近期，我在審計(jì)中遇到兩個(gè)案例，分別涉及租賃合同與承包合同，引起了我的關(guān)注和思考。圍繞兩個(gè)案例，我再次認(rèn)真學(xué)習(xí)了有關(guān)法律法規(guī)，明確了它們之間的區(qū)別。我把學(xué)習(xí)、思考的過程記錄下來，希望對(duì)審計(jì)同仁有所幫助。

一、涉及“租賃”與“承包”的兩個(gè)案例

在一次對(duì)某事業(yè)單位的財(cái)務(wù)審計(jì)中，對(duì)于該單位將一處房產(chǎn)對(duì)外出租并收取租金的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，我們按照審計(jì)程序?qū)彶榱嗽摻?jīng)濟(jì)事項(xiàng)的“房屋租賃合同”，審查過程中發(fā)現(xiàn)該合同簽訂的租賃期限為30年。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條 “租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”以及《湖北省行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)使用管理辦法》第三十條“經(jīng)批準(zhǔn)出租、出借的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同期限一般不得超過三年”的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)該問題后，審計(jì)機(jī)關(guān)要求被審計(jì)單位整改。被審計(jì)單位在審計(jì)后也及時(shí)對(duì)該“房屋租賃合同”予以了重新規(guī)范。

在某涉農(nóng)項(xiàng)目的審計(jì)中，按照審計(jì)實(shí)施方案的要求，我們對(duì)村集體的機(jī)動(dòng)地發(fā)包情況進(jìn)行了審核。按照規(guī)定，所有的村組機(jī)動(dòng)地承包及流轉(zhuǎn)合同都要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所備案，否則不能發(fā)放各項(xiàng)補(bǔ)貼。在審核合同的過程中發(fā)現(xiàn)，大部分承包合同的承包期限都在30年以上，有的甚至高達(dá)70年。根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》 第二十條“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)”的規(guī)定，上述的承包合同中約定的承包期限顯然是合法的。

直觀上看，上述兩部法律的規(guī)定似乎有矛盾：農(nóng)村土地承包法中，承包租賃期為30年甚至更長(zhǎng)，而合同法則規(guī)定租賃期限不得超過20年。對(duì)此，應(yīng)如何理解、怎樣認(rèn)定呢？

二、“租賃”與“承包”的區(qū)別

結(jié)合上述案例，通過查詢相關(guān)資料、學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，我認(rèn)為，兩者的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）主體不同?！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地?！备鶕?jù)該規(guī)定，農(nóng)村土地承包的發(fā)包方是村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)，承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。農(nóng)村土地承包合同僅適用上述特殊主體，不適用于其他主體。其他租賃合同主體則是一般主體，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的一般規(guī)定。這里值得注意的是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。以租賃等方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，該租賃合同適用《中華人民共和國(guó)合同法》，租賃期限不得超過承包期的剩余期限。

（二）類型不同。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種新型物權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于成員身份從本村集體承包有關(guān)土地，村民與村集體簽訂土地承包合同，政府頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，村民依法獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。以租賃方式流轉(zhuǎn)時(shí)，則需要簽訂租賃合同，承租人沒有身份的限制，任何有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的人都可以向承包土地的農(nóng)戶承租，雙方簽訂了協(xié)議即可。從這里就可以看出，包括出租農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的租賃權(quán)屬于債權(quán)。

（三）標(biāo)的物不同。農(nóng)村土地承包合同的標(biāo)的物是特定的，即是集體所有或國(guó)家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，而不是其他財(cái)產(chǎn)。租賃合同的標(biāo)的物則是不包括集體所有或國(guó)家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，其他動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)都可成為租賃標(biāo)的。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以作為租賃權(quán)標(biāo)的物。

以上是租賃合同與農(nóng)村土地承包合同的主要區(qū)別，實(shí)踐中，要具體看其有關(guān)合同的內(nèi)容，注意做實(shí)質(zhì)性區(qū)分。具體判斷一個(gè)合同到底是什么性質(zhì)的合同，不是取決于它的名字叫什么,而是取決于實(shí)際的權(quán)利義務(wù)約定,即合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容決定了它的性質(zhì)。如果一個(gè)合同名稱叫承包合同,但內(nèi)容上都是在約定租賃關(guān)系的權(quán)利義務(wù),則實(shí)質(zhì)上為租賃合同。

三、兩點(diǎn)體會(huì)

通過這兩個(gè)審計(jì)項(xiàng)目的查證，我對(duì)兩部法律、一部行政法規(guī)關(guān)于資產(chǎn)管理使用方面的規(guī)定認(rèn)真進(jìn)行了學(xué)習(xí)，解除了我對(duì)這個(gè)“租賃”“承包”問題的困惑。大的方面講，沒有制造“冤假錯(cuò)案”，小的方面來說，不至于在被審計(jì)單位說“外行話”。最后，說一下我的兩點(diǎn)體會(huì)。一是審計(jì)人員要善于在工作中積累經(jīng)驗(yàn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，遇到把握不準(zhǔn)的問題恰恰是最好的學(xué)習(xí)時(shí)機(jī)。多向師傅請(qǐng)教，多向書本請(qǐng)教，這樣得到的知識(shí)印象最深刻、記憶最牢固。二是對(duì)于一些不常見的問題要相信自己的職業(yè)判斷。當(dāng)我看到那份租賃期限30年的“房屋租賃合同”的時(shí)候，第一反應(yīng)就是怎么簽訂這么長(zhǎng)時(shí)間的合同？這肯定不合規(guī)。但具體違反了什么法律、法規(guī)，心中并沒有清晰的答案。其實(shí)對(duì)于業(yè)務(wù)工作相關(guān)的法律、法規(guī)自己平時(shí)也有學(xué)習(xí)的習(xí)慣，只是這種學(xué)習(xí)沒有對(duì)應(yīng)到具體問題上的時(shí)候記憶往往不深。但不要緊，只要在實(shí)際工作中遇到了類似的問題，腦海中浮現(xiàn)的那一絲疑惑，我想，那就是職業(yè)判斷開始的火花。

來源：微審計(jì)