作者：孫自通

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一、“一套房不能執(zhí)行”的由來

“如果被執(zhí)行人只有一套房屋法院是不能強(qiáng)制執(zhí)行的”，這種說法在社會(huì)上流傳很廣。但事實(shí)上，我們國家從來沒有規(guī)定過被執(zhí)行人只有一套住房時(shí)不可以強(qiáng)制執(zhí)行，上述說法源于2004年最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第6條的規(guī)定，該條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！?/span>需要注意的是，這里只是說“生活所必需的”并沒有說“唯一”一套”?！拔ㄒ弧币惶缀汀吧钏匦璧摹笔怯泻艽髤^(qū)別的，只有一套不一定是“生活所必需的”。而在司法實(shí)踐中，“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”往往是被執(zhí)行人的“唯一”一套房屋。由于執(zhí)行的是房屋，要想以房屋對應(yīng)的價(jià)值償還債務(wù)，有個(gè)前提就是房屋一定要“變現(xiàn)”，而房屋變現(xiàn)有折價(jià)、拍賣、變賣三種方式，根據(jù)上述“可以查封，不得拍賣、變賣或者抵債”規(guī)定，既然只能查封，不能變現(xiàn)，那結(jié)果就是“唯一”一套房”是不能強(qiáng)制執(zhí)行的，長此以往，“唯一”一套房”不能強(qiáng)制執(zhí)行的說法就流傳開來了。

該條規(guī)定立足于以人為本及尊重和保障人權(quán)的精神，對保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬在民事強(qiáng)制執(zhí)行程序中所享有的基本的生存權(quán)提供了法律依據(jù)。這一規(guī)定的核心在于如何平衡生存權(quán)和債權(quán)的關(guān)系，生存權(quán)，是指在一定社會(huì)關(guān)系和歷史條件下，人們應(yīng)當(dāng)享有的維持正常生活所必須的基本條件的權(quán)利。我國一貫重視對公民生存權(quán)的保護(hù)，2004年3月我國憲法修正案，以及民事訴訟法等法律和行政法規(guī)中對此都作出了相應(yīng)規(guī)定。可見，生存權(quán)是憲法賦予公民的基本權(quán)利，是首要人權(quán)，是公民享有其他人權(quán)的基礎(chǔ)，同時(shí)它又是一種絕對權(quán)，任何人都不能侵犯的。而債權(quán)只是一種普通權(quán)利，是相對權(quán)。債權(quán)關(guān)系只有在不損害國家和社會(huì)公共利益及社會(huì)基本秩序的前提下才能得到保護(hù)。因此，生存權(quán)高于一切，是其他權(quán)利存在的基礎(chǔ)，生存權(quán)得不到保障，其他權(quán)利就無從談起。

二、對《規(guī)定》第6條的解讀

對《規(guī)定》第6條，我們可做如下理解：

第一，該條除了保護(hù)被執(zhí)行人外還保護(hù)其所扶養(yǎng)的家屬。

第二，必需是“生活所必需的”的房屋。《規(guī)定》第7條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行?！?/span>據(jù)此，超過“生活所必需“的房屋不受此限制。

但該條規(guī)定并未明確何為超出生活所必需的房屋？也沒有明確保障最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需住房的操作模式。這導(dǎo)致實(shí)踐中很多法院對“唯一”一套住房執(zhí)行時(shí)，往往采取”查封后待處理“的消極方式應(yīng)對，造成很多案件久拖未決，債權(quán)人的利益無法得到保障，也影響了法院的司法權(quán)威。

第三，這里的房屋還必須是“居住”房屋，一般來說商用房屋是不受此限制的。

根據(jù)上述《規(guī)定》，在多年以來的司法實(shí)踐中，很多法院在執(zhí)行“唯一”一套房時(shí)，都依據(jù)《規(guī)定》第六條的規(guī)定未予執(zhí)行，比如在本文后附的案例一《梁兆航與羅會(huì)元等民間借貸糾紛案》中，廣州中院認(rèn)為：在本案執(zhí)行過程中，天河區(qū)人民法院依法查封了兩被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，但《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”由于兩被執(zhí)行人的戶籍均在涉案房屋，除了該房屋外，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他房屋。因此，在尚未作出具體可行的安置措施以保障兩被執(zhí)行人的生存居住權(quán)的情況下，目前本案暫不具備拍賣涉案房屋的條件。

三、何為生活所必需的居住房屋?

