??見地再訪星耀五洲。

??“終于守得云開見月明了。”廖威告訴見地君，這些年他總是在百度上找星耀五洲的消息，但沒想到真的能盼到救星。

??廖威指的“救星”，是“并購?fù)酢比趧?chuàng)。上周五（5月12日）晚，一則收購公告，讓這個(gè)天津最著名的爛尾樓再次進(jìn)入人們的視野。公告稱，融創(chuàng)擬以102.54億元收購天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)。后者即當(dāng)年為開發(fā)星耀五洲而成立的項(xiàng)目公司。

??“星耀五洲，世界是你的”，一句宣傳語，曾讓不少天津市民怦然心動(dòng)。2007年，一家來自云南的開發(fā)商——星耀集團(tuán)斥資62.9億元拿下天嘉湖地塊，找來著名戰(zhàn)略咨詢家王志綱為其做策劃專案，要將這片包含4000畝土地和7000畝水面的美麗土地，建成一個(gè)縮小版的“五大洲”，分別以歐亞、北美、南美、非洲等各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風(fēng)土人情來定位和設(shè)計(jì)。

??然而，這樣豪氣干云的規(guī)劃，并未落到實(shí)處。去年9月底，見地策劃“回頭看”專題，曾到星耀五洲實(shí)地探訪，龐大的社區(qū)里空無一人，到處破敗不堪，美麗的天嘉湖區(qū)浮萍漂泊，大批游艇還未使用就已褪色、生銹；商業(yè)街區(qū)內(nèi)殘?jiān)珨啾?，雨水漫灌，還未來得及安裝的電梯躺在露天地面上，塑膠布腐蝕后，露出“2010年9月”的出廠日期，觸目驚心。

??時(shí)間仿佛停在“游艇俱樂部即將交付使用”的那一天。風(fēng)吹日曬下，這些游艇已褪色、生銹

?下沉廣場里，積滿雨水，不時(shí)有蛤蟆一個(gè)個(gè)往外蹦

??當(dāng)時(shí)，中介處掛出來的二手（實(shí)際上是新房）高層價(jià)不足5000元/平方米，成交寥寥。2017年春節(jié)前后，天津市區(qū)房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，勢頭影響到三十公里外的八里臺鎮(zhèn)，其中，星耀五洲歐亞板塊的瀾海高層，成交價(jià)漲到每平米八九千；北美板塊的高層，成交價(jià)也漲到七八千。

??即使這樣，也不比廖威當(dāng)年購入價(jià)高多少：2009年星耀五洲開盤時(shí)，他分別以79萬元和46.5萬元，買下歐亞和北美各一套高層洋房，折合樓面地價(jià)約為7357元/平方米和6039元/平方米。

??但融創(chuàng)即將“接盤”的消息傳出，一切都不一樣了?！爸苣﹥商?，到處都是中介和想買房的人，電梯居然有滿的時(shí)候了，這還是頭一回見?！绷瓮嬖V見地君，現(xiàn)在他每天都會接到20通以上的中介電話，都是勸他賣房的，“我那套歐亞瀾海高層，是觀景‘樓王’，出價(jià)1.1萬/平方米了?！?/p>

??但許多人反而不想賣了。“都等了八年了，剛有企業(yè)接手，誰愿意現(xiàn)在賣？”4月19日，融信和禹洲各拿下一宗津南區(qū)北閘口地塊，樓面地價(jià)近1.4萬/平方米。地塊與星耀五洲之間的直線距離僅5公里。

??“一兩年后，那兒的商品房可能要賣到3萬/平方米，你讓這個(gè)圍湖而建的現(xiàn)房還保持七千多的價(jià)格，可能嗎？”有業(yè)主在群里憤恨地說。

??融創(chuàng)撿了個(gè)“燙手山芋”？

??從周一開始，一切似乎又歸于平靜。

??“今個(gè)星耀沒人了?！苯仍跇I(yè)主群里說?！盀槭裁矗俊瘪R上有業(yè)主追問。“我估計(jì)，今天是工作日，大家都回去上班了，之前都是一家人一家人來看，買房是大事，何況現(xiàn)在（收購）新消息也才剛下來?！苯纫贿叴?，一邊往群里扔了一段剛拍的小視頻，碧空如洗，天嘉湖面微波粼粼。

