會(huì)化的方式培育和發(fā)展物流地產(chǎn)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，既服務(wù)于企業(yè)自身需要，又服務(wù)于行業(yè)社會(huì)，將物流地產(chǎn)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理作為其業(yè)務(wù)多元化發(fā)展的重要方向，則會(huì)成為我國(guó)物流地產(chǎn)商隊(duì)伍中的一支重要力量。此外，近年來(lái)，物流地產(chǎn)領(lǐng)域涌現(xiàn)出了諸如宇培、易商、寶灣、平安不動(dòng)產(chǎn)等大量以物流地產(chǎn)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的新進(jìn)入者，這些致力于成為專業(yè)物流地產(chǎn)商的新進(jìn)入者將會(huì)成為我國(guó)物流地產(chǎn)商隊(duì)伍中另一支重要力量。

我國(guó)本土物流地產(chǎn)商在與國(guó)外專業(yè)物流地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，必須重視物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施規(guī)模擴(kuò)張和客戶資源網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。就規(guī)模而言，我國(guó)本土物流地產(chǎn)商整體實(shí)力仍然較弱，規(guī)模過(guò)小、專業(yè)化程度不高，尚未形成規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，普遍難與外國(guó)專業(yè)物流地產(chǎn)商抗衡。物流地產(chǎn)商的持續(xù)發(fā)展依賴物流地產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，只有當(dāng)物流地產(chǎn)達(dá)到一定的規(guī)模并加強(qiáng)協(xié)同管理時(shí)才能明顯降低成本，提高效率。就網(wǎng)絡(luò)建設(shè)而言，我國(guó)本土物流地產(chǎn)商存在后發(fā)劣勢(shì)，在客戶積累上較為薄弱，在物流地產(chǎn)項(xiàng)目前期招商過(guò)程中無(wú)疑會(huì)遇到一定的障礙。因此，我國(guó)本土物流地產(chǎn)商必須引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，開(kāi)拓新的商業(yè)模式，以自身已有的某方面優(yōu)勢(shì)或未來(lái)可以獲取的優(yōu)勢(shì)為紐帶進(jìn)行延伸，打造自身特色，為客戶提供更加有效的增值服務(wù)，這樣才能提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，避免陷入同質(zhì)化的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

六、產(chǎn)品服務(wù)

物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和物流地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)最終都必然會(huì)落實(shí)到物流地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)層面。產(chǎn)品和服務(wù)的提升是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的砝碼，是行業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，物流地產(chǎn)也不例外。為了方便理解，可以將物流地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)分為有形的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)品）和無(wú)形的經(jīng)營(yíng)管理（服務(wù)）。從有形的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)品）來(lái)看，就產(chǎn)品類型而言，主要包括堆場(chǎng)、簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)、普通平房庫(kù)、普通樓房庫(kù)、高層貨架倉(cāng)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)等。在我國(guó)現(xiàn)存物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量中，簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)和普通平房庫(kù)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。近年來(lái)，由于制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的品質(zhì)要求日漸提高，簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)越來(lái)越難以滿足客戶的需要，再加上近年來(lái)簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)在很多城市被大規(guī)模重復(fù)建設(shè)，導(dǎo)致控制率居高不下，有些城市的空置率甚至超過(guò)50%。因此，更多的物流地產(chǎn)商開(kāi)始加入到優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，近年來(lái)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量以超過(guò)17%的增速逐年遞增。由于物流倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格上揚(yáng)，土地供應(yīng)相對(duì)緊缺，物流地產(chǎn)商開(kāi)始加大普通樓房庫(kù)、高層貨架倉(cāng)庫(kù)和立體倉(cāng)庫(kù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，目的在于提高土地利用效率，增加有效倉(cāng)儲(chǔ)面積。根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)調(diào)研數(shù)據(jù)，我國(guó)營(yíng)業(yè)性通用（常溫）倉(cāng)庫(kù)面積達(dá)9.1億平方米，其中，立體倉(cāng)庫(kù)面積達(dá)2.28萬(wàn)平方米，約占營(yíng)業(yè)性通用（常溫）倉(cāng)庫(kù)總面積的25%。同時(shí)，近年來(lái)我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的機(jī)械化、信息化、智能化水平有了較大提高，88.5%的物流地產(chǎn)商已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的信息化管理。從全國(guó)整體來(lái)看，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的機(jī)械化作業(yè)率已經(jīng)達(dá)到40%左右，發(fā)達(dá)地區(qū)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施能夠?qū)崿F(xiàn)80%的機(jī)械化作業(yè)。不僅如此，低溫物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、危險(xiǎn)品物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等專業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施近年來(lái)都得到了快速發(fā)展，例如，我國(guó)冷庫(kù)總?cè)萘恳堰_(dá)9562萬(wàn)立方米，靜態(tài)存儲(chǔ)能力約2425萬(wàn)噸。此外，定制化物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施越來(lái)越受到物流地產(chǎn)商和大型制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)的青睞，作為標(biāo)準(zhǔn)化物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的有益補(bǔ)充，近年來(lái)也得到了大量實(shí)踐機(jī)會(huì)。

