經(jīng)過緊張的一夜角逐，英國(guó)與歐盟最終還是“離了”。這一離，除了對(duì)英國(guó)與歐盟經(jīng)濟(jì)帶來深遠(yuǎn)影響，對(duì)主要貿(mào)易伙伴的投資也會(huì)相繼引發(fā)蝴蝶效應(yīng)。英國(guó)作為中國(guó)買家的海外購(gòu)房熱門國(guó)家，此次動(dòng)蕩自然引起中國(guó)買家的廣泛關(guān)注。

截至目前，英鎊兌人民幣的匯率比為1:9.06，英鎊兌美元盤中暴跌逾10%，創(chuàng)下31年以來新低。面對(duì)眼下局面，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)如何發(fā)展？海外投資者將如何穩(wěn)準(zhǔn)狠地抓住絕佳時(shí)機(jī)巧妙投資，且最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

首先我們先來看之后英國(guó)如何脫歐的“日程表”：

• 6月24日：卡梅倫公布投票結(jié)果；歐盟部長(zhǎng)及大使將于盧森堡舉行例會(huì)，公布后續(xù)安排

• 6月25日：歐元區(qū)財(cái)長(zhǎng)舉行會(huì)議商討金融沖擊

• 6月26日：歐盟委員會(huì)主席容克與28個(gè)成員國(guó)（暫包括英國(guó)）舉行緊急會(huì)議

• 6月28日：為期2日的歐盟會(huì)議召開，卡梅倫或?qū)⑻岢雒摎W申請(qǐng)，正式啟動(dòng)脫歐程序

• 6月29日：歐盟峰會(huì)或?qū)⒖穫惥苤T外；英國(guó)將獲2年時(shí)間與歐盟討論脫歐步驟

• 此后數(shù)周：英國(guó)國(guó)會(huì)將討論如何維持與歐盟關(guān)系

• 今年冬季：歐洲理事會(huì)將獲授權(quán)與英國(guó)談判；英國(guó)需要跟歐盟重新討論長(zhǎng)達(dá)8萬頁的協(xié)議，確認(rèn)哪些繼續(xù)保留于英國(guó)法律，所需時(shí)間未定

• 今年冬季：英國(guó)與歐盟開展首輪脫歐會(huì)議

• 2017年：英國(guó)將重新與不同國(guó)家談判商討貿(mào)易協(xié)議

• 2018年：脫歐期限臨近，英國(guó)與歐盟達(dá)成協(xié)議，但仍有待雙方議會(huì)通過

從中可以看出，脫歐結(jié)果雖出，但是在法律與監(jiān)管層面上的即時(shí)影響將是微乎其微的。因?yàn)槭紫仍谝?guī)章制度方面不會(huì)有劇烈動(dòng)蕩，貿(mào)易關(guān)系的條款也將暫時(shí)保持不變。并且所有新條款的通過都需要一定的時(shí)間來達(dá)成一致，通常很有可能超過兩年。然而即使存在諸多不確定性，考慮到倫敦?fù)碛械木薮蟮娜瞬艃?chǔ)備、英語語言環(huán)境、時(shí)區(qū)優(yōu)勢(shì)、國(guó)際連通性、企業(yè)與機(jī)構(gòu)的廣泛資源，以及文化和娛樂產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，倫敦作為國(guó)際主要門戶城市的地位不會(huì)動(dòng)搖，英國(guó)在國(guó)際的地位也不會(huì)動(dòng)搖，反而可能會(huì)增加一定的話語權(quán)。

脫歐后續(xù)的程序如此紛繁復(fù)雜，因此短期內(nèi)英國(guó)首腦定會(huì)維穩(wěn)政局，重大變動(dòng)發(fā)生可能性不大。但不可否認(rèn)的是，在最近這段時(shí)間除了英鎊會(huì)出現(xiàn)下跌，英國(guó)房?jī)r(jià)也可能會(huì)出現(xiàn)5%－15%的回落（KPMG數(shù)據(jù)），英國(guó)房產(chǎn)調(diào)研公司eMoov首席執(zhí)行官Russell Quirk表示，脫歐以后，幾乎將近一半的房產(chǎn)持有者認(rèn)為將來會(huì)對(duì)所持物業(yè)進(jìn)行新的評(píng)估，1/3認(rèn)為短期內(nèi)會(huì)造成租賃行為的減少。房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的疲軟狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)到今年秋季下一任首相選舉結(jié)束之時(shí)。在此之后，英國(guó)房市會(huì)出現(xiàn)新一輪的反彈。