??“多美的家園。”另一名業(yè)主感慨道。

??然而，這么美的家園，究竟因何爛尾至今？說來話長。見地君曾找來當(dāng)年操盤項(xiàng)目的知情人士，多方探究該項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)里面大有“乾坤”。也正因?yàn)槠渲绣e(cuò)綜復(fù)雜的問題，不是一般的企業(yè)能輕易“吃”得下，因此這些年無數(shù)人有意“問津”，又最終望而卻步。

??其一是官司和債務(wù)問題。2007年星耀拿下天嘉湖地塊時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士估算過，除了拿地的62.9億元，項(xiàng)目所有工程所需費(fèi)用不低于200億元——要知道，那一年萬科凈利潤才48.4億元，全年?duì)I業(yè)收入也不過才355億元。

??正是在這樣巨大的資金壓力下，星耀一邊走上了高成本借貸之路，一邊開始了慌不擇路的開發(fā)和推貨節(jié)奏：2009年，星耀五洲總推貨量達(dá)到78萬平方米，同期開工面積更是達(dá)到近百萬平米。

??但2010年起天津出臺一系列限購政策，令星耀五洲的整體銷售情況受到“重創(chuàng)”，連續(xù)六年，項(xiàng)目預(yù)售回款甚至覆蓋不了信托利息。

??從融創(chuàng)與天津星耀的交易對價(jià)可得知，前者收購股權(quán)代價(jià)只有38億元，但替后者還的借款就高達(dá)54億元，未付利息還有9億元。

??“大債主”的賬結(jié)了，還有數(shù)不清的“小債主”。尤其是2009年集中推售的大批房子，2011年和2012年陸續(xù)進(jìn)入交房期后，星耀因資金斷裂無力再投入項(xiàng)目建設(shè)，其中的大部分業(yè)主，直到現(xiàn)在還沒拿到房本。廖威告訴見地君，歐亞板塊的瀾海高層洋房已交付使用，而北美板塊的高層洋房則基本都還是“半成品”。

??不止一次有“北美”業(yè)主向見地君訴苦，當(dāng)年買下星耀五洲時(shí)還沒結(jié)婚，現(xiàn)在孩子都上小學(xué)了，房子窗戶還沒裝上。

??去年9月份，見地君探訪項(xiàng)目時(shí)，天津星耀名下已有476條訴訟案件，如今已激增至867條，大多是因延期多年未交房而起?！?0%的維權(quán)業(yè)主都是北美板塊的，”另一名業(yè)主許媚告訴見地君，北美沒交房的有一千多戶?！?/p>

??如何合理處理爛尾項(xiàng)目，或許是融創(chuàng)的當(dāng)務(wù)之急。見地君了解到，業(yè)主們已經(jīng)開始擔(dān)心，融創(chuàng)入主后會棄他們于不顧，甚至有未經(jīng)證實(shí)的說法在業(yè)主群里傳開：“星耀五洲以后沒有了，這塊地未來將打造成為融創(chuàng)中國的國際高端社區(qū)，密度超低，物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)極高，對購買人群的門檻要求也高；針對這塊地的配套正在洽談中，對于附近的樓盤都是利好的，但星耀的老業(yè)主很可能被分割出去。”

??這段“傳聞”里，實(shí)際上一半寄托了業(yè)主對融創(chuàng)入主后的期望，一半表達(dá)了業(yè)主的擔(dān)憂?！拔覀儺吘共皇侨趧?chuàng)的客戶?！绷瓮谂c見地君交談中，憂心忡忡地說。

??其二，是規(guī)劃和運(yùn)營的問題。星耀五洲原先規(guī)劃的室內(nèi)滑雪場、高爾夫球場、沖浪游泳水上游樂中心、超五星級酒店、萬人廣場、游艇俱樂部、大型商業(yè)步行街、洲際景觀公園、世界橋梁博覽園等高端設(shè)施，都是投資額巨大的項(xiàng)目。

??比如，單單萬人廣場上的噴泉，按1萬元/天的運(yùn)營成本計(jì)算，一年就要花300多萬。更別提給高端房產(chǎn)配套的游艇俱樂部，硬件投資大、回手慢，都得靠房地產(chǎn)銷售利潤來支撐。

