商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約視為本約的認(rèn)定

作者單位：浙江省杭州市中級(jí)人民法院  睢曉鵬

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”按照該條規(guī)定，當(dāng)事人以認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等為名訂立協(xié)議，如果其具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人按約收受了購(gòu)房款時(shí)，法院不必拘泥于當(dāng)事人所用之詞句，徑可認(rèn)定為本約。實(shí)務(wù)中，對(duì)上述兩個(gè)條件如何理解，歧見(jiàn)紛呈，故特撰短文探討之。

一、“具備《辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容”的認(rèn)定

對(duì)何為具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，有兩種理解，一種意見(jiàn)認(rèn)為，《辦法》規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同“應(yīng)當(dāng)”具備上述十三項(xiàng)主要的內(nèi)容，亦即上述十三項(xiàng)內(nèi)容系商品房買(mǎi)賣(mài)合同均應(yīng)具備的主要內(nèi)容，因此，只有預(yù)約合同中上述十三項(xiàng)內(nèi)容悉數(shù)齊備時(shí)，才應(yīng)認(rèn)定為具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，只要雙方當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的房屋、價(jià)款達(dá)成合意，即具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，其他內(nèi)容可根據(jù)交易習(xí)慣、誠(chéng)信原則等予以確定。

筆者認(rèn)為，上述兩種意見(jiàn)均難值贊同。首先，對(duì)第一種觀點(diǎn)的不同意見(jiàn)。商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同之所以要具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容才能視為本約，乃是為了消解履行上可能存在的法律或事實(shí)上的障礙。但是《辦法》第十六條列舉的部分內(nèi)容（例如第（七）項(xiàng)、第（九）項(xiàng)、第（十）項(xiàng)、（十二）項(xiàng)等），并非商品房買(mǎi)賣(mài)合同的必備條款，上述內(nèi)容如果不作約定，亦不構(gòu)成履行的障礙，《解釋》對(duì)未約定上述內(nèi)容時(shí)如何處理作出了明確的規(guī)定。譬如對(duì)于面積誤差的處理，《解釋》第十四條規(guī)定：“出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理……”又譬如對(duì)于違約責(zé)任，《解釋》第十七條規(guī)定了當(dāng)事人對(duì)違約金數(shù)額或者損失賠償計(jì)算方法沒(méi)有約定時(shí)違約金數(shù)額或者損失賠償數(shù)額的確定標(biāo)準(zhǔn)。再譬如對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記的事宜，《解釋》第十八條亦明確進(jìn)行了規(guī)定。因此，既然上述內(nèi)容不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同必備條款，未約定亦不妨礙其履行，那么是否具備上述內(nèi)容也不應(yīng)成為影響預(yù)約合同視為本約合同的條件。其次，對(duì)第二種觀點(diǎn)的不同意見(jiàn)。商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同與實(shí)踐中出現(xiàn)的“認(rèn)籌”等不同之處在于，雙方當(dāng)事人一般對(duì)標(biāo)的房屋和價(jià)款均已經(jīng)明確，如果僅就標(biāo)的和價(jià)款達(dá)成合意即可視為本約合同，那么預(yù)約合同幾無(wú)存在的必要。況且，實(shí)務(wù)中之所以簽訂預(yù)約合同，很多情形下是因?yàn)楹炗喩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的條件尚不具備（如開(kāi)發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證等），如果此時(shí)可以將預(yù)約合同視為本約合同，而本約合同又因?yàn)檫`反強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，則作為鞏固交易機(jī)會(huì)的預(yù)約合同，反成為損害對(duì)方利益的工具，不僅未增加締約機(jī)會(huì)，反而導(dǎo)致大量無(wú)效合同的出現(xiàn)，其觀點(diǎn)之不足取，毋庸多言。

根據(jù)以上所述，筆者認(rèn)為當(dāng)預(yù)約合同具備《辦法》第十六條中第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）項(xiàng)，即具備當(dāng)事人的姓名（名稱(chēng)）和住所、商品房的基本情況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任時(shí)，應(yīng)認(rèn)為已經(jīng)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。

二、“出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”的認(rèn)定

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)國(guó)外立法例，預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為本約合同無(wú)需附加實(shí)際履行的內(nèi)容。《解釋》之所以規(guī)定收受房款，純?yōu)閷?shí)務(wù)處理之便利，即為了便于實(shí)務(wù)區(qū)分預(yù)約合同和本約合同，因此只要出賣(mài)人實(shí)際收受了購(gòu)房款，不管該款項(xiàng)是全部購(gòu)房款還是部分購(gòu)房款，甚至是定金，都可以認(rèn)定為“出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，《解釋》對(duì)可視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同采取了嚴(yán)格的限定，只有在合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，且已經(jīng)實(shí)際履行的情況下才能轉(zhuǎn)化。因此，只有在買(mǎi)受人支付了全部購(gòu)房款，而出賣(mài)人已經(jīng)實(shí)際收受的情況下，才能轉(zhuǎn)化為本約。

筆者認(rèn)為，出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受了購(gòu)房款，不僅指收受了全部購(gòu)房款的情形，也包括收受了部分購(gòu)房款的情形，但不包括收受定金的情形。原因是：定金不能認(rèn)定為購(gòu)房款。一般情況下，定金在雙方簽訂本約合同后轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，而在只簽訂預(yù)約合同的情況下，雙方尚未簽訂本約合同，定金尚未轉(zhuǎn)化為“購(gòu)房款”。出賣(mài)人是否“按照約定收受了購(gòu)房款”應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定的付款方式的不同而確定不同的標(biāo)準(zhǔn)。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人支付購(gòu)房款的方式有三種：一是一次性付款方式，即買(mǎi)受人在約定的時(shí)間內(nèi)一次性支付全部購(gòu)房款的方式；二是分期付款方式，即出賣(mài)人將房屋先交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人在約定的一定期限內(nèi)分期支付購(gòu)房款的方式；三是按揭貸款方式，即買(mǎi)受人在支付首付款后，以向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，通過(guò)銀行按揭貸款支付購(gòu)房款的方式。對(duì)于一次性付款的，出賣(mài)人收受了全部購(gòu)房款才能認(rèn)定為“按照約定收受了購(gòu)房款”；對(duì)于分期付款的，出賣(mài)人收受了第一期購(gòu)房款即可認(rèn)定為“按照約定收受了購(gòu)房款”；對(duì)于按揭貸款方式付款的，出賣(mài)人收受了首付款即可認(rèn)定為“按照約定收受了購(gòu)房款”。

來(lái)源：人民法院報(bào)2016年7月6日