租賃方面，脫歐后短期內(nèi)不確定性增加，尤其是辦公樓投資市場(chǎng)規(guī)模會(huì)減少。從局部來看，倫敦商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)被認(rèn)為是最容易受到影響的，主要表現(xiàn)在倫敦金融服務(wù)類企業(yè)。最顯而易見的是'英國(guó)企業(yè)在歐盟自由營(yíng)商'問題，脫歐意味著在英國(guó)和歐盟境內(nèi)不能再暢通無阻地辦公。其它跨國(guó)企業(yè)還擔(dān)心由此帶來的進(jìn)入某一單一市場(chǎng)的門檻提高的可能。

房姐剛剛得到的消息，金融巨頭摩根史坦利公司（Morgan Stanley）宣布即將從倫敦撤出2000名員工到愛爾蘭，德國(guó)等其它歐盟地區(qū)。大企業(yè)在英員工數(shù)量的減少，減弱英國(guó)本土房產(chǎn)市場(chǎng)活力，直接影響了供求，從而最終反映到房?jī)r(jià)上。

不過需要了解的是，無論是行業(yè)還是規(guī)模，倫敦的辦公室需求都非常的多樣化，尤其是近些年，科技、媒體及電信（TMT）行業(yè)都表現(xiàn)強(qiáng)勁，而脫歐對(duì)這些行業(yè)的影響也較弱。這表明即使交易量出現(xiàn)下降，但是后續(xù)需求仍相對(duì)強(qiáng)勁。租金方面的任何潛在負(fù)面影響都將通過金融城（City），倫敦西區(qū)（West End）及主要區(qū)域性城市的供應(yīng)短缺予以緩解。

但是，另一個(gè)事實(shí)是即使脫歐，房產(chǎn)供不應(yīng)求的局面依然非常嚴(yán)峻。目前每年倫敦的新增房源大概在3萬套，而市場(chǎng)需求至少是5萬套。以倫敦為例，目前倫敦的常住人口不到800萬，而每年新增人口卻達(dá)到20-30萬，這些新增人口都是中高收入的青壯年。而短期內(nèi)，我們并未看到平衡的供求關(guān)系，因此倫敦房?jī)r(jià)基本面是非常良好的。

相比于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，退歐對(duì)英國(guó)住宅市場(chǎng)的負(fù)面影響將更為有限。目前英國(guó)住宅市場(chǎng)規(guī)模是其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的近6倍，而其中機(jī)構(gòu)投資者持有份額僅為0.4%左右，其余均為家庭自住、個(gè)人投資者購(gòu)買出租、以及政府持有的廉租住房。這使得英國(guó)住宅對(duì)金融市場(chǎng)的波動(dòng)敏感度更低，資產(chǎn)價(jià)值更為穩(wěn)健，同時(shí)這也是英國(guó)房產(chǎn)為何一直備受海外投資者追捧的原因。

住房貸款方面，目前英格蘭銀行除了宣布拿出2500億英鎊救市確保貨幣穩(wěn)定，尚未對(duì)后續(xù)政策進(jìn)行表態(tài)，各大銀行也暫無動(dòng)作，不過大部分專家預(yù)計(jì)脫歐后利率會(huì)繼續(xù)降低。

戴德梁行對(duì)全球企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)持股6500億美元以上，并且在英國(guó)乃至歐洲都非?；钴S的歐洲境外投資者進(jìn)行了調(diào)查，超過半數(shù)的調(diào)查對(duì)象表示，由于來自其它某些更大市場(chǎng)的影響，他們暫停了在英國(guó)的投資活動(dòng)。不過，仍有超過四分之一的調(diào)查對(duì)象仍然準(zhǔn)備購(gòu)入資產(chǎn)。這些投資者認(rèn)為此時(shí)倉(cāng)促退出英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)是不理智的，更多人是選擇靜待英鎊回升，房產(chǎn)市場(chǎng)升溫后進(jìn)行交易，而此時(shí)英鎊大跌實(shí)則是搶購(gòu)寫字樓，抄底投資的絕佳機(jī)會(huì)。

