UA沙龍｜“新常態(tài)下商辦綜合體的設計與研發(fā)”主題沙龍（下）

潛水游泳zxl 2016-08-04

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《社會科學報》評選2014年度國內(nèi)社科界十大熱點之首即為“中國走進‘新常態(tài)’”。這一轉向，對建筑業(yè)最直接的影響在于曾經(jīng)的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將向一般產(chǎn)業(yè)轉型，與此相應，與建筑設計行業(yè)相關的其他上下游產(chǎn)業(yè)投資額將隨著“新常態(tài)”的不斷平穩(wěn)發(fā)展而繼續(xù)緊縮，建筑業(yè)正逐步進入理性、穩(wěn)步、成熟發(fā)展的轉型期。

如何正確解讀新常態(tài)對建筑設計行業(yè)的指導意義？如何調整新常態(tài)下的建筑設計思路？面對新常態(tài)，商辦綜合體作為當今地產(chǎn)領域發(fā)展最迅猛、開發(fā)量不斷飆升的建筑類型，其設計、運營和發(fā)展將會產(chǎn)生哪些變化？本期沙龍邀請建筑業(yè)的多位嘉賓圍繞新常態(tài)下，特色化的產(chǎn)業(yè)辦公及其產(chǎn)業(yè)園形態(tài)、新型辦公業(yè)態(tài)與商業(yè)配套之間合理配置與升級、不同城市能級與區(qū)位下商辦綜合體的多元開發(fā)策略、商辦綜合體產(chǎn)品線的開發(fā)模式與特征等問題展開深入討論，分享研究成果。

召集人 | 主持人

仰軍華 | 上海證大房地產(chǎn)有限公司總建筑師

特邀嘉賓（以發(fā)言先后為序）

沈佳斌 | RET睿意德策略顧問部助理董事

錢　平 | CCDI悉地國際公共建筑事業(yè)部設計副總裁

陳偉棟 | 貝諾建筑設計（上海）有限公司設計總監(jiān)，區(qū)域總監(jiān)

王楨棟 | 同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院副教授

彭　武 | Gensler高級建筑師，亞太區(qū)技術總監(jiān)

Zivko Penzar | CallisonRTKL設計總裁

凌克戈 | 上海都設建筑設計有限公司執(zhí)行董事，總建筑師

王　銳 | 上海證大房地產(chǎn)有限公司副總裁

賈朝暉 | 綠地集團副總建筑師

艾　俠 | CCDI悉地國際集團總部知識中心研究主任

潘允哲 | UA國際合伙人

本文刊于《城市建筑》2016年第5期（上）

Zivko Penzar

CallisonRTKL設計總裁

未來消費者的需求會更多，也更具挑戰(zhàn)性。創(chuàng)新和特別的高品質設計建造將成為決定因素，也是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)得起時間考量的決定因素。

中國正在經(jīng)歷一場變革。在經(jīng)歷了經(jīng)濟高速增長的十多年后，如今的發(fā)展已經(jīng)從快速增長轉變?yōu)榘殡S著高效低耗的中速前進，這一新時代被稱為“新常態(tài)”。經(jīng)濟增速從10%?12%降至7%?8%的同時，中國的經(jīng)濟結構也在發(fā)生根本性的改變。服務行業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支撐，而消費也成為需求增長的主體。城鄉(xiāng)差距不斷縮小，國民收入也在國民經(jīng)濟中占比日益增重。在這樣的新常態(tài)下，中國經(jīng)濟將從以生產(chǎn)和投資為主的模式轉變?yōu)橐詣?chuàng)新驅動的新模式。

建筑設計和其他行業(yè)都必須認識到這一變化，響應這一變化，以便繼續(xù)前行。在之前的地產(chǎn)開發(fā)中，從來信奉的就是“先建，顧客自來”的模式，但是現(xiàn)在已不再適用，各大城市已經(jīng)出現(xiàn)了飽和甚至供大于求的現(xiàn)象，同時現(xiàn)有的地產(chǎn)已經(jīng)不能滿足中產(chǎn)階級更加復雜多樣的需求和期望。在這樣的情況下，我們發(fā)現(xiàn)，設計開發(fā)高質量的商業(yè)地產(chǎn)不僅能吸引新的消費者，而且能從原有周邊質量不高的商業(yè)項目中截取客戶流。