司法實(shí)踐中一般是這樣掌握的：

a、是否有能力租賃房屋居住?任何人都不是必須居住自有住房，租賃的住房同樣可以居住，可以滿足居住條件，所以，有收入能夠租賃住房的情況下，現(xiàn)居住的房屋就不是必須的住房;

b、如果沒有收入來源不能租賃房屋居住，那么還要看該房屋是否和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，(該辦法規(guī)定：城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%。)被執(zhí)行人超過人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)的部分不是必需的房屋。

四、如果是設(shè)定抵押的房屋呢？

上述《規(guī)定》為最高院2004年公布的司法解釋，2005年最高院又公布了另外一個(gè)司法解釋，即《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（以下簡稱《抵押規(guī)定》），如果被執(zhí)行房屋是設(shè)定抵押的房屋，應(yīng)該優(yōu)先適用《抵押規(guī)定》，根據(jù)《抵押規(guī)定》，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。” 人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法的規(guī)定執(zhí)行。強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。此外，被執(zhí)行人如屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出，這意味著終止執(zhí)行。《抵押規(guī)定》系針對執(zhí)行設(shè)定抵押房產(chǎn)的專門規(guī)定，人民法院在執(zhí)行設(shè)定抵押的房產(chǎn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先適用。我們可以這樣理解，如果是設(shè)定抵押的房屋，即便是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，也應(yīng)該能得到強(qiáng)制執(zhí)行，除非被執(zhí)行人如屬于低保對象且無法自行解決居住問題。

針對執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋，大家可看一下后面所附案例二《廈門金原融資擔(dān)保有限公司與廈門市黑眼睛服飾有限公司等執(zhí)行裁定糾紛異議案》。

五、最高院關(guān)于此問題的最新規(guī)定

法院不處置“唯一”一套房，雖然保障了被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬的生存權(quán)，但是這是以犧牲債權(quán)人的利益為代價(jià)，在現(xiàn)代文明社會(huì)，被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬的基本居住條件是應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｕ?，但這應(yīng)當(dāng)是社會(huì)保障制度的功能，屬于政府職責(zé)的范圍，不應(yīng)該把這種保障義務(wù)強(qiáng)加到申請執(zhí)行人身上。

“唯一”一套房無法執(zhí)行的問題在現(xiàn)實(shí)中大量出現(xiàn)，成為困擾司法實(shí)踐的一個(gè)大難題，形成了事實(shí)上的不公平和不公正。有鑒于此，最高院于2015年5月5日出臺了《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，其二十條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；

（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。

執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

根據(jù)上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，困擾司法實(shí)踐很多年的“唯一“一套房不能執(zhí)行的問題，現(xiàn)在基本已經(jīng)解決了。接下來，筆者對此最新規(guī)定進(jìn)行一下解讀：

（一）對《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》二十條的基本解讀

法院在處置被執(zhí)行人的房產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到被執(zhí)行人以被執(zhí)行房屋系被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋提出異議，主張法院不能處置相應(yīng)房屋，這種情形在實(shí)踐中非常普遍。

上述《規(guī)定》第六條的基本精神，核心目的是保障被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬的基本居住條件，在現(xiàn)代文明社會(huì)，被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬的基本居住條件是應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｕ?，但這應(yīng)當(dāng)是社會(huì)保障制度的功能，屬于政府職責(zé)的范圍，不應(yīng)該把這種保障義務(wù)強(qiáng)加到申請執(zhí)行人身上。在我國目前尚未建立有效的住房保障體系的背景下，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十條在總結(jié)之前經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對該問題進(jìn)行了規(guī)定，其基本思路是：

