摘要：

隨著商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，購(gòu)物中心往往成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，從工程線的角度，尤其對(duì)于工程咨詢及設(shè)計(jì)師來(lái)講，包括機(jī)電顧問(wèn)，如何做好購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)及咨詢，是我們本文探討的重點(diǎn)。

鉑諾客原創(chuàng)文章“細(xì)說(shuō)購(gòu)物中心”，結(jié)合鉑諾客團(tuán)隊(duì)大量的工程實(shí)踐，以及大量的圖片及數(shù)據(jù)資料，將從以下幾個(gè)方面陸續(xù)向大家介紹：

１. 購(gòu)物中心的特點(diǎn)

２. 購(gòu)物中心的動(dòng)線

３. 購(gòu)物中心的機(jī)電設(shè)計(jì)

４. 購(gòu)物中心工程與招商的配合

做商業(yè)地產(chǎn)的，我們往往把各類分成招商線的、運(yùn)營(yíng)線的以及工程線的。我算是個(gè)工程線的吧。

很多次在和一些工程線的同行、設(shè)計(jì)師聊天，或者在面試招聘新的員工時(shí)，當(dāng)問(wèn)及對(duì)方購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)的本質(zhì)區(qū)別時(shí)，大多都說(shuō)不太清楚。我不能想象如果我們不能很好地了解它們的本質(zhì)意義，如何能做好規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)開(kāi)發(fā)呢。

其實(shí)，無(wú)論是購(gòu)物中心，還是百貨商場(chǎng)，作為工程師都是最有條件來(lái)了解它和理解它的，因?yàn)槲覀兠刻於加袡C(jī)會(huì)走過(guò)、路過(guò)以及逛過(guò)這些與我們生活緊密相關(guān)的建筑，只要學(xué)會(huì)觀察，就能帶給我們很多。比如作為老百姓，我們可能第一體會(huì)到的不同就是交費(fèi)。在百貨商場(chǎng)，無(wú)論在哪個(gè)購(gòu)物島買的商品，你是不是都要拿個(gè)小票到分散在商場(chǎng)不同角落的統(tǒng)一收銀臺(tái)交錢；而在購(gòu)物中心，你在不同的品牌店購(gòu)物直接交錢即可。這個(gè)小小的不同，其實(shí)反應(yīng)出的是兩者運(yùn)營(yíng)管理模式的本質(zhì)不同。

那么，購(gòu)物中心相比傳統(tǒng)百貨都有哪些突出的特點(diǎn)呢？

1.經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象及盈利方式的不同

百貨商場(chǎng)的本質(zhì)是商品零售集市，百貨公司的實(shí)質(zhì)是零售商，從不同供貨商獲取貨源后在百貨商場(chǎng)的統(tǒng)一平臺(tái)內(nèi)，通過(guò)統(tǒng)一的管理及營(yíng)銷方式銷售給消費(fèi)者。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)為商品組合和促銷，以聯(lián)營(yíng)專柜經(jīng)營(yíng)為主，采取柜臺(tái)銷售和開(kāi)架面售相結(jié)合方式，采用統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一工服、統(tǒng)一作息等方式，最終的盈利方式為按銷售額同供貨商進(jìn)行分成。所以，簡(jiǎn)單說(shuō)，百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的是商品，面對(duì)的是直接的消費(fèi)者。

典型的百貨公司，包括著名的百盛、華堂、華聯(lián)商場(chǎng)、晨曦百貨；老牌百貨公司包括西單商場(chǎng)、王府井百貨等。傳統(tǒng)的百貨公司，相對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)講其本身就是一個(gè)品牌商家，其擁有自身的實(shí)體線下渠道以整合供應(yīng)商資源，實(shí)施進(jìn)貨、存貨、銷貨以及結(jié)貨的統(tǒng)一管理。

購(gòu)物中心的本質(zhì)其實(shí)是一個(gè)將松散的各類型零售經(jīng)營(yíng)實(shí)體及業(yè)態(tài)形式，統(tǒng)一在一個(gè)具有共同主題及信息發(fā)布的平臺(tái)上。這些經(jīng)營(yíng)實(shí)體，稱之為購(gòu)物中心的商戶，或品牌商家，或小業(yè)主。購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象是這些商戶，一方面為他們統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)；另一方面協(xié)助這些進(jìn)入的商戶進(jìn)行信息發(fā)布、活動(dòng)組織，以吸引客流為最終目的。最終，購(gòu)物中心以收取物業(yè)租金及商戶銷售分成作為盈利來(lái)源。

典型的購(gòu)物中心有多種類型，著名的包括新光天地、大悅城、萬(wàn)象城、萊福士、太古里、北京amp、北京橋福芳草地、上海K11、各類型奧特萊斯等項(xiàng)目。

