餐飲老板看中了一處地方想開餐廳，找到房東簽了合同交了租金。最后自己將裝修和設(shè)備都買好，去辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)這是違建建筑。這算不算是一大坑？

在廣州南沙開餐廳的郭先生就遇到了這樣的“地產(chǎn)騙局”。2015年7月，郭先生經(jīng)人介紹租下了南橫村厚裕街這塊約50平方米自用地經(jīng)營(yíng)餐廳，租期有5年。

郭先生說，簽合同時(shí)，屋主陳某承諾土地和房屋均為合法取得，有合法產(chǎn)權(quán)，簽署了所謂的具結(jié)書，而產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。于是他投入近20萬(wàn)元裝修房屋、購(gòu)買設(shè)備、聘請(qǐng)員工等，餐館取名為“望海樓海鮮酒樓”。當(dāng)他辦理臨時(shí)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用證明時(shí)才知，這棟樓原來(lái)是違法用地、違法建筑，根本無(wú)法辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照。

這時(shí)他才發(fā)現(xiàn)，這棟在河涌建起來(lái)的房子，房東并沒有房產(chǎn)權(quán)，但是對(duì)方竟然對(duì)外出租，將他狠狠地坑了。

“我被他騙了。”郭先生說，從2016年2月開始，他多次與房東協(xié)商，并暫停支付租金。然而，房東不但拒絕賠償，還催收租金，3月26日還停水停電。之后，房東再次糾集人員強(qiáng)行清租，將屋內(nèi)的設(shè)備搬走，并重新在現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)上招租。無(wú)奈之下，郭先生向南沙邊防派出所報(bào)案請(qǐng)求處理，希望通過法律途徑得到解決。

△簽了合同交了租金，再來(lái)后悔就晚了

房子租了，設(shè)備都買了，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子是違建的，而得到的回答就是農(nóng)村的自用地，大家都是這樣干的，當(dāng)然沒有產(chǎn)權(quán)啦。郭先生這個(gè)跟頭栽得可真慘。

其實(shí)像郭先生這樣因?yàn)楹炗喿赓U合同之前沒有做詳細(xì)了解的商家并不在少數(shù)，還有一些餐飲品牌因?yàn)楹贤狡?，房東惡意漲租，導(dǎo)致不得不搬遷，甚至關(guān)門的。因此，餐飲商家不想出現(xiàn)后續(xù)的麻煩，那么在簽合同交租金之前就應(yīng)該留幾個(gè)心眼。

一、了解出租者是房東還是租賃者？

如果是房東出租場(chǎng)地，那么，要請(qǐng)房東拿出有效的產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)產(chǎn)權(quán)證，對(duì)房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行檢查，避免張冠李戴，以假亂真。

△清楚房產(chǎn)所有者很重要

如果是租賃者轉(zhuǎn)讓餐飲，必須請(qǐng)房東出面共同商議，分清楚哪些東西是房東的，哪些東西是租賃者的，三方當(dāng)面清點(diǎn)，出具文字憑據(jù)，簽字畫押，方可深談。

二、這個(gè)場(chǎng)地能開辦餐飲嗎？

不要單方面只信聽房東的話，有條件的話，應(yīng)該到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門了解一番。比如：這個(gè)場(chǎng)地開辦餐飲是否擾民，附近居民同意嗎？是否符合消防部門的相關(guān)規(guī)定，有消防手續(xù)嗎？千萬(wàn)不要被房東或者中介的大話所感動(dòng)。

△不了解情況，投訴上門可以逼倒餐廳

尤其是這個(gè)房屋近期有否動(dòng)遷計(jì)劃？如果有，就不要再浪費(fèi)精力談下去了，除了你自己，沒有人愿意為你的幾十萬(wàn)元裝修費(fèi)買單。

餐飲周邊的老百姓對(duì)餐飲經(jīng)營(yíng)是什么態(tài)度至關(guān)重要。一方面，周邊百姓是未來(lái)的消費(fèi)準(zhǔn)顧客，忽視不得；另一方面，百姓現(xiàn)在的環(huán)保意識(shí)、維權(quán)意識(shí)非常強(qiáng)。百姓不滿意，上訪、訴訟、上門爭(zhēng)辯、媒體曝光，都有可能出現(xiàn)。

三、“轉(zhuǎn)讓店”在行政部門是否有歷史遺留問題

如果是轉(zhuǎn)讓店，一定要親自到自來(lái)水公司、電業(yè)局、環(huán)保局、煤氣公司、供熱公司等單位了解水費(fèi)、電費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、煤氣費(fèi)、供熱費(fèi)的繳納情況，如果未交清，請(qǐng)轉(zhuǎn)手者將剩余部分繳納完畢，并將交費(fèi)發(fā)票出示，看清確認(rèn)后復(fù)印留存，妥善保管。停水停電停氣，無(wú)論停哪一樣，都無(wú)法營(yíng)業(yè)。