因而，商業(yè)地產(chǎn)中的品質競爭已經(jīng)越來越白熱化。如果我們想為客戶提供優(yōu)良的商業(yè)綜合體使之長久運營下去，設計高品質的建筑開發(fā)項目絕對是首選。

讓一個項目成功的高品質設計必須涵蓋并平衡很多部分，包括合理且深思熟慮的規(guī)劃、耳目一新的室內(nèi)外設計、富有感染力的創(chuàng)新美學、精準的城市和市場定位、高品質的施工、均衡的基礎設施、便利的停車和公共交通、合理的能源消耗及可持續(xù)性等。

現(xiàn)有的很多商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不能滿足迅速壯大的中國新中產(chǎn)階級的需求。因而針對這些商業(yè)項目進行改造、升級乃至重建為高品質商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計，在如今瞬息萬變的市場中將大有可為。

同時電子商務正在不斷發(fā)展，這就意味著人們只需搜索和點擊購買，就可以更快、更便宜地買到任何商品，并且很快就能送貨上門。盡管如此，人類最基本的需求，保持互聯(lián)、看見以及被看見、在舒適的空間里社交，這些都將刺激、圍繞并娛樂我們，它們永遠不會流逝。因此，那些擁有別家所不具備的品質場所的商業(yè)地產(chǎn)，將很大程度上起到人群聚集的效應，從而為項目帶來更好的運營。請允許我從許多我們公司已經(jīng)建成的項目中選幾個體現(xiàn)設計理念和價值的案例與各位交流。

深圳怡景中心城被設計成一個不僅能容納商業(yè)活動和零售的場所，屋頂還有一個開闊的公園，通過景觀天橋連接附近地產(chǎn)和位于深圳核心的城市中央公園。這種在密集的城市發(fā)展中心地帶提供舒適且放松的室外活動空間的設計，大大有別于其他競爭對手，增加了顧客的興趣點和體驗感。

除了類似的概念，我們在為華潤集團設計的杭州萬象城項目中還加入了休閑的功能。在六層除了零售展臺外，我們還設計了一個高品質屋頂花園，引入水景概念，打造形成流淌在商場的天窗之上、高端餐飲兩側之間的特色設計。用餐的人們不僅可以領略杭州的景色，還能欣賞屋頂美景和水景秀。屋頂花園中還加入了水療和健身房，吸引了更多顧客光臨。

源于中國梯田的靈感，我們?yōu)橛×瘓F設計了杭州西溪印象城。該項目坐落于中國唯一的國家級濕地公園旁，在屋頂?shù)挠^景平臺即可一覽濕地全貌。設計將多層次的室外用餐空間和大階梯及滾梯連接，吸引人們從地面走向頂樓，欣賞濕地公園的美景。一旦站在屋頂，許多人選擇從右側穿過購物中心下樓，為商場帶來了很多額外人流，增加了顧客的消費和項目的年收益。因為這一特殊的室外空間設計，整個項目呈現(xiàn)出開放歡迎的態(tài)勢，增加了獨特的設計表達。這一項目已經(jīng)成為開發(fā)商旗下最好的項目之一，附近區(qū)域乃至整個城市的地標。

我們意識到，成功的商業(yè)設計不僅要為消費者提供消費場所，更需要為年輕的探險者和閱歷豐厚的年長者提供其他的活動體驗，吸引他們光顧并滿足需求。因此，我們致力于不斷說服開發(fā)商在零售中心項目中考慮加入文化和娛樂的功能，包括餐飲、室內(nèi)溜冰場、影院、畫廊、兒童樂園、學習中心、婚禮堂、酒吧街、多功能演藝廳、室外生活方式設施等。在類似的項目設計中，我們在商場頂層或傳統(tǒng)的零售空間內(nèi)創(chuàng)造一個個活動空間，吸引更多的消費者逗留更久并享受在這里的體驗。不管是上到樓頂或是在各層中穿梭到達各個充滿活力的活動場所，顧客都會在傳統(tǒng)的零售場所中穿梭，這也帶來更多的消費流。

