基本案情：

 原告系某區(qū)某平房的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積為 148 平方米。原告在未報審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。

 2012年9月3日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建筑面積為490 平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自2012年11月3日起，至2016年11月2日止，租金每月35萬元。2013年1月31日，區(qū)城市管理監(jiān)察大隊在涉案房屋張貼限期拆除通知書。2014年4月5日，被告將房屋騰空后交還原告。

 原告于2014年4月24日訴至法院，稱被告拖欠房屋租金，違反合同約定，要求解除租賃合同，同時主張被告向原告支付拖欠的房屋租金及違約金。

 被告稱，原告簽訂合同時承諾出租的房屋系商業(yè)用房，但涉案房屋實際上是違章建筑，城管部門在租賃期間發(fā)出限期拆除的通知書，導(dǎo)致被告無法正常經(jīng)營。被告提起反訴，要求確認(rèn)合同無效、原告返還被告房屋租金及押金140萬元、賠償被告裝修損失360 萬元。被告提出確認(rèn)合同無效的反訴請求后，原告變更訴訟請求，要求判令被告支付2012年9月5日至2014年4月5日的房屋使用費5950000元、被告向原告支付違約金70萬元。

法院觀點：

 法院認(rèn)定涉訴房屋翻建沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故《租賃合同》無效。原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對于合同無效的后果負(fù)有主要責(zé)任，被告在簽訂合同時，未盡合理審查義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。最終，法院作出判決，確認(rèn)原告和被告簽訂的《租賃合同》無效；原告返還被告房屋租金、租賃保證金140 萬元；被告向原告支付房屋使用費400 萬元；原告賠償被告房屋裝修損失180 萬元；駁回原告的其他訴訟請求；駁回被告的其他反訴請求。

本案評析：

 2009年最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對此類房屋的租賃合同效力認(rèn)定做了進(jìn)一步規(guī)范。解釋第2條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。解釋第3 條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

 合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。根據(jù)最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權(quán)向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費，具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。如果自建房約定的租金標(biāo)準(zhǔn)與一般房屋無異，可以參考租金標(biāo)準(zhǔn)酌情降低；如果約定的租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，也可以按照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。