從無(wú)形的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理（服務(wù)）來(lái)看，委托管理模式的出現(xiàn)標(biāo)志著物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理（服務(wù)）可以脫離物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，甚至物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)或物流地產(chǎn)商的股權(quán)而作為一個(gè)獨(dú)立的商品存在，并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。1999年，普洛斯成立了第一只私募基金—Prologis European Fund（普洛斯歐洲基金），從19位機(jī)構(gòu)投資人處募集了10億歐元，主要用于收購(gòu)普洛斯手中的成熟物業(yè)。收購(gòu)后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，但通過(guò)與基金公司簽定管理協(xié)議，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并收取適當(dāng)管理費(fèi)用，同時(shí)作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績(jī)提成。自此，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理（服務(wù)）的內(nèi)涵和外延都獲得了較大的更新。無(wú)形的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理（服務(wù)）起碼包含三個(gè)方面的細(xì)分服務(wù)價(jià)值。其一是物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理公司或物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的品牌，亦即物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理公司或者物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)之重要核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在客戶心目中作為無(wú)形資產(chǎn)的品牌影響力所具有的生命力?；蜓灾?，品牌影響力是物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理公司或者物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)在客戶心中積累起來(lái)的知名度和美譽(yù)度。物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理公司可以通過(guò)品牌輸出的方式，從品牌輸入方那里獲取品牌使用費(fèi)。其二是物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)，即由物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理公司開(kāi)發(fā)、完善成型、用于物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理的具有統(tǒng)一性的、獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理方法、手段和工具。具體而言，經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)包括物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理公司擁有的注冊(cè)商標(biāo)、商號(hào)、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)標(biāo)識(shí)和服務(wù)模式、樣式、招商資源、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理方式、經(jīng)營(yíng)管理理念、經(jīng)營(yíng)管理制度、貨物儲(chǔ)存方式、會(huì)計(jì)系統(tǒng)及與運(yùn)營(yíng)有關(guān)的不可分的、統(tǒng)一的的經(jīng)營(yíng)管理方法、手段和工具。物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理公司可以通過(guò)管理輸出的方式，從管理輸入方那里獲取基本管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性管理費(fèi)。其三是工程技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理咨詢，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理公司憑借其在物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和成熟模式，可以為客戶提供物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施投資決策、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)管理、工程管理、經(jīng)營(yíng)管理、資產(chǎn)管理等方面的咨詢顧問(wèn)服務(wù)，并獲得咨詢顧問(wèn)費(fèi)用。

七、土地市場(chǎng)

物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)尤其是工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分，與土地市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)。土地供應(yīng)的數(shù)量和價(jià)格決定著新增物流地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量，影響著物流地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。一般而言，可以用來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的城市建設(shè)用地性質(zhì)主要包括物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、工業(yè)用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。其中，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地和工業(yè)用地占據(jù)主體地位，在許多城市，并沒(méi)有把物流倉(cāng)儲(chǔ)用地從工業(yè)用地中單獨(dú)分離出來(lái)，而是統(tǒng)統(tǒng)歸入工業(yè)用地的用地性質(zhì)中予以出讓，也統(tǒng)統(tǒng)歸入工業(yè)用地的科目下予以統(tǒng)計(jì)。近年來(lái)，我國(guó)工業(yè)用地價(jià)格整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，即使是在2014年我國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格總體出現(xiàn)下降的情況下，一二線城市工業(yè)用地價(jià)格仍然明顯上漲，顯示出未來(lái)工業(yè)用地成本上升的發(fā)展趨勢(shì)。

目前，就全國(guó)范圍而言，主要城市工業(yè)用地的成交價(jià)格接近750元/平方米，折合約50萬(wàn)元/畝。長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)每平方米工業(yè)用地的成交價(jià)格分別為928元、1060元和721元，折合每畝工業(yè)用地的成交價(jià)格分別為62萬(wàn)元、71萬(wàn)元和48萬(wàn)元。就我國(guó)一、二、三、四線城市而言，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市每年成交的工業(yè)用地總面積大致在2萬(wàn)畝到3萬(wàn)畝，平均地面成交價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了1000元/平方米，平均樓面成交價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了650元/平方米，工業(yè)用地的成交價(jià)格已經(jīng)接近70萬(wàn)元/畝，平均溢價(jià)率約為3%左右。天津、沈陽(yáng)、大連等17個(gè)二線城市每年成交的工業(yè)用地總面積大致在25萬(wàn)畝到30萬(wàn)畝，平均地面成交價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了400元/平方米，平均樓面成交價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了300元/平方米，工業(yè)用地的成交價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了25萬(wàn)元/畝，平均溢價(jià)率約為1%左右。哈爾濱、石家莊、太原等21個(gè)三、四線城市每年成交的工業(yè)用地總面積大致在10萬(wàn)畝到20萬(wàn)畝，平均地面成交價(jià)格超過(guò)了400元/平方米，平均樓面成交價(jià)格超過(guò)了300元/平方米，工業(yè)用地的成交價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了20萬(wàn)元/畝，平均溢價(jià)率約為1%左右。