總的來說，擁有室內(nèi)外多功能、娛樂、文化、教育、休閑和零售部分的第二代高品質的零售中心項目正在逐漸取代第一代基于地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)零售理念的商業(yè)項目。今天，這些新型商業(yè)設施正在吸引越來越多的消費者前來，并在其中度過休閑時光。未來消費者的需求會更多，也更具挑戰(zhàn)性。創(chuàng)新和特別的高品質設計建造將成為決定因素，也是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)得起時間考量的決定因素。

王銳

上海證大房地產(chǎn)有限公司副總裁

商業(yè)運營決定產(chǎn)品的內(nèi)容，規(guī)劃設計是實施手段，這兩個板塊必須緊密結合在一起才有可能做出好的產(chǎn)品。

從商業(yè)運營管理的角度來看，商業(yè)和建筑業(yè)有千絲萬縷的關系。商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的時候，也是建筑設計行業(yè)快速發(fā)展和遞增的階段，大概從2014年開始，商業(yè)地產(chǎn)整體出現(xiàn)下滑，建筑設計行業(yè)也開始出現(xiàn)一些問題。我認為商業(yè)運營決定產(chǎn)品的內(nèi)容，規(guī)劃設計是實施手段，這兩個板塊必須緊密結合在一起才有可能做出好的產(chǎn)品。

商業(yè)目前面臨的問題是必須創(chuàng)新，可能有三個方面的原因。第一，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費者的需求更多元化，導致我們必須要不斷地創(chuàng)新。通常大家認為實體商業(yè)受電商的沖擊很大，其實業(yè)內(nèi)有一個共識，并不是因為電商做得太好，而是我們沒有緊緊抓住消費者需求的變化，去調整和提升功能或服務。辦公其實也面臨同樣的問題。第二，科學技術快速發(fā)展，節(jié)能環(huán)保以及互聯(lián)網(wǎng)等技術的應用越來越多，不管是商業(yè)還是辦公，都需要不斷地改進和提升。第三，市場競爭激烈，如何贏得消費者的青睞，使消費者轉變成忠實的客戶群，就必須提供有異于其他對手的產(chǎn)品。

創(chuàng)新可以從三個方面入手。第一，研究消費者的需求。先尋找市場需求，再思考我們能夠提供什么樣的商品、什么樣的商戶，再去建造。第二，尋找新科技的支持。比如深圳一家公司在175 ㎡的空間內(nèi)可以停放260輛汽車，這就是科技發(fā)展帶來的進步。我們可以利用新技術提供更環(huán)保、空間利用率更高的產(chǎn)品給消費者。第三，應對競爭。手段之一是細分，手段之二就是跨界、融合。

關于商業(yè)創(chuàng)新和企業(yè)發(fā)展，我談談個人的觀點。零售是一種體驗，因為在逛街挑選商品的時候，本身就是一個體驗的過程，只是我們原來提供的體驗過程深度不夠，所以可能被電商提供的某些便捷的功能沖擊。因此我們應該加強體驗的深度，例如現(xiàn)在一些購物中心中出現(xiàn)了不只能夠吃飯而且每道菜都由廚師教你去做的餐廳，不光能夠看電影還可以提供設備幫助客人拍攝自己寫劇本、扮演角色的電影院，這樣就加強了消費者的商業(yè)黏度。根據(jù)這樣一種思路，辦公也有可能會朝著更寬泛的方向發(fā)展，有可能在未來商業(yè)和辦公渾然一體。

凌克戈

上海都設建筑設計有限公司執(zhí)行董事，總建筑師

現(xiàn)在設計市場不太景氣，大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)減少了。過去很多年我們在同一個層面上競爭，其實市場除了廣度還有深度，我們未來可能更多地會從深度上進行挖掘，在某一個領域做得更深入。

