復(fù)建安置工程關(guān)系到舊村莊改造的村民利益，復(fù)建安置資金的監(jiān)管，是保障復(fù)建房屋權(quán)利人合法利益的利器。我市今年1月1日起實(shí)施的《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》第三十條對(duì)復(fù)建安置資金的監(jiān)管作了專門性規(guī)定。10月1日起實(shí)施的《廣州市舊村莊全面改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金監(jiān)管辦法》則對(duì)舊村莊復(fù)建安置資金如何繳存進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，其內(nèi)容與村民的合法權(quán)益息息相關(guān)。

一、舊村莊全面改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金是指什么？

是指采用自主改造或者合作改造模式實(shí)施全面改造的舊村莊，在改造過程中用于復(fù)建物業(yè)（住宅或其他物業(yè)）及配套設(shè)施建設(shè)資金，包括復(fù)建物業(yè)建造費(fèi)用、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)用、拆卸和搬遷補(bǔ)助費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等。

二、如何設(shè)立復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶？

區(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)與復(fù)建安置資金繳存人協(xié)商，在銀行設(shè)立復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶，一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)獨(dú)立賬戶。協(xié)商不成的，由區(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)確定銀行并設(shè)立復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶。區(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將賬戶設(shè)置情況書面報(bào)市城市更新局。

三、復(fù)建安置資金的繳存主體如何劃分？

采用合作改造模式實(shí)施全面改造的舊村莊，由合作企業(yè)繳存復(fù)建安置資金。

采用自主改造模式實(shí)施全面改造的舊村莊，由村集體經(jīng)濟(jì)組織繳存復(fù)建安置資金。

四、改造項(xiàng)目實(shí)施不分期的，如何繳存復(fù)建安置資金？

改造項(xiàng)目實(shí)施不分期的，在房屋拆卸前，復(fù)建安置資金繳存人按照復(fù)建安置資金總額，采用無條件銀行履約保函加現(xiàn)金方式足額繳存復(fù)建安置資金，其中現(xiàn)金繳存不得低于復(fù)建安置資金總額的30％；無條件銀行履約保函的有效期不得短于項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)中復(fù)建安置工程竣工驗(yàn)收時(shí)間。

五、改造實(shí)施分期的，如何繳存復(fù)建安置資金？

改造實(shí)施分期的，在首期改造房屋拆卸之前，復(fù)建安置資金繳存人按照不低于項(xiàng)目復(fù)建安置資金總額30％，向區(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)繳交無條件銀行履約保函或者在監(jiān)管賬戶繳存履約保證金。無條件銀行履約保函的有效期不得早于項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)中全部復(fù)建安置區(qū)建設(shè)竣工驗(yàn)收時(shí)間。該無條件銀行履約保函額度和現(xiàn)金額可以根據(jù)分期改造完成情況逐期核減，但不得低于剩余復(fù)建安置所需資金的30％，至最后一期當(dāng)期的復(fù)建安置資金已全額繳存后，方可不再提交該無條件銀行履約保函額度和現(xiàn)金額。

按照批復(fù)的分期實(shí)施方案，由區(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)核定各期復(fù)建安置資金額度。除以上繳交無條件銀行履約保函或者繳存履約保證金外，在當(dāng)期房屋拆卸前，復(fù)建安置資金繳存人還應(yīng)當(dāng)按照核定的當(dāng)期復(fù)建安置資金額度，采用無條件銀行履約保函加現(xiàn)金方式足額繳存當(dāng)期復(fù)建安置資金，其中現(xiàn)金不低于當(dāng)期復(fù)建安置資金額度的30％。無條件銀行履約保函的有效期不得短于當(dāng)期復(fù)建安置工程竣工驗(yàn)收時(shí)間。

