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業(yè)主委員會成立難，地位不明確；物業(yè)服務(wù)水平不高，收費難；專項維修資金使用難、續(xù)籌難；新舊物業(yè)企業(yè)交接不順暢……在物業(yè)管理過程中，存在諸多問題。 昨日，由省政府提請省人大常委會初審的《福建省物業(yè)管理條例（修訂草案）》（以下簡稱“修訂草案”），力求通過立法破解物業(yè)管理中的難題，確保修訂后的條例切實管用。 1 降低首次業(yè)主大會召開條件  省人大常委會環(huán)城工委負責(zé)人  “對物業(yè)管理的一些重要制度進行既符合實際、又大膽創(chuàng)新的設(shè)計和安排，是此次修訂的特色?！?/p> 我省目前有14000多個小區(qū)，成立了業(yè)委會的小區(qū)僅有2400多個，占比不到20%，業(yè)委會成立難的情況較普遍。 為解決這一矛盾，此次修訂降低了申請召開首次業(yè)主大會的條件，對業(yè)主大會的籌建、召開與表決的條件作了差異性設(shè)置，規(guī)定： “一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)五個以上業(yè)主發(fā)起，可以申請籌建召開業(yè)主大會”。 對于業(yè)主大會決定重要事項的表決權(quán)數(shù)，仍按以下規(guī)定執(zhí)行： “應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意” 或 “應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。 同時，修訂草案明確建立臨時物業(yè)管理委會制度，作為對尚未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)進行過渡性管理： 未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)基層政府指導(dǎo)后仍不能成立的，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、村（居）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成臨時物業(yè)管理委員會，直至業(yè)主大會成立并產(chǎn)生業(yè)主委會。 針對業(yè)委會沒有獨立的法律主體資格的問題，修訂草案借鑒其他地方的做法，明確業(yè)委會符合民辦非企業(yè)法人登記條件的，可向民政部門申請登記。 2 管理規(guī)約對業(yè)主具有約束力 平時，個別業(yè)主損害公共利益、擾亂小區(qū)秩序行為屢見不鮮。 省人大常委會環(huán)城工委相關(guān)人員 “?對此，政府職能部門要適當(dāng)干預(yù)，更要充分發(fā)揮業(yè)主自治的作用，通過集體意志約束業(yè)主個體行為。業(yè)主大會通過的管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對業(yè)主具有約束力?！?/p> 修訂草案明確了管理規(guī)約的地位、作用和約定內(nèi)容，并確認(rèn)管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做這些事： 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員、施工機具、車輛進入，根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對亂停放車輛采取臨時管理措施。  修訂草案還規(guī)定： 業(yè)主或者使用人違反國家有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在12小時內(nèi)告知業(yè)委會或者臨時物業(yè)管理委員會； 對違反國家有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在12小時內(nèi)報告有關(guān)部門。有關(guān)部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進小區(qū)調(diào)查核實查處。 3 調(diào)整物業(yè)收費定價機制 前期物業(yè)服務(wù)階段，開發(fā)商出于營銷目的，收費標(biāo)準(zhǔn)通常較低。但隨著樓盤開發(fā)銷售結(jié)束，開發(fā)商的補貼逐步取消，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營困難，服務(wù)質(zhì)量降低，業(yè)主不滿情緒日增。 修訂草案為此規(guī)定： 保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價； 商品房的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價，采取酬金制、包干制等方式。  同時，為避免亂漲價現(xiàn)象，修訂草案還規(guī)定： 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意，參照當(dāng)年物業(yè)服務(wù)市場價格行情在合同中約定。 合同履行期間需調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的，也應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意后重新約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。 4 強化維修資金籌集機制 目前，我省住宅專項維修資金的交納、使用和管理都存在不少問題： 僅適用于住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)未建立維修資金賬戶，覆蓋面較小； 許多老舊小區(qū)沒有專項維修資金或者短缺，而這些小區(qū)恰恰是專項維修資金的使用大戶； 不交納現(xiàn)象普遍存在； 專項維修資金續(xù)交難； 專項維修資金申請過程繁瑣周期長，在發(fā)生緊急情況下，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備無法得到及時維護等。  