第一，人民法院保障的是被執(zhí)行人的居住權(quán)，而非房屋所有權(quán)；第二，這種居住權(quán)應(yīng)當(dāng)是被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)的家屬生活所必需；第三，保障是有期限的，債權(quán)人對債務(wù)人生存權(quán)的保障是應(yīng)急性，所謂救急不救窮，債務(wù)人最終還是應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)卣暾堊》勘Ｕ希?/span>不能讓本應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)保障義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁給債權(quán)人承擔(dān)；第四，被執(zhí)行人不能利用法律對其生存權(quán)的保障來逃避執(zhí)行。（以上四條轉(zhuǎn)自江必新、劉貴祥主編的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題規(guī)定理解與適用》一書）

（二）對被執(zhí)行人異議請求不支持的具體情形

（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人，主要包括被執(zhí)行人的配偶、成年子女、父母等主體。這里的撫養(yǎng)，應(yīng)做寬泛的理解，包含婚姻法中的撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)。該條的意思是，即便被執(zhí)行的房屋屬于被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，但如果對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有能夠維持被執(zhí)行人生活必需的居住房屋，則法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。

（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；

這條非常好理解，執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋導(dǎo)致現(xiàn)在執(zhí)行的房屋為其生活所必需的居住房屋，由于是被執(zhí)行人為逃避債務(wù)惡意行為導(dǎo)致的，則法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。但需要注意的是，轉(zhuǎn)移房屋的行為必須在執(zhí)行依據(jù)生效后，已經(jīng)轉(zhuǎn)移的房屋必須是被執(zhí)行人自己的房屋。

（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。

以往司法實(shí)踐中法院可以在保障被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬一定期限居住權(quán)或者給被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬提供住房的情況下，對被執(zhí)行名下的生活所必需的居住房屋進(jìn)行執(zhí)行。該條吸納了原有精神，根據(jù)該條規(guī)定，如果申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的，則法院必需要對相應(yīng)房屋執(zhí)行。這里需要注意的是，當(dāng)?shù)刂傅氖菑?qiáng)制執(zhí)行房屋所在地，廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)需要按照當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)確定。

對于租金，租金水平應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場的平均租金標(biāo)準(zhǔn)，這里的當(dāng)?shù)匾仓傅氖菑?qiáng)制執(zhí)行房屋所在地，而所謂平均租金標(biāo)準(zhǔn)，一般是指一定區(qū)域內(nèi)租房市場近期平均租金水平。關(guān)于扣除租金的時(shí)間，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》在綜合平衡申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人利益的基礎(chǔ)上，設(shè)置了5—8年的區(qū)間，5—8年的區(qū)間式的設(shè)計(jì)，賦予了執(zhí)行法院在這段期限內(nèi)根據(jù)案件具體情況，對被扣除租金進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的自由裁量權(quán)。另外，期間式的設(shè)計(jì)，也可以提高被執(zhí)行人的配合程度，如果被執(zhí)行人配合法院執(zhí)行，可考慮所給些租金，如果其不配合，按照5年的最低標(biāo)準(zhǔn)給其租金法院也能夠強(qiáng)制執(zhí)行。

針對上述最新規(guī)定的司法適用，大家可看一下后面所附案例三《許筱靚、陳鵬等與許筱靚、陳鵬執(zhí)行異議一案》

（三）《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》和《抵押規(guī)定》適用的問題

有客戶向筆者咨詢，對于執(zhí)行設(shè)定抵押的唯一一套房原有《抵押規(guī)定》是否還繼續(xù)適用？對于該問題，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》并未明確說明，筆者認(rèn)為，原有《抵押規(guī)定》在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》出臺以后應(yīng)該還有適用空間。如果執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋屬于被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院可以繼續(xù)按照《抵押規(guī)定》進(jìn)行執(zhí)行。

綜上，困擾司法實(shí)踐很多年的“唯一”一套房不能執(zhí)行的問題，筆者認(rèn)為在一定程度上已經(jīng)解決了。作為信貸從業(yè)人員，應(yīng)充分了解“唯一”一套房不能執(zhí)行的由來及最新規(guī)定，當(dāng)碰到這類問題，法官還以此理由怠于執(zhí)行時(shí)，作為債權(quán)人我們應(yīng)該據(jù)理力爭。筆者認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十條第（三)項(xiàng)更具有操作性，當(dāng)然，如果符合其他條件，能不給租金就能執(zhí)行的話，我們盡量不選擇這一項(xiàng)，實(shí)在不行，大不了我們就在變價(jià)款中給被執(zhí)行人提取5—8年的租金。