六、復(fù)建安置資金賬戶內(nèi)備存用于復(fù)建安置的現(xiàn)金額不少于復(fù)建安置資金總額的10％。

在當(dāng)期復(fù)建安置工程竣工之前，復(fù)建安置資金繳存人應(yīng)當(dāng)確保監(jiān)管賬戶內(nèi)備有當(dāng)期復(fù)建安置資金總額10％以上的現(xiàn)金用于支付；繳存的現(xiàn)金因支付少于當(dāng)期復(fù)建安置資金總額10％時(shí)，復(fù)建安置資金繳存人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向監(jiān)管賬戶補(bǔ)繳現(xiàn)金，當(dāng)期無條件銀行履約保函額度可以按照補(bǔ)繳的現(xiàn)金金額相應(yīng)調(diào)減。當(dāng)期現(xiàn)金累計(jì)繳存額不低于當(dāng)期復(fù)建安置資金總額。

七、復(fù)建安置資金繳存人應(yīng)如何向?qū)俚貐^(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付復(fù)建安置資金？

臨時(shí)安置、不予復(fù)建部分貨幣補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)、拆卸和搬遷補(bǔ)助等補(bǔ)償資金可以按照計(jì)劃和補(bǔ)償協(xié)議支付。復(fù)建安置資金繳存人編制動(dòng)遷計(jì)劃，并據(jù)此制定補(bǔ)償資金使用計(jì)劃報(bào)區(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)審批。復(fù)建安置資金繳存人按照批準(zhǔn)的資金使用計(jì)劃申請(qǐng)撥付補(bǔ)償資金。

復(fù)建安置資金繳存人按照工程建設(shè)進(jìn)度向?qū)俚貐^(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付補(bǔ)償資金。當(dāng)期工程竣工驗(yàn)收及財(cái)務(wù)結(jié)算之前，復(fù)建安置建設(shè)費(fèi)用撥付不超過當(dāng)期復(fù)建安置建設(shè)資金總額的90％；當(dāng)期竣工驗(yàn)收及財(cái)務(wù)結(jié)算之后，按照相關(guān)法律法規(guī)撥付結(jié)算款及工程質(zhì)量保證金。

八、中止復(fù)建房建設(shè)或拖欠臨遷費(fèi)怎么辦？

未經(jīng)區(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，自行中止建設(shè)1個(gè)月以上或拖欠臨遷費(fèi)1個(gè)月以上的，區(qū)政府或區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)可單方?jīng)Q定使用監(jiān)管賬戶內(nèi)的復(fù)建安置資金或動(dòng)用無條件銀行保函擔(dān)保資金，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失由責(zé)任主體負(fù)擔(dān)，涉及違法違規(guī)行為的，責(zé)任主體依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》于2016年10月1日起執(zhí)行，新的成本核算辦法與以往相比，有何不同？

1．問：在什么情況下按這個(gè)辦法計(jì)算改造成本？

答：本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市更新片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案編制和審核階段對(duì)舊村莊進(jìn)行的全面改造復(fù)建安置成本核算。主要針對(duì)舊村全面改造時(shí)，對(duì)于復(fù)建安置部分的成本進(jìn)行計(jì)算。

2．問：舊村全面改造中改造成本的包括哪些費(fèi)用？

答：舊村莊全面改造成本主要包括數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、片區(qū)策劃方案編制費(fèi)、項(xiàng)目實(shí)施方案編制費(fèi)、臨遷費(fèi)、拆運(yùn)費(fèi)、復(fù)建費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)用及不可預(yù)見費(fèi)等。

3．問：安置住宅復(fù)建總量的核定與以往有何不同？

答：舊的計(jì)算方式只能按照戶均不超過宅基地房屋基準(zhǔn)建筑面積（240平方米至280平方米）控制。

本辦法計(jì)算方式：可按照“棟”或者“戶”兩種方式進(jìn)行核定

（一）以“棟”的方式核定的，住宅復(fù)建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造范圍內(nèi)合法住宅建筑的總棟數(shù)，或以合法住宅建筑基底總面積的3．5倍，并以不超過10％的比例上浮后核定。

（二）以“戶”的方式核定的，住宅復(fù)建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內(nèi)的總戶數(shù)進(jìn)行核定?！皯簟钡暮硕?biāo)準(zhǔn)按照本市村莊規(guī)劃建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4．問：安置住宅復(fù)建總量核定后，如何測(cè)算改造成本呢？