??目前，天津星耀的法人已由星耀集團(tuán)董事長顏語變更為王斯恒，后者同時(shí)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理。公開資料顯示，王斯恒此前是融創(chuàng)城項(xiàng)目總經(jīng)理，而融創(chuàng)城，是作為融創(chuàng)“臻生活”高端產(chǎn)品系在天津的首推力作，是一個(gè)純住宅項(xiàng)目，只有一些底商和一個(gè)集中商業(yè)業(yè)態(tài)。這是否意味著，融創(chuàng)將會摒棄那些“燒錢”的規(guī)劃，將星耀五洲改建成下一個(gè)“融創(chuàng)城”？

??這未必不是一件好事。雖然仍有部分業(yè)主懷念星耀五洲當(dāng)年規(guī)劃的美好愿景，但更多業(yè)主則希望融創(chuàng)能更“切合實(shí)際”?！拔覀兛隙ㄊ窍Ｍㄉ鐓^(qū)里的配套設(shè)施）越高級越好，但也不想看到融創(chuàng)像當(dāng)初星耀那樣，好高騖遠(yuǎn)，讓項(xiàng)目再次爛尾?！绷瓮蛞姷鼐硎尽?/p>

??然而此前天津融創(chuàng)城總建筑面積只有50萬平方米，遠(yuǎn)不及星耀五洲的235萬平方米，對于缺乏郊區(qū)大盤經(jīng)驗(yàn)的融創(chuàng)而言，這又是一道需邁過的坎兒。

??而且，當(dāng)初被拆除的高爾夫球場，已閑置多年，業(yè)主們擔(dān)心，若融創(chuàng)將其建成高層，勢必遮擋住北美高層的視線?！爱?dāng)初我們買樓的錢里還有高爾夫球場的均攤呢?！边@或許也是融創(chuàng)需要權(quán)衡的地方。

??其三，是交通配套的問題。想要維持高端娛樂項(xiàng)目運(yùn)營，需要能夠吸引足夠多的高端消費(fèi)人群，但在天嘉湖附近，至今沒有郊區(qū)軌道規(guī)劃，當(dāng)初承諾在星耀五洲設(shè)站的輕軌線，仍遙遙無期，導(dǎo)致項(xiàng)目很難吸引來合適的客群。

??而且，隨著濱海新區(qū)向東發(fā)展，南部優(yōu)勢已大大減退，“津南區(qū)發(fā)展重心已轉(zhuǎn)移到津沽公路天津大道一側(cè)，延伸到辛莊和咸水沽，項(xiàng)目所在的小站八里臺一側(cè)已經(jīng)很久沒有利好消息了。”天津資深地產(chǎn)媒體人姜昊告訴見地君。

??不過，天津市2017年規(guī)劃中明確提出地鐵八號線將開通，其中咸水沽站設(shè)于二八線與津南環(huán)線交口處，距離公交207路金才園站直線距離僅二百米，而207路終點(diǎn)站即星耀五洲展示中心。

??簡單來說，由星耀五洲展示中心坐公交到地鐵站只需要20多分鐘。不過，像星耀五洲這樣的超級大盤，僅靠一趟公交車，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足通勤需要的。如果未來交通問題不解決，業(yè)主出行依然是最大的難題，潛在購房客流也可能會被吸引至咸水沽海教園方向的樓盤。

??融創(chuàng)“嗅覺”：爛尾樓的“大價(jià)值”

??收購“問題標(biāo)的”，似乎已經(jīng)成為融創(chuàng)的“偏好”。

??“這個(gè)行業(yè)并購的就是土地的價(jià)值?！?孫宏斌有句名言流傳很廣，“如果你現(xiàn)金流沒有問題，但是你的土地沒有價(jià)值，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著最后轉(zhuǎn)了一個(gè)窟窿。如果你現(xiàn)金流有問題，但是你的土地是有價(jià)值的，那還是有人愿意收購你的，公司是可以賣掉的?！?/p>

??星耀五洲恰恰是后者。津南區(qū)，乃至天津都很難找出這么一塊資源稟賦上乘又可以大規(guī)模開發(fā)的土地。星耀集團(tuán)當(dāng)年拿下天嘉湖地塊，還包括了7000余畝水域，是天津極其稀缺的湖區(qū)資源。因此收購公告一出，一名曾參與過項(xiàng)目開發(fā)的高層管理人員即對見地君表示，“是件高興的事，幸好沒臭了那塊美麗的土地”。