商業(yè)建筑之前處于一個生產(chǎn)—銷售產(chǎn)品的時代，追求產(chǎn)品的性能、價格、銷售，而現(xiàn)在則進入生活模式的時代，尋求產(chǎn)品的多樣化、個性化是未來的方向。我看過一則笑話，說如果一個加油站特別賺錢，中國人就會在旁邊開第二個、第三個、第四個加油站，而猶太人則會在旁邊開餐廳、旅店等配套設施，結果就是我們中國人短時間就把盈利的東西做得過剩，然后只能進入悲劇的拼價格時代。而我接下來分享的兩個項目都不是典型意義上的商業(yè)建筑。

我們最近在武漢做了一個特別有意思的項目，是位于武漢市中心大概4萬㎡的商業(yè)中心，有兩條地鐵線與之連通，由于設計出現(xiàn)很多硬傷，這個商業(yè)中心還沒有開業(yè)就已經(jīng)荒廢了。業(yè)主希望通過我們的努力把商業(yè)中心救活，但我們希望能夠做得更好，因為在這樣的地段僅僅做一個普通的商業(yè)中心太可惜了。我們發(fā)現(xiàn)地段周邊很多設施過剩，住宅大概有四五百萬平方米，商業(yè)大概有六七十萬平方米，到處都是高層辦公，也就是說到處都是“加油站”，我們就不能再做一個“加油站”了。我們進行了商業(yè)地產(chǎn)的全方位改造：首先，將建筑的大部分體量改為層層退臺外加空中庭院的形式，提供有別于周邊的、有著豐富室外空間的商業(yè)；在東翼二層以上蓋了一塊板，三層和四層改造為9個單元的獨立別墅，這樣就彌補了獨棟辦公和獨棟商業(yè)的空白。

另一個項目是揚州虹橋坊，在我們介入之前，這個項目已經(jīng)到了運營艱難的地步。項目位于瘦西湖邊，當時那里并不是一個商業(yè)中心區(qū)，加之旅游景點周邊的商業(yè)基本都是賣小商品或是偽劣產(chǎn)品，這種定位實際上與未來的市場完全脫軌，所以導致招商也很困難。我們將平面做了一點調整，除了主軸線以外做了另一條輔線，將項目邊緣的一棟建筑定位為精品酒店，從而解決了流線的問題。為了保證項目快速推進，我們研發(fā)了一套用幕墻方式做揚州當?shù)靥厣ㄖ姆椒?，所用材料和做法都是現(xiàn)代的，但呈現(xiàn)的效果是具有當?shù)靥厣?。同時在尺度空間上還原了揚州當?shù)氐脑郝涫轿幕?，按照當?shù)貍鹘y(tǒng)建筑設計了屋頂。項目完成之后獲得了很多獎項，成為揚州的商業(yè)地標，帶動了整個區(qū)域的人氣。

現(xiàn)在設計市場不太景氣，大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)減少了。過去很多年我們在干的都是同一件事，在同一個層面上競爭，其實市場除了廣度還有深度，我們公司未來不需要做得太廣，可能更多地會從深度上進行挖掘，在某一個領域做得更深入。

賈朝暉

綠地集團副總建筑師

在綜合體設計當中想要有所突破，專業(yè)延伸是非常重要的。設計只是一個手段，是為了商業(yè)模式或者最終商業(yè)目的來服務的。

我從開發(fā)商技術管理的角度談談在新常態(tài)下城市綜合體開發(fā)的一些思考，分四個方面。

第一個方面就是綜合體開發(fā)的三個層面。

一是宏觀層面，也就是政府的整體規(guī)劃以及企業(yè)拿地階段，政府總體規(guī)劃起了主導作用，大部分情況下是一種類似計劃經(jīng)濟的模式，而不是互動的市場化的過程。二是中觀層面，企業(yè)拿到地以后的經(jīng)營性規(guī)劃階段，根據(jù)土地規(guī)劃要求與企業(yè)經(jīng)營思路制定出設計任務書，包括具體業(yè)態(tài)配比、檔次與技術指標數(shù)據(jù)等，這個實際上是在一個項目中非常重要的定位階段。三是微觀層面，這一層面內(nèi)容實際從時間和工作量上而言，占到項目開發(fā)的90%以上，包括設計單位選擇、設計過程把控與行政審批、招標采購、施工建設與招商、運營等。宏觀、中觀層面決定了項目的生死與未來的發(fā)展高度，而微觀層面決定了項目的好壞。