修訂草案就此明確了適用范圍包括非住宅物業(yè)，即： 專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造； 專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，以物業(yè)管理區(qū)域或者建設(shè)項目為單位設(shè)立總賬，按房屋戶門號設(shè)立分戶賬或者以幢為單位設(shè)立分賬。 并明確了首期專項維修資金由建設(shè)單位按建安成本的5%交納。  修訂草案對專項維修資金的續(xù)交、緊急情況下使用等作出規(guī)定，其中規(guī)定： 專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額30%的，由專項維修資金管理部門向業(yè)主和業(yè)委會發(fā)出續(xù)交通知，業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交，未能及時續(xù)交的，由業(yè)委會督促其續(xù)交。 業(yè)委會可以對未交清專項維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。 5 明確新舊物業(yè)交接程序 由于缺乏規(guī)范和監(jiān)督，長期以來，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘的企業(yè)交接不順暢、突然撤離或拒絕撤離等現(xiàn)象時有發(fā)生，造成物業(yè)服務(wù)脫節(jié)、小區(qū)秩序混亂。  為解決這一問題，修訂草案規(guī)定： 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期滿之日起三十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)委會做好有關(guān)移交工作。 物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕移交資料或者退出物業(yè)管理區(qū)域。 違者由縣級以上地方政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，并處以1萬元以上10萬元以下罰款，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)主管人員和直接責(zé)任人員處以3000元以下1萬元以下罰款。 同時，修訂草案規(guī)定了街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府的職責(zé)中包括協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接。 6 公共收益歸全體業(yè)主所有 物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。因此，業(yè)主有權(quán)決定物業(yè)共用部分、共有設(shè)施設(shè)備的使用，共同享有使用帶來的收益并決定收益的使用。 但在日常中，一些小區(qū)在公共收益分配問題上糾紛不斷。 省人大常委會環(huán)城工委相關(guān)人員  “充分、合理利用共有部分創(chuàng)造收益，可以減輕業(yè)主補充專項維修資金的負擔(dān)，也可以一定程度上解決老舊小區(qū)的專項維修資金來源問題。” 修訂草案為此規(guī)定： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)予以公布； 前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主按一定比例分配，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所占比例不超過50%； 業(yè)委會成立后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定分配比例。 其中，關(guān)于停車費問題，修訂草案明確： 共有的車位（庫）停放車輛收取車輛停放服務(wù)費的，業(yè)委會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一收取，并支付代收酬金。 7 失信業(yè)主納入征信系統(tǒng) 修訂草案將失信業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入征信系統(tǒng)，并為此設(shè)置了嚴(yán)格的前置條件： 對于經(jīng)法院判決，業(yè)主仍拒交物業(yè)費的，納入個人征信系統(tǒng)； 對于應(yīng)交未交、拒不續(xù)交專項維修資金的，業(yè)主大會或業(yè)委員應(yīng)當(dāng)督促其交納，也可以依據(jù)管理規(guī)約向法院提起訴訟。經(jīng)法院判決仍拒交的，作為失信行為將其納入個人征信系統(tǒng)； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位如果出現(xiàn)未履行好物業(yè)服務(wù)合同約定并未整改到位、未按規(guī)定公布公示有關(guān)信息等行為的，經(jīng)必要行政處理程序后將上述行為記入企業(yè)征信系統(tǒng)。 修訂草案還對當(dāng)前倍受詬病的群租房現(xiàn)象給予關(guān)注，明確管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定： 業(yè)主或者使用人禁止擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，在外墻開設(shè)門窗、破壞外立面，改變設(shè)計圖紙確定的衛(wèi)生間、廚房位置，禁止擅自改變規(guī)劃用途，將住宅、車位（庫）、儲藏間改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 福州晚報記者 李暉 新媒體編輯 蘭超
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