近年來(lái),國(guó)家和地方政府逐漸收緊工業(yè)用地開(kāi)發(fā)利用政策，工業(yè)用地價(jià)格提高的政策態(tài)度明朗，加強(qiáng)工業(yè)用地節(jié)約集約利用的文件紛紛出臺(tái)。可以預(yù)見(jiàn)，工業(yè)用地價(jià)格的上漲是必然趨勢(shì)。以北京為例，2012年到2014年北京市國(guó)有建設(shè)用地的成交數(shù)量分別為8.7萬(wàn)畝、8.5萬(wàn)畝、7.7萬(wàn)畝。其中，工業(yè)用地的成交數(shù)量分別為1.6萬(wàn)畝、1.4萬(wàn)畝、0.7萬(wàn)畝。工業(yè)用地成交數(shù)量逐年減少，在國(guó)有建設(shè)用地總成交面積中的占比由19%下降到16%，直至8.7%，供應(yīng)減少的同時(shí)，價(jià)格不斷上漲。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《北京市2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》， 2015年，北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量 3.45萬(wàn)畝。其中，住宅用地1.32萬(wàn)畝（其中保障性安居工程用地 0.75萬(wàn)畝），工業(yè)用地0.18萬(wàn)畝，商服用地0.3萬(wàn)畝，基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地1.65萬(wàn)畝。在這種情況下，物流地產(chǎn)商普遍感到用地壓力有所加大，用地難、用地貴。根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)新近發(fā)布的一份典型抽樣調(diào)查報(bào)告，對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)用地情況，45%的企業(yè)認(rèn)為變化不大，35%的企業(yè)認(rèn)為較為困難，11%的企業(yè)認(rèn)為非常困難，8%的企業(yè)認(rèn)為有所好轉(zhuǎn)，顯示物流用地壓力依然較大。企業(yè)普遍反映，一些地方將工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地土地使用年限縮短到20年，加速物業(yè)折舊，經(jīng)營(yíng)成本大增，投資回收壓力加大，導(dǎo)致企業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎，影響建筑的可靠性和耐久性，不利于可持續(xù)發(fā)展。毋庸置疑，在我國(guó)所有高增長(zhǎng)潛力城市，伴隨物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求的增長(zhǎng)，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地必定會(huì)越來(lái)越稀缺，土地價(jià)格和租金自然會(huì)水漲船高，這一方面會(huì)增加物流地產(chǎn)商的成本壓力，另一方面也會(huì)倒逼整個(gè)物流地產(chǎn)行業(yè)由過(guò)去的粗放發(fā)展向集約發(fā)展演進(jìn)。

八、金融創(chuàng)新

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融已經(jīng)進(jìn)入了多通道競(jìng)爭(zhēng)的新時(shí)代，除了銀行貸款、房地產(chǎn)私募投資基金之外，各類資產(chǎn)管理平臺(tái)也相繼登上了房地產(chǎn)金融的舞臺(tái)。無(wú)論對(duì)于個(gè)人、家庭等私人主體，還是對(duì)于專業(yè)投資機(jī)構(gòu)和基金等公共機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)都已成為私人和機(jī)構(gòu)財(cái)富管理的重要資產(chǎn)類別。各類型房地產(chǎn)的投資屬性和投資價(jià)值已被廣泛認(rèn)識(shí)，并形成了統(tǒng)一的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國(guó)公、私投資人資產(chǎn)構(gòu)成中比重最高的類別之一。然而，物流地產(chǎn)與住宅、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等物業(yè)類型存在較大的區(qū)別，物流地產(chǎn)具有投資金額大、專業(yè)要求高、地域性強(qiáng)、變現(xiàn)能力差、回收周期長(zhǎng)等一系列特征。住宅等銷(xiāo)售型物業(yè)可以通過(guò)產(chǎn)品的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，解決銀行貸款、房地產(chǎn)私募投資基金、信托等融資渠道的還本付息要求。但是，物流地產(chǎn)項(xiàng)目只能通過(guò)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取租金等經(jīng)營(yíng)性收入，資金的回收期非常漫長(zhǎng)，一般需要10年以上。這樣一個(gè)緩慢的資金回籠速度和模式與銀行貸款、房地私募投資基金、信托等融資渠道的還款期限要求難以匹配。因此，對(duì)于物流地產(chǎn)這樣一類特殊的不動(dòng)產(chǎn)類型來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有一種長(zhǎng)期的且成本較低的金融產(chǎn)品作為銀行貸款、房地產(chǎn)私募投資基金、信托等金融產(chǎn)品成熟的退出渠道的話，就不可能真正激活物流地產(chǎn)金融市場(chǎng)，各種融資渠道、各式金融產(chǎn)品和各類資產(chǎn)管理平臺(tái)就不可能強(qiáng)有力地支撐起物流地產(chǎn)快速發(fā)展過(guò)程中所需要的資金支持。