第二個方面是目前行業(yè)面臨的困惑。

一是總體市場供過于求?，F(xiàn)在中國的房地產(chǎn)行業(yè)通過十幾年的發(fā)展市場有了較大的變化，大部分城市從供不應求已經(jīng)進入供過于求的階段，同質化競爭非常激烈，優(yōu)質的商戶成為稀缺資源，很多綜合體運營是賠本賺吆喝。二是銷售與持有模式。絕大部分發(fā)展較好的房地產(chǎn)企業(yè)是以銷售為主的輕資產(chǎn)模式，如果持有運營的話勢必發(fā)展緩慢，錯失快速成長的機遇。現(xiàn)在面臨的困惑是，綜合體項目即使在發(fā)展較好的一、二線城市，地段也不錯，項目里面公寓、辦公銷售難度可能不是特別大，但酒店與大型商業(yè)需要持有運營，變成被迫持有的重資產(chǎn)模式，即使整體轉讓在北上廣深這些城市一年也交易不了幾個。三是城市的發(fā)展差異。一些不成熟的區(qū)域項目如果前期工作沒有做好，搞不清楚客戶在哪，后面的運營與銷售都很難，甚至有些三、四線城市的辦公產(chǎn)業(yè)還沒有發(fā)展起來。四是相關設計資源匱乏。我們和國內(nèi)外主流的設計公司基本都有合作，有商業(yè)做得不錯的，有辦公、酒店做得不錯的，但是這幾種業(yè)態(tài)全部結合在一起，設計水平一流而且還符合目前中國目前銷售持有混搭模式的全能選手寥寥無幾。五是相關的規(guī)范政策比較滯后。不單是土地招拍掛之后規(guī)劃方案審批，還有相關的消防審批等方面。從我這幾年接觸的很多海外項目看，國內(nèi)的控制指標彈性化和市場化程度與發(fā)達國家還是有一定的差距。國內(nèi)很多規(guī)范、指標配套等因素過于嚴苛導致很多項目的成本居高不下。

第三個方面，談談出路。

第一，土地獲取精準性與水平?jīng)Q定了項目的風險，中國招拍掛的土地模式通常是在非常短的時間內(nèi)進行綜合測算，用最短時間做出一個精準的決策是非常難的，尤其在一個供過于求的市場中，非常考驗一個企業(yè)的綜合判斷與開發(fā)能力，但又是一個企業(yè)必須具備的能力。

第二，項目經(jīng)營性規(guī)劃與定位很大程度上會決定項目的未來走向。這個過程中有業(yè)主自己決策的能力，也有相關設計、顧問單位的水平因素。這個階段最關鍵要解決的是未來的客戶及項目檔次的定位，當然在某種程度上來講也有政府的影響與要求。應該說未來項目的走向會更加多元化，對相關專業(yè)的要求也會更高。

第三，我認為真正的改變要關注運營水平提升。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正脫離粗獷發(fā)展的階段，因供不應求或靠營銷宣傳能一賣了之的時代已經(jīng)過去了。在這個過程中要進一步提升項目本身的合理性與運營水平，即使像銷售類辦公產(chǎn)品，也需要增加如像智慧辦公、企業(yè)服務平臺等服務運營要素，或者是在未來發(fā)展方向上找到更大的、與眾不同的要素才能使產(chǎn)品更具競爭力。中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏運營能力，需要自我提升或者尋找到合適的合作伙伴。中國城市綜合體肯定要找到一個合適的資金模式、營運模式、開發(fā)模式，才能在未來走得更遠。