△對(duì)于房東來(lái)說，租金才是他們看重的

四、原店主是否有違法違紀(jì)記錄

親自到工商管理部門、稅務(wù)部門了解工商管理費(fèi)、應(yīng)繳納稅款是否繳納完畢，有否罰款，如果有的話，請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方到相關(guān)部門繳納完畢，并將相關(guān)票據(jù)復(fù)印留存，妥善保管。工商管理費(fèi)、應(yīng)繳稅款屬國(guó)家強(qiáng)制征收的項(xiàng)目，如未交齊，有可能面臨營(yíng)業(yè)執(zhí)照作廢、停辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照、罰款等相應(yīng)處罰。

五、與前員工是否有經(jīng)濟(jì)糾紛

如果接手的是轉(zhuǎn)讓店，要將以往與餐飲有關(guān)的單位、人員聯(lián)系到，通報(bào)餐飲租售情況，盡可能查清餐飲的工資、貸款、擔(dān)保、抵押、應(yīng)付賬款和經(jīng)濟(jì)糾紛情況，分清責(zé)任，避免在以后的經(jīng)營(yíng)中發(fā)生糾紛。

不要僅僅憑房主或轉(zhuǎn)讓人的一面之詞作結(jié)論，如果他們之間相互配合打馬虎眼，糊弄門外漢綽綽有余。

六、確定合同的法律主體及合同類別

即：合同是和房東簽約還是和轉(zhuǎn)讓人簽約；合同類別是承包合同還是租賃合同。這是非常重要的兩個(gè)選擇，選擇不同，后果截然不同。

從分清責(zé)任的角度說，合同的法律主體應(yīng)選擇房東，合同的類別是租賃合同。有些餐飲經(jīng)理往往嫌辦理開業(yè)手續(xù)麻煩，浪費(fèi)時(shí)間，增大開業(yè)經(jīng)費(fèi)，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)候，能湊合就湊合，延續(xù)使用原來(lái)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以承包形式接手餐飲。孰不知，一念之差，可能帶來(lái)后患無(wú)窮。

△簽訂勞動(dòng)合同之前一定要當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)收

七、簽訂合同，務(wù)必請(qǐng)權(quán)利人到場(chǎng)，與權(quán)利人簽訂相關(guān)合同，其他任何人代簽均屬無(wú)效。

餐飲經(jīng)營(yíng)火爆之后，因房東反悔發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的事情數(shù)不勝數(shù)，最為常見的是從合同里尋找破綻。如果權(quán)利人老謀深算，在簽訂合同時(shí)即留下伏筆，那以后的經(jīng)營(yíng)就危機(jī)重重了。

美國(guó)的麥當(dāng)勞，在事業(yè)發(fā)展之初，也經(jīng)歷了一番與房主無(wú)休止的較量,傷了不少元?dú)猓髞?lái)，痛定思痛，成立了專門的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門，只買不租，減少了許多是非，逐漸發(fā)展到今日的漢堡巨無(wú)霸。

八、要確保所簽訂的合同完整有效

簽合同時(shí)可以咨詢專業(yè)律師，或找?guī)妆娟P(guān)于《合同法》內(nèi)容的書籍了解清楚。在這些地方多花一點(diǎn)錢，以后的經(jīng)營(yíng)就少了許多麻煩。

△記得要交接清楚

九、支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，應(yīng)在合同簽訂完畢、所有鑰匙交接清楚之后進(jìn)行。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付宜晚不宜早，給自己多留一點(diǎn)時(shí)間，以免后悔。錢在自己手里，主動(dòng)權(quán)就在自己這里，這間房子不滿意，還可以到別處看看。千萬(wàn)不要被個(gè)別房主的花言巧語(yǔ)所迷惑，畢竟，他是出租餐飲的直接受益人。

十、接手當(dāng)日，馬上換鎖。

害人之心不可有，防人之心不可無(wú)。餐飲的鑰匙，經(jīng)手的人很多。餐飲鑰匙是餐飲的第一道門崗，為保險(xiǎn)起見，換鎖是第一要?jiǎng)?wù)。要不然，一夜之后，店內(nèi)空空如也。這樣的事情，在餐飲頂兌時(shí)并不少見。

作為餐飲老板，雖然免不了對(duì)房東怨氣多多，但是在自己沒有實(shí)力購(gòu)買門店的時(shí)候，還是得要和房東好好相處的。人在屋檐下，哪能不低頭呢？我們要做的就是在談合約之前避免各種租賃陷阱，簽合同期限長(zhǎng)一些，盡可能地避免后續(xù)的麻煩。

還有，最重要的一點(diǎn)就是，將自己的品牌口碑做好，底氣足了，能帶來(lái)人流，那么自然很多購(gòu)物中心或者商鋪都愿意向你伸出橄欖枝啦！

對(duì)于在餐飲經(jīng)營(yíng)過程中，你曾經(jīng)遇到哪些問題？對(duì)于房東或者租金，你有什么看法？歡迎留言與我們分享！

本文綜合自信息時(shí)報(bào)等報(bào)道

編輯 |  紅餐網(wǎng)_李曉

視覺 |  紅餐網(wǎng)_萬(wàn)山

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