2016年11月10日 14:45來(lái)源：紅刊財(cái)經(jīng)

   中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪磊近日表示，將致力推動(dòng)各類資產(chǎn)的證券化，如不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)，為公私募基金提供更多有長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào)的投資標(biāo)的。

   去年5月，證監(jiān)會(huì)便正式受理了有關(guān)基金公司REITs封閉式混合型證券投資基金的募集注冊(cè)申請(qǐng)，但自去年6月8日鵬華前海萬(wàn)科REITs正式獲批，成為國(guó)內(nèi)首只獲批的公募REITs基金之后，至今還沒(méi)有第二只公募REITs產(chǎn)品面世。

   據(jù)悉，對(duì)比海外成熟市場(chǎng)推出的REITs，國(guó)內(nèi)發(fā)展REITs的最大障礙在于稅收環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士表示，目前國(guó)內(nèi)REITs處于試點(diǎn)階段，若能獲得稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策支持，未來(lái)可成為一種有效的房地產(chǎn)投融資工具。

   首只公募REITs年化收益率達(dá)8.49%

 2015年6月8日，鵬華前海萬(wàn)科REITs正式獲批，被業(yè)內(nèi)看作是中國(guó)第一單真正意義上的REITs，并對(duì)其寄予厚望。但隨后，其他公募基金管理公司并未跟上這趟熱潮，至今仍然沒(méi)有第二只公募REITs產(chǎn)品面世。

   對(duì)于其他公募基金公司對(duì)REITs產(chǎn)品的籌備情況，記者詢問(wèn)了多家總部位于深圳的基金公司，但得到的結(jié)果均為暫時(shí)沒(méi)有推行公募REITs的計(jì)劃，有公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人透露，他們對(duì)這類產(chǎn)品暫時(shí)還未進(jìn)行深入研究。

   記者了解到，唯一的一只公募REITs在推出之前也歷經(jīng)“磨難”。鵬華前海萬(wàn)科REITs基金經(jīng)理尤柏年表示，由于目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)、交易多方的特定情況都與成熟的美國(guó)市場(chǎng)不同，沒(méi)有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可以照搬，鵬華基金、前海管理局和萬(wàn)科集團(tuán)在產(chǎn)品方案上幾易其稿。

   數(shù)據(jù)顯示，鵬華前海萬(wàn)科REITs于2015年7月6日成立，投資于確定的、單一目標(biāo)公司股權(quán)的比例不超過(guò)基金資產(chǎn)的50%，投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等的比例不低于基金資產(chǎn)的50%。該基金自成立以來(lái)的收益率為13.48%，年化收益率為8.49%。成立至今分紅一次，每個(gè)基金單位分紅為3.88元。

   高稅負(fù)或是阻礙REITs發(fā)展的主因

   REITs是房地產(chǎn)信托憑證的簡(jiǎn)稱，是一種以發(fā)行收益信托憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。由于REITs產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)低，分紅率高，長(zhǎng)期收益穩(wěn)定，與其他投資品相關(guān)性較低，被稱為“第四類資產(chǎn)”。

   2014年以來(lái)，央行、住建部均表示要積極穩(wěn)妥地開(kāi)展REITs試點(diǎn)，證監(jiān)會(huì)也把REITs作為長(zhǎng)期推動(dòng)和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基金產(chǎn)品?？梢?jiàn)，國(guó)內(nèi)推出REITs的必要性不必贅言，但在可行性上還存在一定障礙。

   據(jù)悉，美國(guó)目前是世界上最成熟的REITs發(fā)行市場(chǎng)，而美國(guó)的REITs市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀不太一樣。例如在股權(quán)方面，美國(guó)要求至少有100個(gè)股東，國(guó)內(nèi)則是不能超過(guò)200個(gè)股東；在專業(yè)經(jīng)營(yíng)上，REITs在國(guó)外都是做商業(yè)地產(chǎn)，但國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形態(tài)則都是以開(kāi)發(fā)為主，甚至以住宅為主；美國(guó)要求資產(chǎn)的75%與房地產(chǎn)有關(guān)，但去年鵬華前海萬(wàn)科REITs只允許50%投房地產(chǎn)，另外50%還得投債券等金融市場(chǎng)的產(chǎn)品。

   而歸根溯源，美國(guó)的REITs誕生之初就是稅收驅(qū)動(dòng)型。而為了促進(jìn)REITs市場(chǎng)發(fā)展，幾乎所有推REITs的國(guó)家(或地區(qū))都給予REITs不同程度的稅收優(yōu)惠。但據(jù)了解，國(guó)內(nèi)發(fā)行REITs的最大難點(diǎn)卻在于稅收問(wèn)題。廣發(fā)基金規(guī)劃發(fā)展部張萬(wàn)成表示，目前國(guó)內(nèi)推進(jìn)REITs面臨的稅收負(fù)擔(dān)很重，在高額稅負(fù)之下REITs的收益難以達(dá)到必要的投資回報(bào)要求，也就抑制了推動(dòng)REITs發(fā)展的動(dòng)力。

   具體到稅收種類，中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛曾表示，中國(guó)REITs的主要障礙在于重組稅，即如何將資產(chǎn)裝到SPV當(dāng)中，因?yàn)檫@會(huì)觸發(fā)土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等一系列的稅收，尤其是土地增值稅。

   類REITs產(chǎn)品頻頻推出

   雖然公募REITs發(fā)行遇冷，但類REITs產(chǎn)品卻頻頻推出。

   類REITs是指標(biāo)的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給專項(xiàng)計(jì)劃，使得專項(xiàng)計(jì)劃同時(shí)享有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收益和物業(yè)增值收益的ABS產(chǎn)品。與傳統(tǒng)的REITs架構(gòu)相比，以中信啟航為例，首先在物業(yè)層面，中信啟航中作REITs載體的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃并沒(méi)有直接持有物業(yè)，而是通過(guò)持有項(xiàng)目公司的股權(quán)而間接持有物業(yè)；其次在REITs層面，中信啟航采用了專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃與非公募基金的疊加結(jié)構(gòu)。

   據(jù)悉，目前市場(chǎng)上一共有8例類REITs產(chǎn)品。首先是在鵬華前海萬(wàn)科REITs發(fā)行之前，兩只私募形式的REITs產(chǎn)品“中信啟航”和“蘇寧云創(chuàng)”先后在深交所綜合協(xié)議平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，為后來(lái)公募REITs的推出積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。而今年以來(lái)，包括新城控股在內(nèi)的多家房地產(chǎn)公司都公開(kāi)表明在探索類REITs產(chǎn)品。今年6月，新城控股發(fā)布公告宣布，公司以類REITs形式轉(zhuǎn)讓上海青浦吾悅廣場(chǎng)的股權(quán)和債券，盤(pán)活資金利于后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公司具有后續(xù)資產(chǎn)管理計(jì)劃的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，保證優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的回購(gòu)持有。