在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)投資總規(guī)模的半壁江山。在國(guó)外房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的產(chǎn)品總規(guī)模之中，幾乎一半的規(guī)模投向了工業(yè)地產(chǎn)，尤其是投向了物流地產(chǎn)。諸如普洛斯、嘉民、騰飛、豐樹(shù)、安博等全球知名物流地產(chǎn)商無(wú)不依賴房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的支持，實(shí)現(xiàn)了自身業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張。就本質(zhì)而言，物流地產(chǎn)最核心的部分就是收租性物業(yè)，因此是發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）最合適的基礎(chǔ)資產(chǎn)之一。而房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）不僅為物流地產(chǎn)的發(fā)展提供了長(zhǎng)期資金的支持，同時(shí)也為銀行貸款、房地產(chǎn)私募投資基金、信托等其他資金提供了成熟的退出渠道。因此，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）在整個(gè)物流地產(chǎn)金融市場(chǎng)中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用?？梢哉f(shuō)，如果沒(méi)有房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），就不可能有“雙基金模式與資產(chǎn)循環(huán)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”，也就不可能有普洛斯、嘉民、安博等全球知名物流地產(chǎn)商在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的大規(guī)模實(shí)踐。

但在，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）僅僅開(kāi)始在寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域有所探索和試水，至今在物流地產(chǎn)領(lǐng)域尚無(wú)任何實(shí)踐。由于我國(guó)尚無(wú)物流地產(chǎn)信托投資基金（REITs）產(chǎn)品，不僅使得我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺乏了長(zhǎng)期資金的支持，而且使得房地產(chǎn)私募投資基金、信托、銀行貸款等投入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的資金缺乏成熟的退出渠道。由于我國(guó)物流地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，相關(guān)政策也不完善，就對(duì)物流地產(chǎn)商的資金實(shí)力尤其是自有資金實(shí)力提出了較高的要求。在目前的金融環(huán)境下，惟有具備雄厚資金實(shí)力的企業(yè)才有能力參與物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，那些抱有快速回收投資心態(tài)的企業(yè)往往難以取得成功。這就要求企業(yè)必須有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的通盤(pán)考慮，不能僅憑一時(shí)心動(dòng)，而要對(duì)企業(yè)資金鏈安全予以充分的重視。中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就物流地產(chǎn)商的主要融資渠道而言，70%的融資通過(guò)銀行貸款，銀行貸款占七成，仍是企業(yè)的主要融資渠道。由于物流地產(chǎn)具有資金需求量大、流動(dòng)性差、回報(bào)周期長(zhǎng)等特征，因此在融資方面，信托、房地產(chǎn)私募投資基金、銀行貸款等融資渠道因?yàn)槌杀具^(guò)高、期限過(guò)短等不利因素，很難支撐物流地產(chǎn)商的融資需求。從銀行貸款的情況看，18%的企業(yè)認(rèn)為難度較大，64%的企業(yè)認(rèn)為雖然困難，但是可以爭(zhēng)取，只有18%的企業(yè)認(rèn)為較容易獲得，不存在困難。

物流地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)金融市場(chǎng)的支持，物流地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展需要一系列金融創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)。其中，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的開(kāi)閘放行就會(huì)是激活整個(gè)物流地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵力量。目前，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的平均投資回報(bào)率高達(dá)6.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)4.5%的平均投資回報(bào)率水平和高檔住宅3.0%的平均投資回報(bào)率水平，是發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）最合適的基礎(chǔ)資產(chǎn)之一。在我國(guó)金融變革的大背景下，作為房地產(chǎn)的一個(gè)重要分支，物流地產(chǎn)在這樣一個(gè)金融變革的新時(shí)代必然會(huì)受到金融變革的全方位影響，物流地產(chǎn)業(yè)的金融化進(jìn)程及相關(guān)金融創(chuàng)新必然會(huì)迎來(lái)一輪新的蓬勃發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介

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來(lái)自：洗承居 > 《商業(yè)與地產(chǎn)》

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