前海試水公募房地產(chǎn)信托基金，最低認(rèn)購門檻為10萬元

　　2015年6月26日，國內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托基金（REITs）產(chǎn)品—鵬華前海萬科REITs（下稱“前海萬科REITs”）將公開發(fā)行，這意味著公募基金的投資范圍擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

　　所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

　　以鵬華前海萬科REITs為例，該基金以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例，投資于深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公司（下稱“萬科前海企業(yè)公館”）50%的股權(quán)。公告顯示，鵬華前海萬科REITs基金的業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)為十年期國債收益率＋1.5%，認(rèn)購期內(nèi)最低認(rèn)購門檻為10萬元。

　　REITs收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅，與股市、債市的相關(guān)性較低。

　　據(jù)深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的評(píng)估報(bào)告，萬科前海企業(yè)公館物業(yè)的2015年預(yù)測(cè)營業(yè)收入（不含物業(yè)管理費(fèi)收入）為12633萬元。據(jù)稱，若物業(yè)的實(shí)際收益不達(dá)預(yù)期，則有保證金制度補(bǔ)償。

　　2014年2月，中國證監(jiān)會(huì)主席肖鋼到前海調(diào)研時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)表態(tài)支持前海試點(diǎn)REITs。2015年4月22日，鵬華基金向證監(jiān)會(huì)上報(bào)產(chǎn)品方案，6月初即獲批，作為創(chuàng)新品種，這樣的閃電速度并不多見。

　　此前，國內(nèi)已有兩只私募性質(zhì)的REITs在深交所掛牌交易。不久的將來，前海萬科REITs也將在深交所掛牌交易。深交所副總經(jīng)理林凡24日表示，已經(jīng)有多家基金公司正在尋求開發(fā)REITs產(chǎn)品，這意味著未來在REITs領(lǐng)域還有更多選擇。

　　新聞附件

　　1.前海萬科REITs如何交易？

　　在基金合同生效后10年內(nèi)，基金封閉運(yùn)作并在深圳證券交易所上市交易。

　　上市首日的開盤參考價(jià)為前一交易日基金份額凈值?；饘?shí)行價(jià)格漲跌幅限制，漲跌幅比例為10%，基金最小買入申報(bào)數(shù)量為10000份，申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位為0.001元人民幣。

　　基金封閉運(yùn)作期屆滿后，會(huì)轉(zhuǎn)為上市開放式基金，屬性變?yōu)閭突稹?/p>

　　2.投資標(biāo)的是什么，基金如何獲利？

　　封閉運(yùn)作期內(nèi)，基金資產(chǎn)不超過50%的部分，是通過增資入股，獲得萬科前海企業(yè)公館50%的股權(quán)，該部分股權(quán)對(duì)價(jià)12.7億元。

　　基金的獲利方式，是在股權(quán)持有期內(nèi)，獲得股權(quán)對(duì)應(yīng)的，前海企業(yè)公館項(xiàng)目100%的實(shí)際或應(yīng)當(dāng)取得的，除物業(yè)管理費(fèi)收入之外的營業(yè)收入。

　　另外，不低于50%的基金資產(chǎn)將投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等。

　　3.REITs收益如何？

　　國內(nèi)沒有可參考的案例。美國是REITs的發(fā)源地，也是目前全球REITs最為發(fā)達(dá)的國家，其他國家地區(qū)的發(fā)展都或多或少參考了美國REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。過去20年中，多個(gè)REITs板塊實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的年化總回報(bào)，如自助式倉儲(chǔ)的年化回報(bào)率是16%，公寓、零售、寫字樓是12%，醫(yī)療是13%。

　　4.萬科前海企業(yè)公館是個(gè)什么樣的項(xiàng)目？

　　前海企業(yè)公館項(xiàng)目是商業(yè)用寫字樓，位于深圳市前海合作區(qū)荔灣片區(qū)。

　　項(xiàng)目的總占地面積約為93192.96平方米，包含約33棟企業(yè)辦公物業(yè)、1個(gè)大型公共建筑、約6個(gè)小型公共建筑，擬總建筑面積約為65200平方米，總投資人民幣約7.7億元。

　　5.物業(yè)目前對(duì)外出租情況如何？

　　截至2015年3月，前海企業(yè)公館項(xiàng)目已簽約或確認(rèn)入住意向的面積比例已達(dá)到100%。包括匯豐銀行、中國聯(lián)通(600050,股吧)、廣發(fā)證券(000776,股吧)在內(nèi)的49家企業(yè)已經(jīng)簽署租賃合同。

　　6.投資門檻是多少？

　　基金的面值是1元，首募期間，認(rèn)購金額最低是10萬元，追加認(rèn)購單筆最低金額1000元。證監(jiān)會(huì)規(guī)定，募集的總份額不能超過30億。

　　如果是通過場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購，單筆最低金額是10萬份，超過的部分必須是1000份的整數(shù)倍。

　　7.封閉期結(jié)束后，如何實(shí)現(xiàn)股權(quán)退出？

　　根據(jù)協(xié)議，該基金應(yīng)分別在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前，向深圳萬科或深圳萬科指定的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%和0.5%的股權(quán)，直至全部股權(quán)退出。

　　8.房地產(chǎn)企業(yè)通過REITs融資有什么好處？

　　通過REITs這一市場(chǎng)化的直接融資途徑，可以盤活存量資產(chǎn)，加快建設(shè)資金流轉(zhuǎn)速度通過REITs收購建成物業(yè)或合作經(jīng)營等創(chuàng)新模式，可以撬動(dòng)更多的社會(huì)資本參與開發(fā)建設(shè)。

　　另一方面，REITs還有助于幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，協(xié)助重資產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張。 想了解更多精彩文章，點(diǎn)擊中國著名財(cái)經(jīng)公眾號(hào)