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土地價(jià)款扣除計(jì)算 視頻 一、銷售額： =全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用不包括： 1、行政事業(yè)性收費(fèi)+政府性基金 如：房產(chǎn)部分指定開發(fā)公司代收的住房專項(xiàng)維修基金，不包括在內(nèi)； 2、以委托方名義開具發(fā)票，代委托方收取的款項(xiàng)； 如：開發(fā)公司為不動(dòng)產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付，如開發(fā)公司以不動(dòng)產(chǎn)買受人的名義取得票據(jù)的辦證費(fèi)(交給房產(chǎn)局）、契稅（交給地稅）、印花稅（交給地稅）等代收轉(zhuǎn)付的費(fèi)用，不包括在內(nèi)。 銷售額不含不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施 二、差額扣除 1、差額扣除條件（同時(shí)具備）： 1）必須是一般納稅人； 2）必須使用一般計(jì)稅方法（稅率11%） 3）必須是老項(xiàng)目 2、不允許差額扣除： 1）小規(guī)模納稅人開發(fā)房地產(chǎn) 2）一般納稅人使用簡易計(jì)稅方法 三、差額扣除計(jì)算銷售額 =（全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用-允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%） 允許扣除土地價(jià)款：（當(dāng)期實(shí)際銷售的土地面積÷可供銷售的土地總面積）×全部土地價(jià)款 四、開發(fā)土地使用權(quán)支付的費(fèi)用 開發(fā)公司開發(fā)土地時(shí)，支付的各項(xiàng)費(fèi)用表 1、土地出讓金熟地：包括土地使用費(fèi)、開發(fā)費(fèi) 毛地 生地票據(jù)由財(cái)政部分出具 2、拆遷補(bǔ)償款房屋補(bǔ)償費(fèi) 周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi) 獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償費(fèi)拆遷戶出具發(fā)票或票據(jù) 3、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4、征收補(bǔ)償款政府拍賣土地并將征收拆遷 開發(fā)公司承擔(dān)費(fèi)用并由政府支付給拆遷戶政府部門出具非稅收票據(jù) 5、開發(fā)規(guī)費(fèi)開發(fā)公司向政府多個(gè)部門繳納的費(fèi)用政府部門出具非稅收票據(jù) 6、契稅 7、土地出讓金延期支付利息 土地價(jià)款中，只有土地出讓金：允許扣除，其他費(fèi)用不得扣除。 必須是一級(jí)土地市場(chǎng)取得的由政府主導(dǎo)取得土地價(jià)款中的土地出讓金，才允許扣除； 從二級(jí)土地市場(chǎng)上取得的土地使用權(quán)，因有增值稅專用發(fā)票（進(jìn)項(xiàng)）可抵扣，所以不考慮土地價(jià)款問題。 五、房地產(chǎn)開發(fā)一般納稅人，一次購地，分期開發(fā)，土地成本分?jǐn)倖栴} 一次拿地，分次開發(fā)：是指，地是一次性的批下來了，但是開發(fā)這塊地卻是分兩次或兩次以上完成的。 第一步：先計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目的土地出讓金（即按每次開發(fā)時(shí)支付土地出讓金比例計(jì)算）： 已開發(fā)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地出讓金=已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積×土地出讓金 第二步：按單個(gè)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，其允許扣除部分，按該項(xiàng)目中當(dāng)期銷售的建筑面積占該項(xiàng)目可供銷售的建筑面積比例計(jì)算。 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=已開發(fā)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地出讓金×當(dāng)期售房建筑面積÷該項(xiàng)目可供銷售的建筑面積 第三步：要按開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行清算 第四步：從政府部門取得的土地出讓金返還款，不能從支付的土地出讓金中扣除。 例如： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，是增值稅一般納稅人，采用一般計(jì)稅方法。2016年6月一次購得一塊土地，土地面積10000平方米，支付土地出讓金8,000,000元，分兩次開發(fā)，7月第一次開發(fā)住宅樓8000平方米。8月住宅樓完工并全部出售5000平方米，售樓取得收入7,000,000元。求8月應(yīng)納稅增值稅 1、7月已開發(fā)住宅樓對(duì)應(yīng)的土地出讓金=8,000÷10,000×8,000,000=6,400,000元 2、8月允許扣除出售住宅樓的土地價(jià)款=6400000×5000÷8000=4,000,000元 3、8月應(yīng)納增值稅額=（7,000,000-4,000,000）÷（1+11%）×11%=297297.30 10月完工住宅樓面積3000平方米，12月出售1000平方米住宅樓，出售住宅樓價(jià)款1400000元。求12月應(yīng)納稅增值稅 解：12月允許扣除出售住宅樓的土地價(jià)款=6400000×1000÷8000=800000元 12月應(yīng)納增值稅=（1400000-800000）÷(1+11%)×11%=59459.46元 |
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