土地使用權作為一種無形資產(chǎn)，目前為止尚未制定單獨的評估準則。涉及的相關準則有：

1、中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的《資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)》

 該準則對不動產(chǎn)的定義是：土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關的權益。

不動產(chǎn)評估不僅包括單獨的不動產(chǎn)評估，而且包括企業(yè)價值中的不動產(chǎn)評估。這是資產(chǎn)評估行業(yè)中不動產(chǎn)評估的特點。

 2、《投資性房地產(chǎn)評估指導意見》

該指導意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權。

持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

不動產(chǎn)是企業(yè)資產(chǎn)的一部分，這是企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估與單獨不動產(chǎn)評估的根本區(qū)別，不動產(chǎn)的價值是企業(yè)價值中的一部分，這反映了不動產(chǎn)的價值影響因素要考慮企業(yè)對不動產(chǎn)的各種約束。不動產(chǎn)在企業(yè)中的存在形式：

不動產(chǎn)在企業(yè)中的存在形式與企業(yè)的經(jīng)營有關。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍主要為開發(fā)、建造、銷售房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資產(chǎn)一般集中反映在存貨科目，歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的所有成本，從實物形態(tài)上主要分為土地使用權、在建工程（在產(chǎn)品）和已竣工的商品房（產(chǎn)成品）等。

2、從事物業(yè)經(jīng)營管理的企業(yè)，管理的對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅過公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。以上這些不動產(chǎn)物業(yè)，以房地合一的形式在投資性房地產(chǎn)科目核算。

3、企業(yè)以自用為目的的不動產(chǎn)，正在建設或建設未竣工的房地產(chǎn)在在建工程核算。

4、已經(jīng)竣工、投入使用后的不動產(chǎn)：

土地在無形資產(chǎn)--土地使用權核算，房屋在固定資產(chǎn)--房屋建筑物核算。

 1、企業(yè)存貨中的土地評估與單獨土地評估其價值內(nèi)涵的區(qū)別

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資產(chǎn)一般集中反映在存貨科目，主要包括開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)成本主要核算以下幾個成本項目：土地取得費用、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、配套設施費、開發(fā)間接費等。從房地產(chǎn)企業(yè)存貨的實物形態(tài)來看，主要包括土地使用權、在建工程和已建成的商品房。

 一般的單獨房地產(chǎn)評估是評估房地產(chǎn)在正常市場條件下的公允價值水平，除非在特定的評估目的下，通常不考慮價值實現(xiàn)過程中需繳納的相關費用和稅金。

而在進行企業(yè)價值評估確定企業(yè)的凈資產(chǎn)(股權)價值時，相關的土地增值稅、營業(yè)稅金及附加、企業(yè)所得稅、利潤等應予扣除，才能真實反映企業(yè)凈資產(chǎn)的價值水平。

2、企業(yè)價值評估中投資性房地產(chǎn)評估與單獨不動產(chǎn)評估的區(qū)別

投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）中評估方法中規(guī)定了采用市場法和收益法評估。注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結論通常包括土地使用權價值。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十八條：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金同的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租?！币虼耸茏尩耐恋厥褂脵嗍鞘且?jīng)過一定的投資開發(fā)之后才可以出租，一般在出租前，就可能已經(jīng)在地上建造可供出租的有特定功能的建筑物一起出租，房地一起出租，租金的談判和收取一般也是考慮兩者之和。而不會分別給出土地和建筑物的價格，所以在投資性房地產(chǎn)的評估中，難以單獨得到土地的市場價值

 3、企業(yè)價值評估中自用不動產(chǎn)評估

自用房地產(chǎn)一般情況下企業(yè)財務賬上是土地在無形資產(chǎn)—土地使用權核算，房屋在固定資產(chǎn)—房屋建筑物核算。

由于企業(yè)價值中的不動產(chǎn)評估不是以單獨的房地資產(chǎn)流轉為評估假設的，因此在采用成本法評估建筑物時：成本構成中不包含流轉過程中涉及的銷售費用；資金機會成本可以用行業(yè)平均資金利潤率計算得出，也可以采用利息加合理利潤的方法確定資金成本；房產(chǎn)交易帶來的利潤一般不考慮。

總之企業(yè)經(jīng)營方式影響不動產(chǎn)可能存在的價值實現(xiàn)，不動產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營過程中的效用或未來可能的效用，直接決定不動產(chǎn)價值。

不動產(chǎn)的效用，也就是不動產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營效益的貢獻方式的差異是存在的，這種效用的差異直接影響不動產(chǎn)的價值。

這些在企業(yè)價值評估中顯得尤為突出。

 本文根據(jù)筆者長期業(yè)務實踐總結，歡迎業(yè)內(nèi)同行探討指正。