第四個方面，從設計角度談一些建議。

第一，專業(yè)延伸。做設計，尤其是綜合體設計，需要很多專業(yè)的延伸，有利于和其他專業(yè)有效交流，能夠站在對方角度思考問題。如果設計方能站在業(yè)主角度，甚至更專業(yè)的層級與業(yè)主交流，那么溝通會更容易。在綜合體設計當中想要有所突破，專業(yè)延伸是非常重要的。設計只是一個手段，是為了商業(yè)模式或者最終商業(yè)目的來服務的，當然極個別的耗資巨大的特例項目除外。

第二，服務精神。我認為設計行業(yè)一個最大的特征就是80%?90%的構想需要通過設計體現(xiàn)出來，所以設計既在微觀層面又在宏觀層面。在對未來商業(yè)模式的探索過程中，設計創(chuàng)意過程能帶來的喜悅非常少，有90%的工作過程是非常繁雜與枯燥的，但卻又是非常重要的。這一點國外優(yōu)秀的設計單位值得我們學習，一定要把后面的工作補足，前面的設計靈感才會有根基。

第三，設計邏輯。計劃經(jīng)濟下傳統(tǒng)的設計邏輯相對比較簡單，業(yè)主或者政府的簡單要求就已經(jīng)形成了最基礎的設計。在這個過程中，不需要考慮未來運營的問題，只關注造型、空間、流線就可以了。但對于現(xiàn)階段的城市綜合體設計，實際上是和開發(fā)商一起尋求合理商業(yè)模式的過程。在綜合體設計過程中一定會有取舍，一定會犧牲一部分次要因素來滿足主要部分，所以這個過程中，如何找到符合發(fā)展模式的設計思維是非常重要的，但也是一件非常難的事情。很多項目之所以不成功，其實是設計不能符合商業(yè)邏輯，缺乏運營的支撐。

第四是我個人的一些經(jīng)驗總結。我們現(xiàn)在所處的既是一個最好的時代，也是一個最壞的時代，太多的建筑師在短短幾年內(nèi)接觸的項目是很多歐美建筑師接觸不到的，也由于快速的發(fā)展，很多錯誤還在不斷地重復，有些經(jīng)驗也沒有有效地積累傳承。所以我認為在這方面需要注意，不管做過的項目成功或失敗，盡可能將經(jīng)驗教訓總結提煉出來，才有可能擴展思路，提升綜合體的設計水平。

潘允哲

UA國際合伙人

我們應從設計角度去應對，使得商辦產(chǎn)品能更加適應市場，充分體現(xiàn)社會和經(jīng)濟的發(fā)展。

當下中國經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)強調穩(wěn)速增長、優(yōu)化生產(chǎn)、創(chuàng)新驅動，基于此，關于建筑設計行業(yè)新常態(tài)我有三個方面的思索。第一，資金短缺，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商的資金都不充足，因此會格外關注怎樣優(yōu)化成本投入和如何通過短期、中期、長期獲得資金回報。新常態(tài)下，短期需求會增加，以彌補資金短缺。第二，傳統(tǒng)產(chǎn)品過剩，尤其是那些非剛需的且與生產(chǎn)和消費有關的業(yè)態(tài)，主要是辦公和商業(yè)的業(yè)態(tài)。第三，消費方式轉變，尤其是商業(yè)業(yè)態(tài)的消費方式轉變很大，電商造成了大量的客群分流。