實(shí)踐中，債權(quán)人在做業(yè)務(wù)過程中應(yīng)做好情報(bào)收集及取證工作，了解債務(wù)人和保證人的資產(chǎn)狀況、家庭及撫養(yǎng)人狀況，如果債務(wù)人或保證人只有一套房屋，應(yīng)謹(jǐn)慎評估風(fēng)險(xiǎn)，如果有可能，盡可能和債務(wù)人或保證人簽訂抵押協(xié)議，并做好抵押登記，這樣債權(quán)人作為抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，在處置房屋時(shí)也會(huì)更便利。另外，如果有可能，還應(yīng)盡量增加其他擔(dān)保措施。

附一：相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

   第六條　對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

第七條　對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》

   第一條　對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

   第二條　人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。

   第三條　上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十六條的規(guī)定執(zhí)行。

強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。

   第四條　申請執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房，面積參照建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定。

   第五條　申請執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房，應(yīng)當(dāng)計(jì)收租金。租金標(biāo)準(zhǔn)由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定，當(dāng)?shù)責(zé)o同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)可以參照的，參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價(jià)款中優(yōu)先扣除。

第六條　被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；

（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。

執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

附二：相關(guān)案例

【案例一】梁兆航與羅會(huì)元等民間借貸糾紛案

梁兆航與羅會(huì)元、孫元香民間借貸糾紛一案，廣州市天河區(qū)人民法院作出（2005）天法民一初字第2184號民事判決和（2008）天法民一初字第707號民事判決發(fā)生法律效力后。根據(jù)上述判決，被執(zhí)行人羅會(huì)元應(yīng)償還梁兆航700000元及利息。案件受理費(fèi)、保全費(fèi)17950元。孫元香對上述債務(wù)和羅會(huì)元應(yīng)付的案件受理費(fèi)、保全費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。因兩被執(zhí)行人未履行上述判決所確定的義務(wù)，經(jīng)梁兆航申請，天河區(qū)人民法院于2010年3月25日依法查封了被執(zhí)行人羅會(huì)元、孫元香共有的房產(chǎn)即涉案房屋（建筑面積為109.088平方米）。同年12月23日，天河區(qū)人民法院作出（2010）天法執(zhí)字第679號之一執(zhí)行，裁定拍賣涉案房屋。羅會(huì)元、孫元香及兒子羅某的戶籍均在涉案房屋，其子羅某現(xiàn)年23歲。未發(fā)現(xiàn)兩被執(zhí)行人有其他房屋。兩被執(zhí)行人認(rèn)為執(zhí)行房屋為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍賣、變賣和抵債，遂向法院提出執(zhí)行異議。

天河區(qū)人民法院審查后認(rèn)為，兩被執(zhí)行人及其兒子的戶籍地均在廣州市，且除了涉案房屋外，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他房屋。涉案房屋是執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！币虼?，被執(zhí)行人羅會(huì)元、孫元香的異議理由成立，法院予以支持。天河區(qū)人民法院拍賣涉案房屋的行為應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零二條和《最高人民法院關(guān)于適用執(zhí)行程序若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，裁定如下：異議人羅會(huì)元、孫元香及的異議成立。撤銷（2010）天法執(zhí)字第679號之一執(zhí)行。

梁兆航不服上述裁定，向廣州市中級人民法院申請復(fù)議，梁兆航認(rèn)為：

一、涉案房屋不是被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬生活所“必需的居住用房”。

1、涉案房屋面積較大，為109.088平方米，被執(zhí)行人居住面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廣州市人均居住面積和人均保障居住面積。且涉案房屋處于廣州市天河區(qū)繁華地段，屬于較高檔次的居住小區(qū)樓房，故不是其生活所必需的居住用房?！稄V州市城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法（試行）》第15條規(guī)定的廣州市低收入住房困難家庭人均保障居住面積標(biāo)準(zhǔn)：可領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的雙特困家庭為14平方米，其余廉租住房保障家庭的人均保障居住面積為10平方米。