??通過這次收購，融創(chuàng)獲得了約300萬平方米的計(jì)容土地資源，未售面積占比近八成，還有極大的發(fā)揮空間。

??在星耀五洲剛剛陷入延期交房困境的2012年，融創(chuàng)還是個(gè)年銷售額只有小幾百億的房企，如今，融創(chuàng)已躍居房地產(chǎn)企業(yè)排行榜第七名，年銷售額過1500億元，資金實(shí)力和資本運(yùn)作能力超群，在過去一年收購較多的情況下，仍然手握698億元的現(xiàn)金。這樣的融創(chuàng)，再回頭“吞下”星耀五洲這個(gè)巨無霸，已經(jīng)寬裕許多。

??更重要的是，土地成本極低，按照權(quán)益80%權(quán)益計(jì)算，星耀五洲未售計(jì)容面積的樓面單價(jià)為5454元/平方米。對比2016年12月5日，龍湖在咸水沽鎮(zhèn)拿下的地塊，樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.1萬元/平方米，而且，這個(gè)價(jià)格，溢價(jià)率還只有11%。更別提文章開頭提到的，融信和禹洲拿下的北閘口地塊，樓面地價(jià)已接近1.4萬元/平方米。

??這個(gè)市場的門檻正在逐年上升。在過去的2016年，天津土地出讓熱度急劇上升，成交樓面均價(jià)為5390元/㎡，溢價(jià)率為66.84%；要知道，在2015年，天津樓面均價(jià)只有2941元/㎡，溢價(jià)率也只有6.46%。

??融創(chuàng)亦在公告中闡釋了收購的理由：“將有助于進(jìn)一步增加本公司在天津的土地儲備和市場份額，并進(jìn)一步鞏固本集團(tuán)在天津市場的領(lǐng)先地位及品牌影響力?！?/p>

??“和星耀比，融創(chuàng)更接地氣，應(yīng)該值得信任?！毙且逯薜囊晃磺安俦P手這樣對見地君說。

??當(dāng)年，“助推”星耀五洲滑向深淵的，還有一個(gè)重要的原因，那就是公司內(nèi)部一系列不合規(guī)甚至反常的管理秩序。最突出的表現(xiàn)是，對營銷部門極其不重視。不過，以強(qiáng)悍營銷力著稱的融創(chuàng)入主后，精準(zhǔn)的周期判斷和高端產(chǎn)品的打造能力，仍然令業(yè)內(nèi)對這樁收購報(bào)以極大的期望。

??然而，作為天津本地房企，融創(chuàng)能否得到更多來自政府方面的支持，是突破當(dāng)下難題的關(guān)鍵所在。

??見地君注意到，在一些城市，對爛尾樓的處理在政策上是有優(yōu)惠的。比如2004年9月，深圳市政府曾出臺《關(guān)于子悅臺等52個(gè)“問題樓盤”處理意見的批復(fù)》，明確提出爛尾樓可以采取合作建房或直接置換土地使用權(quán)的方式來盤活，并且制定了免除拖欠地價(jià)款利息、滯納金、土地使用費(fèi)及順延土地使用期限起始時(shí)間等優(yōu)惠政策。

??后來，不到三年，“子悅臺”變成了深圳佳兆業(yè)中心，成為佳兆業(yè)第一個(gè)商住綜合開發(fā)項(xiàng)目。

??目前來看，天津尚無此類明文規(guī)定。不過，一個(gè)很少有人注意到的細(xì)節(jié)是，津南區(qū)政府暫時(shí)不打算搬了。當(dāng)年，津南區(qū)政府從咸水沽鎮(zhèn)遷址到星耀五洲所在的八里臺鎮(zhèn)，以示支持，后來雙方“默契”被打破后，津南區(qū)政府于2012年表示計(jì)劃將來遷回咸水沽鎮(zhèn)。

??但2017年2月，津南區(qū)政府在《政民零距離》欄目中回復(fù)市民，目前區(qū)政府仍位于八里臺鎮(zhèn)津港公路和天嘉湖路交口，目前暫無任何搬遷計(jì)劃。

??這或許是一個(gè)信號。