如何從設計角度去應對，使得商辦產(chǎn)品能更加適應市場，充分體現(xiàn)社會和經(jīng)濟的發(fā)展，我認為有以下幾個方面。

第一，控制成本。我們認為現(xiàn)在200 m以下的超高層還是可以為大多數(shù)開發(fā)商所接受的，既滿足形象要求還控制了成本。我們公司近期一直在研究如何提高超高層辦公產(chǎn)品的經(jīng)濟性，做了大量研發(fā)和辦公設計的創(chuàng)新。許多開發(fā)商沒有辦公的開發(fā)經(jīng)驗，我們會結合標準層高度、品質定位等的合理性考慮，最終設計出幾個我們認為比較合理的高度段，這對節(jié)省造價有一定的幫助。當然我們也會對疏散系統(tǒng)、輔助系統(tǒng)、設備系統(tǒng)進行研究，例如我們會將一般在電梯四個分區(qū)以上（300 m以上）的項目核心筒才會采用的收分技術運用到200 m以下的超高層中，從而把高區(qū)核心筒不用的面積轉化成真正有效的辦公面積，這是未來能夠控制辦公樓經(jīng)濟性的一個方面。

第二，應對短期回報的需求?？墒凵虡I(yè)和持有商業(yè)之間會有矛盾，當資金出現(xiàn)問題，需要短期回報的時候，從設計的角度來看，應該著手嘗試解決散售商業(yè)和持有商業(yè)運營的并存與整個項目品質保證的矛盾問題。我們有一個案例，是南昌的一個大型商業(yè)綜合體，地塊的開發(fā)程度非常高，地上商業(yè)做足建筑密度的話至少要到6層，再加上一座200 m高的辦公塔樓。當我們做好方案以后，開發(fā)商說想要從商業(yè)面積中劃出2萬?2.5萬㎡作為銷售商業(yè)，因為需要資金回籠，對于這種要求我們是比較困惑的。這種高密度的開發(fā)不可能為了銷售商業(yè)再單獨劃出一塊用地，只可能把商業(yè)部分橫向或豎向切分，或者做一些類辦公產(chǎn)品，例如在商業(yè)頂部設計一些可銷售的特殊產(chǎn)品，但是其貨值和地面相比會有損失。后來我們研究出了另外一種做法，在持有商業(yè)的一層和二層設計一條商業(yè)街，從內(nèi)部空間來看，商業(yè)街也變成了商業(yè)中心的一部分，透過商業(yè)街的天棚可以看到持有商業(yè)的中庭空間，商業(yè)街的開口與持有商業(yè)入口直接連接，這樣也提高了商業(yè)街的價值。

第三，業(yè)態(tài)轉型。現(xiàn)在很多辦公過剩，但是新興產(chǎn)業(yè)、公司不斷涌現(xiàn)，如何利用過剩的辦公空間吸引更大的客群，這是我們需要考慮的。UA國際就此做了一些研究，我們統(tǒng)計、分析了之前常規(guī)辦公產(chǎn)品的一些缺陷和不足，產(chǎn)品單一、客源單一，造成其必然不是一個訂單銷售、定制化的產(chǎn)品，當我們把各種人群和辦公形式按照功能需求組合以后，會得出很多模塊，這些模塊涵蓋了各種辦公的功能需求，把這些模塊組合出來，可能會拼湊出一個理想模型。

第四，嘗試刺激潛在消費。我們的客戶來自兩個層面，一是我們的直接客戶，即開發(fā)商，二是我們的末端客戶，其實也是未來真正使用物業(yè)的客戶。在綜合體里，我們始終認為商業(yè)是核心，末端客戶一個是顧客，另一個是商家，顧客和商家都會評估商業(yè)產(chǎn)品是否適合自身，這其中客戶體驗至關重要。我們希望將顧客引導停留在規(guī)定的有限尺度的動線上，這在商業(yè)邏輯上效率是最高的，然而當下顧客都希望能夠獲得更多的體驗，他們認同、選擇一個商業(yè)中心的原因主要有三點，一是能否安全、方便地到達每一個商戶進行消費體驗，二是對舒適性是否滿意，三是能否感興趣。所以氛圍打造是贏得客戶的一個重要手段，因此深度挖掘商業(yè)客戶的體驗非常重要。商業(yè)的人流不應被過于清晰地劃分在公共通道或商家內(nèi)，必須有一些活動要在公共區(qū)域內(nèi)進行，才會使商業(yè)的氛圍得以提升。例如巴黎的TEMPS商業(yè)中心設計了一個綠色中庭，令顧客身處其中有置身街頭公園的感受。公共空間的放大可能是未來對商業(yè)中心空間設計的重新認識，因為我們很難確定一個商業(yè)中心里會出現(xiàn)什么有吸引力的特殊業(yè)態(tài)，也很難確定若干年以后的改造會往哪個方向走，因此設計師應該更多地為招商、運營、日后的再次招商和運營留出更大的余地和空間。這是我們對過去的商業(yè)作品的反思。