2、被執(zhí)行人羅會(huì)元有其他住所，涉案房屋并非被執(zhí)行人的唯一住所。被執(zhí)行人羅會(huì)元在民間借貸糾紛案件的訴訟過程（2005年11月起訴）和案件生效后的強(qiáng)制執(zhí)行階段，以及執(zhí)行聽證會(huì)上均表示不在涉案房屋居住，故可以很清楚的認(rèn)定被執(zhí)行人羅會(huì)元有其他住所，兩被執(zhí)行人為夫妻關(guān)系，有相互扶助的義務(wù)，孫元香到羅會(huì)元處居住合情合理。且在天河區(qū)人民法院執(zhí)行局到涉案房屋調(diào)查時(shí)，顯示有段時(shí)間涉案房屋沒有人居住。

3、被執(zhí)行人有能力通過租賃等其他方式解決居住問題。涉案房屋存在抵押，被執(zhí)行人每月向貸款銀行固定還款，兩被執(zhí)行人及其兒子均為有勞動(dòng)能力的成年人，被執(zhí)行人有經(jīng)濟(jì)能力通過租賃等方式解決居住問題，涉案房屋不是被執(zhí)行人生活所必需的居住用房。

二、拍賣涉案房屋不影響被執(zhí)行人生活居住問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定：對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。天河區(qū)人民法院完全可以在考慮涉案房屋實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行后，依法審查被執(zhí)行人的實(shí)際情況，留給其必需的生活用品及酌情決定是否為其保留一定時(shí)間內(nèi)租賃房屋的款項(xiàng)，故拍賣涉案房屋后，被執(zhí)行人生活居住問題仍然可以得到解決。

三、被執(zhí)行人有一定經(jīng)濟(jì)能力履行還款義務(wù)，但卻惡意不履行本案生效判決書，無視司法機(jī)關(guān)及國家法律。涉案房屋存在銀行抵押，本案的執(zhí)行過程中被執(zhí)行人曾故意不還貸，被貸款銀行起訴判決生效后在天河區(qū)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，為避免法院依《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》將有抵押權(quán)的涉案房屋予以拍賣的情況，被執(zhí)行人與銀行達(dá)成執(zhí)行調(diào)解，償還了逾期貸款并繼續(xù)供款，卻不向本案申請人履行還款義務(wù)，并以涉案房屋為其生活必需居住房屋為由抗拒強(qiáng)制執(zhí)行。故請求撤銷天河區(qū)人民法院（2011）天法執(zhí)異字第28、29號執(zhí)行。

廣州市中級人民法院審查后認(rèn)為，本案的執(zhí)行依據(jù)是天河區(qū)人民法院作出的（2005）天法民一初字第2184號民事判決和（2008）天法民一初字第707號民事判決，被執(zhí)行人羅會(huì)元、孫元香應(yīng)按上述判決履行自己的法律義務(wù)。在本案執(zhí)行過程中，天河區(qū)人民法院依法查封了兩被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，但《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”由于兩被執(zhí)行人的戶籍均在涉案房屋，除了該房屋外，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他房屋。因此，在尚未作出具體可行的安置措施以保障兩被執(zhí)行人的生存居住權(quán)的情況下，目前本案暫不具備拍賣涉案房屋的條件。關(guān)于申請復(fù)議人稱兩被執(zhí)行人的兒子在深圳市購有住房并申請法院調(diào)查的問題，本院認(rèn)為，即使兩被執(zhí)行人的兒子在深圳購有住房，但由于兩被執(zhí)行人的兒子已經(jīng)成年且獨(dú)立，該房屋并不在廣州且不屬于兩被執(zhí)行人所有，因此，該情形與立法所要求的保障被執(zhí)行人生活所必需居住的房屋的精神仍有一定的差距，故對天河區(qū)人民法院暫不拍賣被執(zhí)行人房屋的決定，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零二條的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于適用執(zhí)行程序若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，裁定如下：駁回申請復(fù)議人梁兆航的復(fù)議申請，維持廣州市天河區(qū)人民法院于2011年4月2日作出的(2011)天法執(zhí)異字第28、29號執(zhí)行裁定。

