當(dāng)今世界，房地產(chǎn)業(yè)成為各國的支柱型產(chǎn)業(yè)，無論是科技發(fā)達(dá)的美國或挖礦致富的澳大利亞，還是工業(yè)現(xiàn)代化的中國，房地產(chǎn)一直重要的資產(chǎn)，其長期投資回報(bào)率僅次于股票。與能源、礦產(chǎn)等同質(zhì)化且短周期的資源投資品不同，房地產(chǎn)SH具備下游消費(fèi)品屬性，擁有定價(jià)權(quán)的品牌企業(yè)成為價(jià)值投資者長線投資的標(biāo)的。

西方發(fā)達(dá)國家居民財(cái)富三分之一為房產(chǎn)，三分之二為股票，中國居民70%的財(cái)富都為房產(chǎn)！巴菲特曾坦言，自己在2011年低估了美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的速度。他多次公開表示，如果可以的話，將會(huì)大舉購買獨(dú)棟房屋。如果在低點(diǎn)買進(jìn)并長期持有，投資美國房地產(chǎn)的回報(bào)率甚至?xí)哂诿绹善薄?/p>

1996年，萬科的股價(jià)最低點(diǎn)至今，其A股市值1996年最低是10.14億元，當(dāng)前市值最高達(dá)4520億元。22年時(shí)間里，萬科的市值累計(jì)增長了445多倍。目前，萬科A+B股的總市值排名全球房地產(chǎn)業(yè)第一位，領(lǐng)先第二名美國電塔。

1991年1月29日，萬科在深交所成功上市。最初的發(fā)行價(jià)1元，發(fā)行股本2800萬股，總股本5124萬股，成為深交所第二家上市公司和首家上市的房地產(chǎn)企業(yè)。萬科上市的前幾年，是中國“市夢率”投機(jī)的年代，其首日開盤價(jià)14.58元，首日收盤價(jià)14.58元。被爆炒過的萬科經(jīng)歷了3年多的大幅下跌，最終在1996年2月12日跌至3.20元【1996年，凈資產(chǎn)4.21，每股收益0.47元】后企穩(wěn)，展開了歷史大牛股之旅！

萬科股價(jià)的上漲周期在于其成功抓住了房地產(chǎn)的幾輪發(fā)展周期。1998年房改至今，全國房價(jià)從均價(jià)2000上漲到現(xiàn)在的均價(jià)過萬元，整體漲幅超過5倍。 珠三角、京津冀，長三角以及其他城市群【3+X】的城鎮(zhèn)化，使得土地資源價(jià)格不斷上漲。短短20年間，北上廣深的房價(jià)漲幅超過全國平均漲幅，累計(jì)上漲超過了10倍！2005年之前，萬科的市場占有率一直無法突破1%，但到2017年市場占有率卻達(dá)到了3%，萬科業(yè)務(wù)規(guī)模的復(fù)合增長高達(dá)30%。

通過財(cái)務(wù)分析，1996年萬科主營收入11.78億元，凈利潤1.50億元，最低市值為3.20元/股X3.17億股=11.14億元，市盈率7.4倍。2017年萬科主營收入3200億元，凈利潤300億元，市盈率13倍。22年的時(shí)間，萬科主營收入漲270多倍，凈利潤漲212倍，市盈率增加1.75倍，市值膨脹370倍（以2017年最高價(jià)35.33元計(jì)算）。

翻開歷史的K線圖，我們發(fā)現(xiàn)萬科給投資者提供了很多上車的機(jī)會(huì)。上市的28年間，萬科跌幅較大的年份是1994-1995年，1998年、2002年、2008年、2010年、2013年和2015年，這些年份很多都與房地產(chǎn)價(jià)格下跌周期【1993年海南房地產(chǎn)泡沫、1997年亞洲金融危機(jī)、2000年科技股泡沫、2008年次貸危機(jī)、2015年新經(jīng)濟(jì)泡沫】密切相關(guān)，但總體上是暴漲后才會(huì)暴跌，牛長熊短的長期走勢。1996、1999、2003、2009、2014年都是萬科歷史上最重要的轉(zhuǎn)折期。

萬科的估值水平有低谷也有高峰。作為一個(gè)既有資源強(qiáng)周期屬性，又有房地產(chǎn)耐用消費(fèi)品屬性的行業(yè)，可選取PB和PE估值結(jié)合的方式。萬科估值最低的年份有三個(gè)：1996年初，PE為7.4，PB為0.76；2003年初，PE為10.5，PB為1.34；再就是2014年年初，PE為4.56，PB為0.81。極度高估的年份則是1992、1997、2007年【靜態(tài)PE 58】。

房地產(chǎn)價(jià)格具有長期向上或大幅度向下劇烈波動(dòng)特征。研究表明：很多國家房價(jià)連續(xù)上漲長達(dá)十多年，通脹嚴(yán)重導(dǎo)致信貸緊縮、利率上升、不允許高杠桿的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)劇烈暴跌。房地產(chǎn)市場低谷和低利率就是買入時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)高漲和高利率就是賣出之時(shí)。不要在乎媒體的雜音，堅(jiān)持傾聽真理的聲音！