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2009年4月，楊某與魏某簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定楊某將其名下的一處房產(chǎn)以23.6萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給魏某，楊某收到首付款7.6萬(wàn)元后，為魏某辦理房屋權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，魏某以該房產(chǎn)取得銀行抵押貸款的同時(shí)支付余款16萬(wàn)元，楊某再行交付房屋。之后，魏某向王某借款人民幣15萬(wàn)元，將其中7.6萬(wàn)元支付給了楊某。楊某又與魏某、王某就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一事簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，并將房屋所有權(quán)登記在了王某名下。2009年7月，王某與孫某簽訂借款合同一份，約定王某向?qū)O某借款16萬(wàn)元，月息3%，期限為一個(gè)月。為保證還款，王某以登記在其名下的涉案房產(chǎn)為孫某辦理了房屋抵押登記手續(xù)。后楊某以魏某、王某為被告，以孫某為第三人提起訴訟，主張其與魏某、王某簽訂的買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效，并請(qǐng)求人民法院判令將涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記重新變更至其名下。 法院審理查明了上述事實(shí)，認(rèn)為魏某存在欺詐的心態(tài)，真正目的是倒賣房屋賺取差價(jià)，并無(wú)購(gòu)房目的。而王某雖然表面上實(shí)施了購(gòu)買房屋的行為也已經(jīng)登記成為房屋權(quán)利人，但其購(gòu)買房屋并非真實(shí)意思表示，只是一種為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)采取的擔(dān)保方式，導(dǎo)致楊某在違背真實(shí)意思的情況下，簽訂了房屋買賣合同，因此楊某與魏某、王某簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充合同均屬于無(wú)效。而王某向?qū)O某提供的抵押房產(chǎn)，其所有權(quán)人原為楊某，王某無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)，在楊某不予追認(rèn)的情況下，孫某不能因抵押登記合同取得抵押權(quán)，孫某可向王某另行主張權(quán)利，但該訴爭(zhēng)房產(chǎn)的抵押現(xiàn)狀不足以否定和排斥原告楊某要求將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記回去的訴訟請(qǐng)求。因此判令王某與孫某涂銷房屋抵押登記，并變更登記至原告楊某名下。孫某不服一審判決，上訴至二審法院。二審法院認(rèn)為在孫某與王某的借貸關(guān)系中，王某所提供的抵押房產(chǎn)，所有權(quán)非屬王某，孫某也不能因此取得相應(yīng)抵押權(quán)，因此判決駁回上訴，維持原判。 本案審理焦點(diǎn)除涉及買賣合同的法律效力外，還涉及孫某作為王某的債權(quán)人是否已取得涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)。而正是在后一個(gè)問(wèn)題上，本律師認(rèn)為，本案未能正確適用法律，判決結(jié)果值得商榷。 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，其內(nèi)容為：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。善意取得制度建立的目的是為了維護(hù)正常的市場(chǎng)交易關(guān)系，保護(hù)善意的交易相對(duì)人，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。 本案中，孫某取得涉案抵押權(quán)的情形也正符合適用這一制度所需的各個(gè)要件：首先，抵押人王某雖登記為房產(chǎn)所有權(quán)人，但是是基于無(wú)效的民事行為，王某對(duì)涉案房產(chǎn)確實(shí)不享有實(shí)際上的處分權(quán)，他將房產(chǎn)抵押給孫某的無(wú)權(quán)處分行為正是本案應(yīng)適用善意取得制度的前提；其次，一審、二審判決均未能考慮到孫某作為善意第三人應(yīng)享有的合法權(quán)益的保護(hù)問(wèn)題——王某雖然對(duì)涉案房產(chǎn)沒(méi)有實(shí)際處分權(quán)，但其將房產(chǎn)抵押給孫某即孫某的抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，房產(chǎn)確實(shí)是登記在其名下，孫某系基于對(duì)房產(chǎn)登記情況的信賴而向王某提供了借款，且抵押權(quán)登記手續(xù)也已經(jīng)依法辦理，因此，孫某對(duì)涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)系善意的、有償?shù)?，其就涉案房產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)，并應(yīng)在本案裁判結(jié)果中予以體現(xiàn)。 本案判決未能適用善意取得制度進(jìn)行正確處理，說(shuō)明對(duì)于這一物權(quán)法中的重要法律制度，在司法實(shí)踐中還存在誤解和忽視。其實(shí)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍的今天，以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，是十分常見的債的擔(dān)保方式。在傳統(tǒng)民法上，善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利類型也僅限于所有權(quán)。但在物權(quán)法實(shí)施后，對(duì)于善意取得制度適用的范圍作了相當(dāng)?shù)臄U(kuò)張，不再局限于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)等也已經(jīng)包括在內(nèi)。在這類案件中，房屋名義登記人與實(shí)際權(quán)利人不符，而且往往因?yàn)楫?dāng)事人眾多，各方權(quán)利義務(wù)交織，審理起來(lái)有一定的難度，各方代理律師、法官的思路都應(yīng)當(dāng)清晰，對(duì)各個(gè)法律制度及法律條文運(yùn)用也應(yīng)當(dāng)熟練，以便分清對(duì)各方當(dāng)事人的權(quán)益保護(hù)的順序及內(nèi)容。 其實(shí)，對(duì)于本案中各方當(dāng)事人的權(quán)益應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)的問(wèn)題，物權(quán)法已經(jīng)設(shè)定了正確的處理方式：即確認(rèn)孫某對(duì)涉案房產(chǎn)已經(jīng)依法享有優(yōu)先受償權(quán)，現(xiàn)有抵押權(quán)登記不予涂銷，涉案房產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人的損失應(yīng)由無(wú)權(quán)處分人王某負(fù)責(zé)賠償。 |
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