  【案例二】廈門金原融資擔(dān)保有限公司與廈門市黑眼睛服飾有限公司等執(zhí)行裁定糾紛異議案

廈門金原融資擔(dān)保有限公司（以下簡稱金原公司）與廈門市黑眼睛服飾有限公司（以下簡稱黑眼睛公司）、張常虹、葉向陽、余勝賓、劉湘峰、廈門斯美泰服裝包袋有限公司（以下簡稱斯美泰公司）擔(dān)保追償權(quán)糾紛一案，廈門中院于2009年10月30日作出（2009）廈民初字第34號民事判決：一、黑眼睛公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還金原公司代償款1000萬元及違約金，并向金原公司支付律師代償費(fèi)108400元；二、若黑眼睛公司到期未償還上述款項(xiàng)，則金原公司有權(quán)依法拍賣、變賣張常虹用于抵押的位于廈門市文興東五里16號303室的房產(chǎn)，并對依法拍賣、變賣的款項(xiàng)具有優(yōu)先受償權(quán)；三、張常虹、葉向陽、余勝賓、劉湘峰、斯美泰公司對黑眼睛公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。該判決發(fā)生法律效力后，金原公司于2010年4月16日向廈門中院申請執(zhí)行。在執(zhí)行中，廈門中院依法對上述房產(chǎn)進(jìn)行評估、拍賣時(shí)，張常虹以被執(zhí)行的房產(chǎn)系自己和家人的唯一住房，是生活必須的居住房屋，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條的規(guī)定，該房產(chǎn)不應(yīng)被拍賣；本案債務(wù)人黑眼睛公司名下相關(guān)資產(chǎn)尚未處理，且還有其他擔(dān)保人的情況下，執(zhí)行法院對張常虹生活所必需的房產(chǎn)進(jìn)行查封、拍賣不合情理為由，向廈門中院提出異議，請求終止對該房產(chǎn)的評估、拍賣程序。

　　廈門中院審查后作出（2010）廈執(zhí)行字第123－8號執(zhí)行裁定書。裁定認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條的規(guī)定:對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第一條的規(guī)定：對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。就二個(gè)規(guī)定而言，后者公布實(shí)施在后，且系針對執(zhí)行設(shè)定抵押房產(chǎn)的專門規(guī)定，人民法院在執(zhí)行設(shè)定抵押的房產(chǎn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先適用。就本案而言，執(zhí)行張常虹名下的房產(chǎn)，系已設(shè)定抵押，且經(jīng)生效的判決確認(rèn)，申請執(zhí)行人對該房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，執(zhí)行法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，將該房產(chǎn)委托評估、拍賣并不違反法律規(guī)定，黑眼睛公司及其他擔(dān)保人是否尚有其他財(cái)產(chǎn)未處分亦不影響申請執(zhí)行人對該房產(chǎn)抵押權(quán)的行使。至于執(zhí)行法院在執(zhí)行中，是否應(yīng)為張常虹解決臨時(shí)居住問題、如何解決是執(zhí)行行為具體實(shí)施過程中的問題，不在異議審查范圍。張常虹所提的異議理由不能成立，駁回了張常虹的異議。

　　申請復(fù)議人張常虹不服廈門中院（2010）廈執(zhí)行字第123－8號執(zhí)行裁定，以向廈門中院提出異議的相同理由，向福建省高級人民法院申請復(fù)議，請求變更裁定為終止對該房產(chǎn)的評估、拍賣程序。

　　福建省高級人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，廈門中院依法執(zhí)行的被執(zhí)行人張常虹所有的房產(chǎn)，系依照生效判決確認(rèn)的申請執(zhí)行人有權(quán)依法拍賣被執(zhí)行人的抵押物，并依法優(yōu)先受償?shù)膱?zhí)行行為；其次，申請執(zhí)行人提出的只有一套住房，是生活必須的居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債的問題，因該房產(chǎn)系抵押物，最高人民法院對執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋有專門的規(guī)定，即可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。廈門中院對此問題，也在執(zhí)行裁定中做了詳細(xì)的說理，對如何解決申請復(fù)議人的臨時(shí)居住問題，系在執(zhí)行過程中所需解決的問題，不屬異議審查的范圍。福建省高級人民法院最終認(rèn)為申請復(fù)議人所提的復(fù)議理由不能成立，并依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零二條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，裁定了駁回張常虹的復(fù)議申請。

