術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，不在對(duì)房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快抽身正裝投入新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不被只剩尾盤(pán)的項(xiàng)目所托，可能會(huì)采取尾盤(pán)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品委托其他單位或者個(gè)人代為管理的情況，這就是所謂的“整體托管”。因此，整體托管是開(kāi)發(fā)企業(yè)將尾盤(pán)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品委托給其他法人或個(gè)人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理取得收益的處理方式。托管是開(kāi)發(fā)公司授權(quán)托管人對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)管理，其經(jīng)營(yíng)行為是以委托人的名義進(jìn)行的，由于其收益不是固定不變的，并且受托人也是以委托人的名義經(jīng)營(yíng)的，委托人不向受托人收取報(bào)酬不是出租；由于其權(quán)屬關(guān)系不發(fā)生變化，不是投資也不是贈(zèng)予。

開(kāi)發(fā)企業(yè)托管尾盤(pán)的對(duì)象不外乎兩種情況，一是由關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)管理公司托管，二是由無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系的其他企業(yè)托管。托管房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式根據(jù)授權(quán)應(yīng)該有多種方式，但是其原則是以委托方的名義進(jìn)行，比如出租，出租方是開(kāi)發(fā)公司，承租方是承租人，托管方是出租房的代理人。

整體托管要解決的問(wèn)題是受托人與托管人的納稅義務(wù)及應(yīng)稅收入的確認(rèn)。在托管關(guān)系中，有委托人、受托人和交易對(duì)象。房產(chǎn)屬于委托人，基于房產(chǎn)取得的收入屬于委托人，應(yīng)由委托人根據(jù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目按規(guī)定稅目繳納增值稅，委托人支付給受托人的報(bào)酬，其實(shí)是基于委托代理關(guān)系取得的收入，應(yīng)按照“商務(wù)輔助服務(wù)”的相關(guān)稅目確定。這里要特別注意的是，委托方的收入應(yīng)包括房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的全部，不應(yīng)扣除支付給托管方的服務(wù)費(fèi)。

例如甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目希望花園（老項(xiàng)目，按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅）進(jìn)行尾盤(pán)清理，有五套住房、三間門(mén)面房未售出，經(jīng)溝通委托項(xiàng)目所在地一家公司（一般納稅人）托管，可以出租、銷(xiāo)售，按照出租收入的20%支付代理費(fèi)，按照銷(xiāo)售收入的5%支付銷(xiāo)售收入費(fèi)。托管人托管期間，三間門(mén)面房出租，年含稅租金收入300萬(wàn)元，稅后收入扣除手續(xù)費(fèi)支付委托方，銷(xiāo)售住房一套，總價(jià)80萬(wàn)元，就地預(yù)交稅款后扣除手續(xù)費(fèi)轉(zhuǎn)付委托方。

甲房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)的含稅房租收入為300萬(wàn)元，而不是240萬(wàn)元，應(yīng)以其名義在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅14.28萬(wàn)元(300/(1+5%)*5%)，城建稅等附加稅費(fèi)1.43萬(wàn)元，不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納房產(chǎn)稅34.29萬(wàn)元(300/(1+5%)*12%)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得收入80萬(wàn)元，應(yīng)在項(xiàng)目所在地預(yù)交增值稅3.81萬(wàn)元，附加稅費(fèi)0.38萬(wàn)元；托管方應(yīng)按取得的服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)收入計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額3.62萬(wàn)元((60+4)/(1+6%)*6%)，實(shí)際向甲房地產(chǎn)公司結(jié)款257.71萬(wàn)元計(jì)算公式如下：

結(jié)款金額=380-60-4-14.28-1.53-34.29-3.81-0.38=261.71