2.業(yè)態(tài)構(gòu)成的不同

傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)，受其運(yùn)營(yíng)模式的限制，其商品更多以滿足一定有效半徑內(nèi)百貨商品的消費(fèi)者。百貨商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積規(guī)模一般也僅在5萬(wàn)平米左右，購(gòu)物體驗(yàn)一般局限在時(shí)尚、家居、服裝、鞋帽、電子產(chǎn)品等傳統(tǒng)類別，并附以少量比例的餐飲及娛樂(lè)配套設(shè)施。

購(gòu)物中心，目前的規(guī)模大多在10萬(wàn)~20萬(wàn)平米，甚至更多，往往其體量的大小、業(yè)態(tài)組合的多樣性與其所輻射的消費(fèi)半徑成比例關(guān)系，而最終達(dá)到都市甚至跨都市的承載能力。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者大多希望將其打造為一站式消費(fèi)，通過(guò)吃喝玩樂(lè)的各種組合，將消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)并盡可能增加消費(fèi)者的停留時(shí)間?；诖?，在業(yè)態(tài)構(gòu)成上，典型的購(gòu)物中心往往包括：

A.百貨公司：在很多購(gòu)物中心內(nèi)，往往傳統(tǒng)百貨公司仍然作為購(gòu)物中心的一個(gè)重要部分；可以認(rèn)為百貨公司僅僅是購(gòu)物中心內(nèi)的一個(gè)品牌商；百貨的經(jīng)營(yíng)方式在某種情況下可以作為購(gòu)物中心有益的補(bǔ)充；

B.超市：以沃爾瑪、家樂(lè)福為代表的綜合性超市，以及Blt，BHG等精品超市，往往是大多購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)配置，它將通過(guò)快消剛需產(chǎn)品而帶來(lái)對(duì)大量客流的吸引；

C.品牌商鋪：品牌商鋪是購(gòu)物中心布局的重點(diǎn)。無(wú)論是以LV、Prada、Hermes、Amani為代表的奢侈品店，亦或是以H&M、UNIQLO、MUJI為代表的快時(shí)尚類型，其往往表達(dá)了該購(gòu)物中心的主題價(jià)值以及對(duì)消費(fèi)人群的定位；

D.餐飲：餐飲的業(yè)態(tài)組合及品牌是購(gòu)物中心的重中之重。目前的購(gòu)物中心，餐飲業(yè)態(tài)的比例面積已經(jīng)由原來(lái)的２０％左右提升到３０％，有的甚至達(dá)到接近４０％的程度。而往往也正是由于在工程領(lǐng)域，由于對(duì)餐飲配置的了解程度不夠而導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)體設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)過(guò)程中，是出現(xiàn)問(wèn)題的中災(zāi)區(qū)。一般我們可以把餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)一步劃分為：

• 主力餐飲—中餐：

  粵菜系如：唐宮、稻香、順?lè)?、龍景?/span>

  川菜系如：俏江南、麻辣誘惑、渝鄉(xiāng)人家、巴國(guó)布衣

  浙菜系如：外婆家、綠茶餐廳、張生記

  湘菜系如：毛家飯店、望湘園

• 主力餐飲—自助及西餐：

  自助餐廳如：金錢豹、豪食匯、金漢斯

  牛排餐廳如：西堤牛排、王品臺(tái)朔牛排、綠蔭閣、四海一家

• 主力餐飲—日本、韓國(guó)料理：

  日料如：大漁鐵板燒、德川、上井精致、赤坂亭

  韓料如：漢拿山、權(quán)金城、釜山料理、石名家

• 東南亞及異國(guó)餐廳：

  如：漢泰東南亞風(fēng)味餐廳、泰元素、融合馬來(lái)西亞餐廳、蕉葉

• 休閑餐飲及連鎖快餐：

  如：必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克、快樂(lè)檸檬、南京大排檔

• 美食廣場(chǎng)：

  如：大食代、美樂(lè)匯

E.兒童體驗(yàn)：一般分為兒童教育類、兒童零售類、兒童服務(wù)類及兒童娛樂(lè)類。兒童類業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心的比例構(gòu)成呈逐年增加趨勢(shì)。

F.電影院線：如萬(wàn)達(dá)院線、UME影城、中影星美、太平洋院線等。

H.電玩娛樂(lè)及其他休閑：為了增加購(gòu)物中心的娛樂(lè)性，很多購(gòu)物中心配有大量的娛樂(lè)設(shè)施、包括電玩城、溜冰場(chǎng)、中小型秀場(chǎng)、動(dòng)漫體驗(yàn)館、美容美發(fā)、運(yùn)動(dòng)健身等。

