5月6日，《上海市第六次規(guī)劃土地工作會議》召開，上海規(guī)土局副局長徐毅松表示將在5月末6月初組建城市規(guī)劃土地管理專題研討班，工業(yè)用地新思路呼之欲出。

在新的政策背景下，5月15日，上海搜房網(wǎng)舉辦大話地產-《新政下 工業(yè)用地的機遇和挑戰(zhàn)》，以下是本次大話地產的精彩發(fā)言集錦。

楊子江：土地價值空心化 工業(yè)用地亟待騰籠換鳥

北京弘威嘉業(yè)投資集團營銷總經(jīng)理楊子江

【精彩觀點】

1、因為城市各個方面的成本提高，當初進入這些園區(qū)的企業(yè)目前都在向外移，包括一些跨國公司。這樣帶來了一種情況，產業(yè)遷移之后，當初是說50年使用權，但是后面30年這個地已經(jīng)存在一個空心化的情況了，又不能把這些東西老是拋在那邊，那樣的話，會造成社會資源非常大的浪費。

2、《實施辦法》最終落的還是在質量提高上。我們產業(yè)園也好，大量的工業(yè)用地也好，也是到了騰籠換鳥的時候。

3、工業(yè)用地轉性，這里面是有資金缺口的。存在投資主體多元化的問題，最重要的是引資，你沒錢什么也做不成。

4、產業(yè)地產要賺錢還是要靠住宅，因為它快，而且人流也進來了。

黃欣偉：產業(yè)地產其實是去房地產化

上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司總裁助理兼營銷總監(jiān) 黃欣偉

【精彩觀點】

1、“土地年限縮短”是正面政策：一般來說現(xiàn)在普通產業(yè)能有20年周期就已經(jīng)不錯了，所以這對未來增量來說是合理的。

2、“補地價”問題在于補充方式：補地價據(jù)說自貿區(qū)開始試點，如果我是開發(fā)商，我也愿意補地價。關鍵問題是說，你用什么方式補地價？

3、“產業(yè)地產”與政府和產業(yè)密切相關：與政府建立良好的關系能減少信息不對稱，更及時的了解政策。以前市場比較粗放，大家造完房子賣掉就可以了。而現(xiàn)在需要加強對產業(yè)的管控。

邵明浩:上海未來土地發(fā)展機會在198區(qū)塊

上海城市房地產估價有限公司高級咨詢師 邵明浩

【精彩觀點】

1、上?？梢宰鰷p量化的理論潛力是198平方公里，這是符合上海政府提出來的新建設用地是負增長，而不是零增長。

2、工業(yè)用地主要分三個層次：

104區(qū)塊，就是外高橋、金橋、張江這樣國家級的工業(yè)園區(qū)，這種地塊基本上是總量不變，調整結構；

195地塊，是在城市基建區(qū)內，符合規(guī)劃，但是產業(yè)結構發(fā)生了很大的差異，這個調整幅度會比較大；

198地塊，這個是在城市基建區(qū)之外，我們通俗來講就是原來的很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，他是在規(guī)劃建設之外的，這些有一個新的名詞叫減量化。

徐和鋒:基準地價和市場價的差價意味著工業(yè)用地紅利

上海陸道工程設計管理股份有限公司策劃咨詢事業(yè)部總經(jīng)理 徐和鋒

【精彩觀點】

1、與其說，讓企業(yè)拿工業(yè)用地當商業(yè)用，拼命的打擦邊球，還不如順應市場，土地的價值政府還可以獲得，企業(yè)也可以名正言順的做事情。這是政府在順應市場做變化。

2、土地轉性有很多問題。第一個是資金的問題，第一筆啟動資金在哪里？現(xiàn)在想了一些辦法，比如說對原有地塊調整容積率。

3、現(xiàn)在土地市場非常的火熱，土地供應越來越少。從開發(fā)商角度來說，我們特別希望得到實質性的進展，因為對開發(fā)商，對政府，對老百姓都是好事情，把資金運作起來，對各個方面也是有好處的。

4、基準地價和市場價是有一個差距的而且差距很大。這對要轉的企業(yè)來說就是一塊紅利。

樊海圣:產業(yè)園生命周期越來越短 新政增加土地利用率

陸道DAO國際設計集團建筑事業(yè)二部副總經(jīng)理 樊海圣

【精彩觀點】

1、社會的發(fā)展帶來的是產業(yè)園的生命周期越來越短，有可能以前一個產業(yè)園可以做100年或者是80年，但是現(xiàn)在隨著產業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展，他壽命可能只是十年了。

2、我們看到很多國有企業(yè)就是空在那里，他無法進行改革，浪費了大量的土地，而土地是非常寶貴的，通過這個《實施辦法》可以使土地利用率大大增加。

3、企業(yè)是很脆弱的，一次新的革命過來，或者是一個變化，以前盈利的就變得不盈利了。往往很多企業(yè)怎么失敗都不知道就被干掉了。

江曉雋:地產是產業(yè)的載體 產業(yè)地產離不開'園區(qū)概念'

e3131電子商務創(chuàng)新園總經(jīng)理 江曉雋

【精彩觀點】

1、其實無論怎么變化，還是政府想要什么樣的產業(yè)，地產應該說是產業(yè)的一個載體。

2、其實說的是工業(yè)地產，也是一個園區(qū)概念，只有這些方面都做好了，才可以真正的解決問題。

3、我們更多要做的是我們怎么樣基于這個城市原先的產業(yè)基礎，去孵化、培育自己的產業(yè)。

周健:住宅已無太大發(fā)展空間 看中土地轉性的可操作性

上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司發(fā)展部發(fā)展主管 周健

【精彩觀點】

1、現(xiàn)在住宅用地是非常稀缺的，已經(jīng)沒有太大發(fā)展空間了。

2、我們更看重的是實質性可操作性的。政府的可操作空間比較大，很多權利都是在政府。我們接觸起來心里就非常沒譜。

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