□記者張東通訊員解樹(shù)洲

    基本案情

    1996年10月26日，開(kāi)封市祥符區(qū)（原開(kāi)封縣）某村村民董某以自己的名義在本村申請(qǐng)了一塊宅基地，并在該宅基地上蓋了5間房。其子舉家連同戶口一起遷到了山東煙臺(tái)。董某認(rèn)為兒子的一處房屋就足夠自己用了。于是，在2013年3月，經(jīng)村委同意，董某和同村村民邊某簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將自己的宅基地及地上附屬物以3.4萬(wàn)元賣給了邊某。

    2015年12月，董某的母親申某想要在董某賣出的那塊宅基地上建房，遭到了邊某的阻攔。于是，申某便訴至法院，聲稱此宅基地是自己和兒子共同申請(qǐng)的，房屋是倆人共建的，董某無(wú)權(quán)單獨(dú)處理房屋和宅基地。另外，房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)至今未變更登記，請(qǐng)求法院判令董某和邊某簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。

    法院經(jīng)審理查明，申某長(zhǎng)期跟隨其小兒子小董（董某的弟弟）一起生活，且戶口也和小董在一起。

    爭(zhēng)議焦點(diǎn)

    在該案的審理中，存在以下?tīng)?zhēng)議焦點(diǎn)：

    案件涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問(wèn)題，即董某的房屋轉(zhuǎn)賣給邊某是否合法。

    邊某取得董某的房屋和宅基地等沒(méi)有變更登記，是否應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。

    審理結(jié)果

    開(kāi)封市祥符區(qū)法院經(jīng)審理，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。原告提出上訴。

    近日，開(kāi)封市中級(jí)法院判決駁回上訴，維持原判。

    綜合分析

    要正確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記的效力和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的效力

    物權(quán)變更登記的意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，從而使他人周知該權(quán)利的存在。這意味著法律行為轉(zhuǎn)移物權(quán)，必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是雙方當(dāng)事人達(dá)成轉(zhuǎn)移物權(quán)的合意，并以書面形式表現(xiàn)出來(lái)；二是物權(quán)轉(zhuǎn)移必須通過(guò)一定的公示方式來(lái)表示，它包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付。

    就此房屋買賣合同而言，雖有雙方當(dāng)事人對(duì)物權(quán)轉(zhuǎn)移的真實(shí)意思表示，但房屋作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，只有在完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)行房屋所有權(quán)的登記或變更登記時(shí)，才能最終達(dá)成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同目的。從這個(gè)意義上說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)變更登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)質(zhì)要件，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣或轉(zhuǎn)讓不登記并不能必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。

    首先，合同的成立和生效屬于事實(shí)判斷，合同有效或無(wú)效屬于法律的價(jià)值判斷。因此，就物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力與合同本身的效力而言，是兩個(gè)不同的概念。不動(dòng)產(chǎn)變更登記是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移合意為基礎(chǔ)，是物權(quán)轉(zhuǎn)移的公告，它指向的目的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，并不是針對(duì)房屋買賣或轉(zhuǎn)讓合同行為。

    房屋買賣合同是一種債權(quán)合同，債權(quán)所有人只能要求特定的債務(wù)人履行債務(wù)，而物權(quán)所有人有權(quán)排除任何人對(duì)物權(quán)的干涉，這就決定了物權(quán)必須以一定的方式使世人周知，以達(dá)到排除別人干涉的目的；而債權(quán)人能且只能請(qǐng)求債務(wù)人向自己履行。因此，這里的登記是作為物權(quán)的土地使用權(quán)的登記，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的登記。

    其次，宅基地使用權(quán)變更登記只是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而房屋買賣合同則是以物權(quán)變更為目的的債權(quán)行為。房屋買賣合同是房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、變更的原因行為，房屋所有權(quán)過(guò)戶登記及宅基地變更登記才是真正導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的行為，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件，而買賣合同遵循一般的債權(quán)行為的生效要件。單有房屋買賣合同還不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，進(jìn)行過(guò)戶登記是合同效力的體現(xiàn)，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理登記或變更手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，但并不能因此而確認(rèn)該合同無(wú)效。

    目前法律對(duì)農(nóng)村房屋、宅基地過(guò)戶登記沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定

    《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹l第四款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這一規(guī)定表明，農(nóng)民是可以出賣住房的，其名下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁止，著重強(qiáng)調(diào)的是“禁止賣了再申請(qǐng)”，從而確?！稗r(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處”。另外，根據(jù)我國(guó)民法中“房隨地走”、“地隨房走”的原則，處分房屋的同時(shí)，宅基地使用權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。

    農(nóng)村房屋固然屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需過(guò)戶登記。但是，對(duì)于農(nóng)村房屋不屬于商品房及當(dāng)前農(nóng)村房屋的所有權(quán)大部分沒(méi)有登記的現(xiàn)狀，我國(guó)目前的法律還沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，要求農(nóng)村房屋所有權(quán)的認(rèn)定必須辦理初始和變更登記，并且也沒(méi)有專門的登記機(jī)構(gòu)。如果要求農(nóng)村房屋所有權(quán)的取得以登記為生效要件，未免脫離實(shí)際。因此，轉(zhuǎn)讓時(shí)也沒(méi)有必要過(guò)戶登記，交付即完成物權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

    當(dāng)然，雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的具體條款，如果雙方當(dāng)事人對(duì)此未作出明確的約定，不動(dòng)產(chǎn)登記也只能作為一種法定義務(wù)自然轉(zhuǎn)化為合同義務(wù)。

    在法律框架內(nèi)，判決以有利于妥善解決現(xiàn)實(shí)糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)

    在農(nóng)村，像該案的這類房屋簡(jiǎn)易交易形式是普遍存在的。村民之間的房屋買賣大多是在達(dá)成合意后一方交錢，一方交付房屋。有的簽訂書面房契，有的甚至沒(méi)有書面形式的合同，最多找到村委會(huì)成員、村干部作為中間證人，把買賣房屋的事情定下來(lái)了，極少有人去辦理宅基地變更登記手續(xù)。

    國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地的申請(qǐng)有嚴(yán)格規(guī)定：必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，同一個(gè)村的村民對(duì)彼此的房屋情況都比較清楚，相互之間通過(guò)占有行為就能起到客觀公示作用，這種與登記類似的展示行為，具有公開(kāi)的展示性，符合物權(quán)排他性效力的要求，可以認(rèn)定物權(quán)變更已經(jīng)發(fā)生效力。

    農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛越來(lái)越多，司法審判不能脫離實(shí)際生活，如果是房屋轉(zhuǎn)讓或買賣未進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記，房屋買賣合同無(wú)效，那么勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)買賣雙方中的任何一方均可以拋開(kāi)合同，不管過(guò)了多久均可隨時(shí)主張合同無(wú)效而要求返還的現(xiàn)象。那么，雙方簽訂的合同關(guān)系即化為烏有，甚至?xí)a(chǎn)生故意規(guī)避法律法規(guī)的行為，如出賣人交付房屋后故意不進(jìn)行登記，待房屋價(jià)格上漲或一屋多賣時(shí)主張返還房屋，將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買受人的利益，破壞市場(chǎng)交易的公平、公正。

    該案中，董某與邊某二人自愿訂立土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一直沒(méi)有辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即不發(fā)生宅基地使用權(quán)變更的效果，宅基地使用權(quán)人仍為董某，但房屋買賣合同已經(jīng)生效。董某與邊某同屬于一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是雙方的真實(shí)意思表示，故轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，即使未辦理物權(quán)登記也不影響合同效力。