關(guān)于時(shí)間點(diǎn)，我們可以參考上圖，即2005－2013年英國(guó)各地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。從歷史的角度來看，投資英國(guó)房地產(chǎn)的最大受益者，是2008年至2009年經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，那一批成功購(gòu)入房產(chǎn)的“抄底買家”，因?yàn)檫@段時(shí)間倫敦的房產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重低估，并且相對(duì)于全英平均房?jī)r(jià)下跌33%，倫敦的房?jī)r(jià)跌了11%。此次公投帶來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)走勢(shì)幾乎趨于一致，而此時(shí)的房產(chǎn)正是處于價(jià)格低谷，正在靜待絕地反彈。

英國(guó)房產(chǎn)專家Henry Pryor認(rèn)為，在此期間，以美元本位結(jié)算的來自中東和亞洲地區(qū)的買家會(huì)爭(zhēng)相在英買入房產(chǎn)，尤其是倫敦市中心高房?jī)r(jià)區(qū)域。

關(guān)于房產(chǎn)投資“友好”區(qū)域，我們也可以從本次公投看出端倪。在所有選區(qū)結(jié)果中，除蘇格蘭，北愛爾蘭大部地區(qū)外，大倫敦，牛津，劍橋，利茲，利物浦等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，房?jī)r(jià)偏高，平均居民薪酬較高，以及教育程度較高，年齡構(gòu)成較低的地區(qū)支持留歐民眾占多數(shù)；而一些邊遠(yuǎn)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)則是“脫派”居多。

其中倫敦地區(qū)雖然以留歐陣營(yíng)居多，留歐比重最大行政區(qū)前5名依次為：Lambeth（78.6%留），Hackney（78.5%留），Haringey（75.6%留），Islington（75.2%留），和Camden（74.9%留）；但是少數(shù)區(qū)域例如西部Hillingdon（69%脫），南部Sutton（75.96%脫），東部Barking（63.8%脫），Havering（75.98%脫），和Bexley（75.3%脫）都是脫歐選民居多。投資者購(gòu)房不妨多考慮“友好”區(qū)域，避開“脫派”地區(qū)。

另外，英國(guó)脫歐對(duì)于投資學(xué)區(qū)房而言，是利好消息。脫歐成功直接帶來的影響將會(huì)是歐盟學(xué)生減少。因此為了平衡國(guó)際學(xué)生數(shù)量，預(yù)計(jì)中國(guó)學(xué)生入學(xué)數(shù)量將會(huì)持續(xù)提高。并且，對(duì)于中國(guó)留學(xué)生來說，“以房養(yǎng)學(xué)”將繼續(xù)升溫，并且學(xué)區(qū)房是受外界市場(chǎng)波動(dòng)影響最小的一類房產(chǎn)，投資學(xué)區(qū)房可以大大節(jié)省孩子的留學(xué)成本，如果低價(jià)買入轉(zhuǎn)手出租，甚至可以大賺一筆學(xué)費(fèi)。

我們還要清新地看到的一點(diǎn)就是，即使脫歐，整個(gè)英國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍具備足夠的體量來吸收金融服務(wù)行業(yè)可能受到的損失。并且不管房產(chǎn)市場(chǎng)走向如何，對(duì)于大多數(shù)行業(yè)來說，倫敦在幾個(gè)全球國(guó)際大都市中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)依舊明顯。而早先一系列事實(shí)已經(jīng)證明，倫敦核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)是非常經(jīng)得起考驗(yàn)的，在今年稅改新政以及脫歐公投預(yù)熱的第一季度，其房產(chǎn)成交量基本與這十年的平均值持平，這里面就包含了倫敦金融城兩個(gè)面積超過100,000平方英尺的金融服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目交易。

總之，面對(duì)英國(guó)脫歐的事實(shí)，我們不要自亂陣腳，接下來的數(shù)月到底是鐵娘子特蕾莎還是倫敦前任市長(zhǎng)鮑瑞斯上臺(tái)，對(duì)于英國(guó)房市來說都將是一場(chǎng)同樣值得關(guān)注的大戰(zhàn)，畢竟政府班底大換水會(huì)直接影響房產(chǎn)政策。英國(guó)房產(chǎn)之后的走勢(shì)讓我們共同關(guān)注。

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