艾俠

CCDI悉地國際集團總部知識中心研究主任

資本在哪里集聚，哪里就有可能產(chǎn)生創(chuàng)新的空間原型。毫無疑問，今天的資本是集聚在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的。互聯(lián)網(wǎng)工作人群及場所的演進，必然最終落實在空間的革新上。

過去幾年我們和許多同行花了很多力氣研究了住宅、酒店、購物這幾個與消費息息相關的功能，但是回過頭來發(fā)現(xiàn)，對于辦公（工作場所）的認知和研究需要提升到一個新的臺階?，F(xiàn)在市場不太景氣了，大家都控制消費，但是對于工作的態(tài)度卻是非常積極的，政府也希望全民創(chuàng)業(yè)，從而激發(fā)工作熱情，解決社會問題。我們看到WeWork、SOHO3Q、Founder（方糖）這類新型辦公場所不斷出現(xiàn)，都在建筑空間方面做出了創(chuàng)新的嘗試。

在這個時代，至少有四個問題即將或正在顛覆我們傳統(tǒng)的“工作價值觀”：我們?yōu)槭裁垂ぷ鳎窟^去是“賺錢養(yǎng)家”，如今是“自我實現(xiàn)”。我們什么時候工作？過去是“朝九晚五”，如今是“彈性自主”。我們和誰一起工作？過去是“領導、下屬、客戶”三元關系，如今是“多個維度的合作伙伴”。最終我們的工作空間怎樣演變？過去追求“高效集約”，如今則更強調“靈活連接”。總地來說，社會對工作屬性和工作方式的要求正在發(fā)生改變。我們都知道弗蘭克·蓋里（Frank Owen Gehry）為Facebook設計的新總部今年落成了，它占地面積很大，但從很多地方看都不太像一個工作場所，到處是涂鴉和松散的組團，但有一條強有力的“街道動線”將各個組團串聯(lián)。

我們一直有個觀點，資本在哪里集聚，哪里就有可能產(chǎn)生創(chuàng)新的空間原型。毫無疑問，今天的資本是集聚在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的。CCDI有幸在過去五年里在深圳連續(xù)設計了四組以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為核心內(nèi)容的辦公建筑，在為這些新興的客戶提供設計服務的過程中，我們也感受到一些趨勢正在影響建筑設計。

宏觀來看，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的建筑密度和拿地強度正在加大，也許不一定完全自用，將來會出現(xiàn)“類地產(chǎn)”現(xiàn)象。比如百度在深圳的項目，直接是兩幢超高層，加上裙房和庭院，已經(jīng)非常接近城市綜合體的概念；再看阿里巴巴在深圳的項目，任務書里叫作“南方運營中心”，有四座樓，占據(jù)了一個完整的街區(qū)。在微觀層面，百度大廈的核心筒被切割成相互連接的四個部分，不同的樓層在與城市景觀的界面上有豐富的內(nèi)部坡道躍層連接，這組建筑自身也更像個垂直城市而不僅僅是建筑。在深圳軟件基地，這樣的特質更加明顯，它其實是一個基于工作和智慧的城市公園，靈活租售的辦公組團、多層次的平臺、串聯(lián)的街道、建筑架空形成的坡地空間，都在一定程度上濃縮了城市的尺度。

很多人認為互聯(lián)網(wǎng)與實體空間關系不大，但是互聯(lián)網(wǎng)工作人群及場所的演進，必然最終落實在空間的革新上。從這個意義出發(fā)，我們需要面向明天、面向未來做一些嘗試，而不僅僅是重復過去的成功。