【案例三】  

海南省高級人民法院執(zhí)行裁定書

（2015）瓊執(zhí)復(fù)字第25號

申請復(fù)議人許筱靚、陳鵬不服海口市中級人民法院（以下簡稱?？谥性海?span>2015）海中法執(zhí)異字第62號裁定，向本院申請復(fù)議，本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

執(zhí)行法院認(rèn)為，本案中，兩被執(zhí)行人主張法院處置的房產(chǎn)系其及其所扶養(yǎng)家屬必須的唯一居住房屋，法院對該房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行剝奪了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最基本的生存權(quán)。合法貸款關(guān)系受法律保護(hù)，被執(zhí)行人有義務(wù)履行人民法院的生效判決。不論涉案房產(chǎn)是否為兩被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的唯一居住房或生活必須的居住房，即便系生活必須的居住房。現(xiàn)申請執(zhí)行人愿意為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或從涉案房屋的變價(jià)款扣除5年租金給被執(zhí)行人，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定。兩被執(zhí)行人的異議理由不成立，應(yīng)駁回其異議。

申請復(fù)議人稱，?？谥性河?span>2014年9月2日作出（2014）海中法執(zhí)字第317號執(zhí)行裁定書，裁定對?？谑泻８?/span>12號省汽車運(yùn)輸總公司x棟xxx房予以評估、拍賣。該房是復(fù)議申請人及其所扶養(yǎng)家屬生活必須的唯一居住房。該房面積只73平米，現(xiàn)已住一家五口人（包括夫妻、父母及兒子），人均面積不足15平米。復(fù)議申請人所欠的款項(xiàng)是因?yàn)閺?fù)議被申請人投資非法集資被詐騙造成，巨額錢款復(fù)議申請人沒有挪用一分一毫。并且復(fù)議申請人在2012年已變賣自己所有房產(chǎn)和車子，還給復(fù)議被申請人130萬元，復(fù)議申請人在該集資詐騙案中也損失了175萬元，也是受害人。在短期內(nèi)，不可能還清債務(wù)。為了老人以及小孩居住需要，一定要拍賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除8年的租金。

本院經(jīng)審查查明，復(fù)議期間，當(dāng)事人雙方?jīng)]有提交新的證據(jù)。經(jīng)調(diào)閱?？谥性罕景笀?zhí)行異議卷宗，法院查明的事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)、充分。

本院認(rèn)為，1、對當(dāng)事人唯一住房能否采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條第一款明確規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：（三）申請人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。本案已符合這一條件，人民法院依法可以處置其唯一房產(chǎn)用于償債。這也是反制規(guī)避執(zhí)行，解決“執(zhí)行難”問題的重要舉措。2、拍賣價(jià)款按當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)是扣除5年還是8年租金的問題。本案申請執(zhí)行人在異議期間已向執(zhí)行法院書面同意依《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的若干問題的規(guī)定》第二十條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定，按照當(dāng)?shù)亓夥孔》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供居住房，或者參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除最長期限為5年的租房租金，符合司法解釋的規(guī)定。被執(zhí)行人則要求：一定要拍賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除8年的租金。這也是司法解釋所允許的。具體執(zhí)行過程中，可由執(zhí)行法院，根據(jù)房屋處置的總價(jià)值、可分配的實(shí)際款項(xiàng)，在既能保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本居住條件，又能實(shí)現(xiàn)申請執(zhí)行人債權(quán)利益的情況下，由執(zhí)行法官根據(jù)被執(zhí)行人職業(yè)收入情況進(jìn)行自由裁量。

綜上，?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ?span>2015年6月30日作出的（2015）海中法執(zhí)異字第62號執(zhí)行裁定書認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定裁定如下：

駁回復(fù)議申請，維持異議裁定。

本裁定送達(dá)后立即生效。

審判長　　何躍飛

審判員　　曹緒海

審判員　　王　峻

二〇一五年九月十七日

書記員　　鄭煒珊

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