張翼德于2012年4月25日向開(kāi)發(fā)商蜀漢房地產(chǎn)公司支付購(gòu)房定金10萬(wàn)元，蜀漢房地產(chǎn)公司出具一份收款收據(jù)，載明：“今收到張翼德交付購(gòu)買(mǎi)漢中二號(hào)樓五單元01號(hào)房屋，面積250平方米，購(gòu)房定金10萬(wàn)元，單價(jià)30000元每平方米?！?012年6月30日，張翼德再次支付購(gòu)房款20萬(wàn)元。張翼德與蜀漢房地產(chǎn)公司老板劉玄德曾經(jīng)是戰(zhàn)友，因此與蜀漢房地產(chǎn)公司未簽訂書(shū)面購(gòu)房合同。

因蜀漢房地產(chǎn)公司始終未能取得商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致雙方無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，張翼德起訴要求雙倍返還定金20萬(wàn)元并退還購(gòu)房款20萬(wàn)元。蜀漢房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)雙方是商品房預(yù)售合同法律關(guān)系，因此僅同意返還定金10萬(wàn)元及購(gòu)房款20萬(wàn)元。

02【案件焦點(diǎn)】

蜀漢房地產(chǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

03【一審人民法院裁判要旨】

一審人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

首先，張翼德與蜀漢房地產(chǎn)公司未簽訂書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也未就訴爭(zhēng)房屋所附著土地使用權(quán)的取得及規(guī)劃情況、房屋規(guī)劃、施工許可情況、付款方式、付款期限、所有權(quán)轉(zhuǎn)移等進(jìn)行明確約定，僅能確認(rèn)雙方就購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)商品房的認(rèn)購(gòu)達(dá)成合意，因此應(yīng)當(dāng)將張翼德交付定金和預(yù)付購(gòu)房款的基礎(chǔ)法律關(guān)系認(rèn)定為商品房預(yù)約合同。

其次，蜀漢房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。張翼德現(xiàn)要求蜀漢房地產(chǎn)公司雙倍返還定金及已付購(gòu)房款，蜀漢房地產(chǎn)公司也同意返還定金和購(gòu)房款，應(yīng)視為雙方一致同意解除合同。

據(jù)此，人民法院判決：蜀漢房地產(chǎn)公司雙倍返還張翼德定金20萬(wàn)元并返還預(yù)付購(gòu)房款20萬(wàn)元，共計(jì)40萬(wàn)元。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可規(guī)則于當(dāng)事人雙方的是由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

04【二審人民法院裁判要旨】

蜀漢房地產(chǎn)公司不服一審判決，提起上訴。

二審人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

首先，蜀漢房地產(chǎn)公司于2012年4月25日向張翼德收取10萬(wàn)元定金，定金收據(jù)中雖然沒(méi)有包含簽約期限，但是蜀漢房地產(chǎn)公司又于2012年6月30日已收取張翼德20萬(wàn)元購(gòu)房款，因此其最遲應(yīng)當(dāng)于收取該筆20萬(wàn)元購(gòu)房款之日與張翼德簽訂商品房預(yù)售合同。

其次，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，進(jìn)行商品房預(yù)售，向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證和與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售合同是其法定義務(wù)。而蜀漢房地產(chǎn)公司直至本案訴訟時(shí)仍未取得商品房預(yù)售許可證，是導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能有效訂立的主要原因。

綜上所述，蜀漢房地產(chǎn)公司主張雙方之間是商品房預(yù)售合同法律關(guān)系缺乏事實(shí)依據(jù)。一審認(rèn)定雙方之間為商品房預(yù)約合同法律關(guān)系正確。

據(jù)此，二審人民法院判決：駁回蜀漢房地產(chǎn)公司的上訴，維持原判。

05【律師有話(huà)說(shuō)】

一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)

現(xiàn)實(shí)生活中，由于法律或事實(shí)上的障礙，開(kāi)發(fā)商不一定能立即與買(mǎi)房的人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)，雙方往往會(huì)簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行初步認(rèn)定，待法律或事實(shí)上的障礙消除后再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。而商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的形式多種多樣，例如訂購(gòu)書(shū)、預(yù)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)、允諾書(shū)、購(gòu)買(mǎi)房屋的定金收據(jù)、諒解備忘錄等。那么，這些形式的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同嗎？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不等同于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，只有在符合法律規(guī)定的內(nèi)容時(shí)，才能被認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，否則只能屬于預(yù)約合同。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷(xiāo)售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

二、什么是預(yù)約合同？

所謂預(yù)約合同，是指當(dāng)事人雙方約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約的合同。本約是同預(yù)約相對(duì)應(yīng)的概念，如買(mǎi)賣(mài)合同是本約合同，則雙方為了承諾在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同作出的約定，則為預(yù)約合同。

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十五條??當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。

預(yù)約合同與本約合同的一個(gè)明顯區(qū)別是：預(yù)約合同僅約定了將來(lái)雙方要訂立本約合同的意向，但對(duì)于所涉及的具體內(nèi)容則不需要明確寫(xiě)明；而本月合同則需要明確寫(xiě)明合同標(biāo)的具體內(nèi)容。

本案中，因蜀漢房地產(chǎn)公司未能取得商品房預(yù)售許可證明，雙方就購(gòu)買(mǎi)特定商品房的認(rèn)購(gòu)達(dá)成合意，支付定金，擔(dān)保將來(lái)能夠簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但是，蜀漢房地產(chǎn)公司出具的收款收據(jù)并不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容，因此，雙方之間的交付定金及預(yù)付購(gòu)房款的基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)確認(rèn)為商品房預(yù)約合同。

三、商品房預(yù)約合同的違約責(zé)任

首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可規(guī)則于當(dāng)事人雙方的是由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?/p>

其次，根據(jù)民法典的規(guī)定，收受定金的一方不履行債務(wù)，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以，人民法院判決蜀漢房地產(chǎn)公司雙倍返還張翼德定金20萬(wàn)元符合法律規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條??債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。