編者按：無償配建政府保障房（不是個(gè)人的回遷房），老樊也不贊同視同銷售的方法，但配建成本應(yīng)繳納契稅，增值稅可作為土地價(jià)款計(jì)算銷售額時(shí)扣除，企業(yè)所得稅、土地增值稅以施工成本作為土地成本可予以扣除，不過爭議還是較大，老樊人微言輕，大家可共同討論。

   目前，各地對于設(shè)置了“限地價(jià)+競配建”門檻的地塊競得人適用的稅收政策不盡一致，亟待有關(guān)部門統(tǒng)一明確。

   隨著土地拍賣市場的不斷升溫，有些城市選擇了以“限地價(jià)+競配建”的土地出讓方式作為調(diào)控手段，即當(dāng)?shù)貕K競拍價(jià)達(dá)到一定價(jià)位后，競買方式轉(zhuǎn)為競投配建商品房，配建的商品房須無償移交給當(dāng)?shù)卣?/span>，競得人須在成交后與當(dāng)?shù)卣群炗喤浣ǖ纳唐贩拷ㄔO(shè)移交協(xié)議，再與市國土資源部門簽訂《國有建設(shè)用地出讓合同》。
 

   例：某房地產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人（新項(xiàng)目，建安企業(yè)也為增值稅一般納稅人）配建面積36450平方米，市場售價(jià)4萬元/平方米，地價(jià)款292284萬元，建筑施工成本58456.82萬元，其他開發(fā)成本7307.10萬元，假設(shè)工程預(yù)算價(jià)與結(jié)算價(jià)一致，總可售面積109692.06平方米（配建面積不屬于（含）可售面積）。

   配建成本按建筑面積分?jǐn)?，配建成本＝[58456.82×36450÷（36450＋109692.06）]÷（1＋11%）＝13135.13（萬元）

  “限地價(jià)+競配建”的土地出讓方式，稅收政策分析如下：

    1.增值稅

   第一種方案：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)視同銷售不動產(chǎn)。

   配建商品房銷售額＝（36450×4）÷（1＋11%）＝131351.35（萬元），土地價(jià)款292284萬元可抵減銷項(xiàng)稅額。

   第二種方案：移交不是轉(zhuǎn)讓，且當(dāng)?shù)卣畬o償獲得的商品房如用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，則不視同銷售不動產(chǎn)。案例中配建商品房銷售額為0元。

   筆者雖然贊成第一種方案的處理思路，但卻對財(cái)稅〔2016〕36號文件附件1第四十四條規(guī)定，按公允價(jià)格均值與組成計(jì)稅價(jià)格的順序確定銷售額的規(guī)定有所保留?？紤]到競得人配建的商品房須無償移交給當(dāng)?shù)卣?，在整個(gè)過程中競得人并未獲得任何收益，因此按公允價(jià)格均值核定銷售額不盡合理，建議以配建商品房的施工成本13135.13萬元或直接以施工成本×（1＋成本利潤率）的方法確定銷售額?！痉畡τⅲ旱黾油恋爻杀?，繳納契稅?！?/span>
 

    2.契稅

   第一種方案：根據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》第九條規(guī)定，成交價(jià)格指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。契稅成交價(jià)格為《國有建設(shè)用地出讓合同》確定的金額。案例中成交價(jià)格為292284萬元。

   第二種方案：契稅成交價(jià)格為競拍價(jià)、競投配建商品房建安成本與其他經(jīng)濟(jì)利益之和，競投配建商品房建安成本在納稅期限內(nèi)以競得人的工程預(yù)算價(jià)為計(jì)算依據(jù)，待配建商品房竣工驗(yàn)收后多退少補(bǔ)。

   成交價(jià)格＝292284＋13135.13＝305419.13（萬元）。

   筆者贊成第二種方案，但若采用這種方案會給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來不小的困難，源于目前契稅的征管多以“以地控稅”為手段，沒有類似企業(yè)所得稅匯算清繳事后核查的機(jī)制，由于在契稅納稅申報(bào)階段，工程預(yù)算價(jià)主要依靠競得人自行申報(bào)，而待配建商品房竣工驗(yàn)收后相關(guān)契稅完稅證明又已經(jīng)開出，如何有效落實(shí)多退少補(bǔ)的政策，目前各地做法不盡相同。
 

    3.企業(yè)所得稅

    第一種方案：“限地價(jià)+競配建”地塊的競得人一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。

   配建商品房銷售收入＝（36450×4）÷ （1＋11%）＝131351.35（萬元）。
 

    第二種方案：競得人配建的商品房須無償移交給當(dāng)?shù)卣男袨椋粚儆趪惏l(fā)〔2009〕31號文件第七條中規(guī)定的視同銷售，配建商品房施工成本可視為大市政配套費(fèi)，按第二十七條相關(guān)規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

   土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)＝292284＋13135.13＝305419.13（萬元）。

   筆者贊成采用第二種方案。配建商品房雖不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的涵蓋內(nèi)容，但從實(shí)際案例來看，移交當(dāng)?shù)卣呐浣ㄉ唐贩客挥米鞴夥俊⑷瞬殴⒌缺Ｕ闲宰》坑猛?，其本質(zhì)已經(jīng)與強(qiáng)調(diào)“民生優(yōu)先”原則的城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施基本相同，因此配建商品房施工成本應(yīng)可視為大市政配套費(fèi)。
 

    4.土地增值稅

   第一種觀點(diǎn)：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定，視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。案例中配建商品房銷售收入計(jì)算與企業(yè)所得稅相同。

   第二種觀點(diǎn)：配建商品房為無償移交，競得人并未取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條與第七條的規(guī)定，競得人無償移交配建商品房不視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。配建商品房施工成本歸集為取得土地使用權(quán)所支付的金額中的按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定扣除。案例中取得土地使用權(quán)成本計(jì)算與企業(yè)所得稅土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)基本相同。

   從建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書中的規(guī)劃條件可以得知，配建商品房既不屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施，也不屬于回遷安置房，因此并不適用公共配套設(shè)施無償移交政府，成本費(fèi)用可以扣除，以及按公允價(jià)值均值確認(rèn)收入同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅收政策。筆者雖然贊成第一種方案的處理思路，但認(rèn)為應(yīng)考慮與增值稅的處理原則趨同以及增值稅發(fā)票的銜接，所以建議按以配建商品房的施工成本13135.13萬元或直接以施工成本×（1＋成本利潤率）的方法確認(rèn)收入，同時(shí)配建商品房的施工成本確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)成本。

   （作者單位：廣東省東莞市地稅局）