I.專業(yè)店：如蘋果體驗(yàn)店、宏圖三胞電子城等。

3.經(jīng)營(yíng)主題的不同

傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)，一般以普通消費(fèi)為目的，缺乏商場(chǎng)主題的營(yíng)造。而大多購(gòu)物中心，往往在經(jīng)營(yíng)上更多尋求差異化的主題，而使經(jīng)濟(jì)消費(fèi)與生活方式和粉絲經(jīng)濟(jì)有效融合在一起。目前購(gòu)物中心大多采用的幾類主題包括：

A.兒童主題：兒童主題對(duì)購(gòu)物中心鋪位及樓層的選擇要求不高，但連帶消費(fèi)能力強(qiáng)。

B.女性主題：作為消費(fèi)的主力軍，忽略女性就是對(duì)自我的傷害。上海大悅城：主要以22至30歲最具消費(fèi)厚度和時(shí)尚帶動(dòng)力的年輕女性為對(duì)象，為她們提供符合時(shí)尚潮流的一站式生活服務(wù)。

C.藝術(shù)主題：以北京僑福芳草地為代表，擺放著的41件達(dá)利雕塑，是世界上最豐富的達(dá)利真品收藏地之一。巧妙建筑設(shè)計(jì)，闊達(dá)室內(nèi)空間，室內(nèi)鋼柱結(jié)構(gòu)給人以視覺(jué)感官上的沖擊，特多入口立體交叉結(jié)構(gòu)，對(duì)動(dòng)線的把控，對(duì)業(yè)態(tài)的布局都運(yùn)用的非常到位，是國(guó)內(nèi)值得稱道的標(biāo)志性項(xiàng)目。

E.文化主題：美國(guó)凱撒宮購(gòu)物中心：成功嫁接古羅馬、亞特蘭蒂斯之謎兩大在歐美文化中有著深厚影響力和文化訴求力的文化題材，并融入到購(gòu)物中心里去，讓購(gòu)物中心不再只是一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，更能直觀感受到文化傳奇的獨(dú)特力。除了建筑與景觀的表現(xiàn)外，還采用大量科技手段與現(xiàn)場(chǎng)演員，讓時(shí)空、光影、神話都成了主題詮釋的道具。

F.海洋主題：香港青衣城：引進(jìn)海洋概念，承襲郵輪的特色布置，有流線型的走廊，色彩繽紛的航海旗桿。商場(chǎng)一樓設(shè)有養(yǎng)殖了不少熱帶魚的大型魚缸“海の夢(mèng)”，中庭位置和詢問(wèn)處皆為輪船設(shè)計(jì)，餐廳有豎起的帆船桅桿等設(shè)計(jì)。

G.公園主題：深圳COCO Park：是深圳首家公園版情景式購(gòu)物中心，也是中國(guó)首家“內(nèi)街”式購(gòu)物中心。COCO Park強(qiáng)調(diào)以“公園”休閑為主的商業(yè)購(gòu)物。

H.水主題：南京水游城：國(guó)內(nèi)首個(gè)水主題時(shí)尚購(gòu)物中心，其概念來(lái)源于日本。南京水游城有長(zhǎng)280米深40厘米的人工支運(yùn)河、365天全天候演出的劇場(chǎng)、100多平方米的表演舞臺(tái)……將陽(yáng)光、空氣、水流、天然植物等景觀元素引入商業(yè)設(shè)施。

I.3D主題：天津銀河國(guó)際購(gòu)物中心：作為天津首席一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心，引入韓國(guó)近年來(lái)較為流行的大眾藝術(shù)，在商場(chǎng)內(nèi)特設(shè)有青年創(chuàng)意3D畫一條街。

4.購(gòu)物中心的分類特點(diǎn)

目前，《購(gòu)物中心等級(jí)劃分規(guī)范》已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，這讓國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)終于有了評(píng)“星級(jí)”的準(zhǔn)則?！　兑?guī)范》將我國(guó)的購(gòu)物中心分為“四型二級(jí)”，其中的“四型”是指都市型、社區(qū)型、地區(qū)型和奧特萊斯型，然后在此分類基礎(chǔ)上，評(píng)定“二級(jí)”，即是“寶鼎級(jí)”和“金鼎級(jí)”，其中寶鼎級(jí)為達(dá)標(biāo)級(jí)，是購(gòu)物中心合格的起步級(jí)，金鼎級(jí)購(gòu)物中心將在寶鼎級(jí)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生。

結(jié)合目前國(guó)內(nèi)四種類型的購(gòu)物中心，其在業(yè)態(tài)分布上各自呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。下圖中的數(shù)據(jù)，可以給予工程設(shè)計(jì)人員在初始設(shè)計(jì)階段很好的數(shù)據(jù)參考。

( 未完待續(xù) )