答：本辦法第七條明確了安置住宅復(fù)建改造成本的計(jì)算方式：

（一）合法住宅建筑與2007年6月30日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量不超過核定復(fù)建總量的，準(zhǔn)予按照按1：1復(fù)建，并計(jì)入改造成本；其與復(fù)建總量差額可作為安置住宅權(quán)益面積予以復(fù)建，權(quán)益面積建安費(fèi)用由村民自籌，不計(jì)入改造成本。

（二）合法住宅建筑與2007年6月30日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量超過核定復(fù)建總量的，按核定復(fù)建總量復(fù)建，超出面積可按房屋重置價(jià)給予貨幣補(bǔ)償，或在不超過集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量的前提下，可按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當(dāng)?shù)脑瓌t，按比例折算轉(zhuǎn)化為集體商業(yè)物業(yè)，計(jì)入改造成本。

（三）2007年6月30日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量之外的建筑，可按每平方米1500元核算給予房屋建筑成本補(bǔ)償，計(jì)入改造成本。

（四）2007年6月30日后建成的違法建筑，不計(jì)入改造成本。

5．問：對(duì)于村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量如何核定？

答：舊辦法中，村集體物業(yè)不能按現(xiàn)狀建筑面積‘拆一補(bǔ)一’復(fù)建安置。合法的集體物業(yè)建筑面積依照‘拆一補(bǔ)一’予以復(fù)建安置；2007年6月30日之前已建的歷史集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)，若已完善歷史用地手續(xù)的，可按照保障改造后集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)收入不降低的原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量，準(zhǔn)予復(fù)建部分建安費(fèi)用納入改造成本，不予復(fù)建部分歷史集體物業(yè)可給予建安成本補(bǔ)償。

本辦法第八條明確了村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量核定的方式方法：

（一）以現(xiàn)有建筑面積方式核定的，集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)合法建筑面積按1：1核定復(fù)建量；2007年6月30日前建成的無合法證明的建筑，按照現(xiàn)有建筑面積2：1核定復(fù)建量，剩余面積可按建安成本價(jià)計(jì)入改造成本；2007年6月30日后建成的違法建筑，不予核定。

（二）以用地范圍方式核定的，包括納入舊村莊改造范圍的村級(jí)工業(yè)園、堆場(chǎng)、貨倉、露天停車場(chǎng)等用地，參照《廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法》有關(guān)村級(jí)工業(yè)園的相關(guān)政策，即按現(xiàn)有用地面積和容積率1．8（毛）計(jì)算權(quán)益建筑面積，其建安費(fèi)用由村集體自籌，不計(jì)入改造成本。

選擇其中一種計(jì)算方式進(jìn)行核算。

6．問：原來村民住宅和村集體物業(yè)建安成本補(bǔ)償按每平方米1000元核算，這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)在的物價(jià)水平來說已經(jīng)顯得比較低了，對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是否有所調(diào)整？

答：本辦法第九條修改了村民住宅和村集體物業(yè)建安成本補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：2007年6月30日前建成的無合法證明的住宅和村集體物業(yè)建安成本價(jià)的核算以每平方米1500元為基數(shù)，并按照當(dāng)年我市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）漲幅每年做相應(yīng)調(diào)整。具體補(bǔ)償由村集體在不突破房屋建筑成本補(bǔ)償核定總額的前提下自行統(tǒng)籌實(shí)施。

7．問：對(duì)于臨遷費(fèi)是不是也提高了呢？

答：舊辦法中，住宅臨遷單價(jià)可在每平方米每月20元至30元范圍內(nèi)、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)等商業(yè)面積臨遷單價(jià)可在每平方米每月30元至50元范圍內(nèi)適當(dāng)浮動(dòng)。

本辦法第十條提高了住宅及商業(yè)臨遷單價(jià)。住宅臨遷單價(jià)可在每平方米每月20元至40元范圍內(nèi)浮動(dòng)、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)等商業(yè)面積臨遷單價(jià)可在每平方米每月30元至60元范圍內(nèi)浮動(dòng)。

但核算的權(quán)益建筑面積及2007年6月30日之后建成的違法建筑，不得計(jì)算臨遷費(fèi)。