二、哪些納稅人可以在計算銷售額時扣除土地價款？ 財稅【2016】 36號文規(guī)定，選擇適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 大白菜通俗一點，把房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為三類，來看對應(yīng)的扣除政策： 1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人，只要是采用一般計稅方法計算的新老項目（注意即使是老項目，如果選擇一般計稅方法，5.1后確認(rèn)的銷售額也可以），允許以取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額，也就是允許差額扣除銷售房地產(chǎn)項目所對應(yīng)的土地價款； 2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小規(guī)模納稅人，無論新老項目，都是以取得的全部價款和價外費用計算銷售額，不允許差額扣除銷售房地產(chǎn)項目所對應(yīng)的土地價款； 3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人，選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目，也以取得的全部價款和價外費用計算銷售額，也不允許差額扣除銷售房地產(chǎn)項目所對應(yīng)的土地價款； 三、土地價款如何計算扣除 當(dāng)期允許扣除土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 關(guān)于這個公式，大白菜展開，分5點敘述 1、從公式可以看出，土地價款并非一次性從銷售額中全額扣除，而是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步扣除，銷售一套、計算一套對應(yīng)的土地價款。 2、當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積 3、房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。這樣計算不僅有利于房企，而且可以把土地價款全額扣除完畢。 4、支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。差額扣除憑據(jù)以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證 5、特別注意，計算銷售額時，要按當(dāng)期取得的全部價款和價外費用扣除土地價款后，要再按11%適用稅率換算為不含稅價款。 銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%） 如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年1月從政府購買取得某地塊土地使用權(quán)，支付土地價款1億元，2016年6月開發(fā)完成，共計可供銷售建筑面積為10000平方米，選擇一般計稅方法，7月銷售房地產(chǎn)項目建筑面積8000平方米，含稅銷售額2億元，如何計算差額的扣除土地價款？ （1） 7月允許差額扣除土地價款=8000/10000*1億=8000萬元 （2） 7月不含稅銷售額=（2億-8000萬）/（1+11%）=10810.81萬元 （3） 銷項稅=10810.81萬元*11%=1189.19萬元 銷項稅再減除公司本月的進項稅就是本月應(yīng)納增值稅款。 四、再明確一下土地價款的范圍 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。 土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發(fā)費）、“毛地”或“生地”價。其票據(jù)由財政部門出具。 拆遷補償費通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費三方面。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。 征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項。其票據(jù)為政府財政部門出具的非稅收入票據(jù)。 開發(fā)規(guī)費通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個部門繳納若干項的各種規(guī)費。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。 目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。 另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級土地市場取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進項稅額。這就不用考慮差額扣除土地價款的問題了。因為財稅【2016】 36號文規(guī)定的是扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后，而非二級市場取得的土地使用權(quán)價款。 五、最后說一下，關(guān)于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分?jǐn)偟膯栴}【該問題源自湖北國稅指引】 房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？ 房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積如無法一次全部確定的，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r款： （1）第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；即首先計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金 已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積） （2）第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。即按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款： 當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金 （3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。 （4）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。 大白菜和你說了這么多，關(guān)于土地價款的扣除，你明白了嗎？我覺得房地產(chǎn)會計掌握了這個細節(jié)，應(yīng)該明了不少了吧？
|
|
|
