2015年6月23日，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了某小區(qū)16—1—1801室房產(chǎn)。入住后，張某發(fā)現(xiàn)房屋漏水嚴重并一直持續(xù)至今，房屋漏水給張某的財產(chǎn)造成了損失。張某為此多次向開發(fā)商和物業(yè)公司反映該情況，但開發(fā)商和物業(yè)公司均認為房屋漏水不是他們的責(zé)任?，F(xiàn)張某前來咨詢，對其屋面漏水問題如何維權(quán)?

筆者認為，不同的滲漏原因影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。如果確定法律關(guān)系錯誤，就會導(dǎo)致確立案由和適用法律的錯誤，判決結(jié)果就會謬以千里。對此，筆者總結(jié)如下:

一、開發(fā)商建房時因質(zhì)量問題造成的滲漏，形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。

《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《建筑工程質(zhì)量管理條例》和建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》都規(guī)定了“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。”

需要注意的是，適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實存在質(zhì)量問題。如果滲漏給受害人財物帶來損害的，開發(fā)商則還要按照法律規(guī)定承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?，則應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

二、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏，形成財物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。

根據(jù)《民法總則》第一百七十六條規(guī)定，民事主體依照法律規(guī)定和當(dāng)事人約定，履行民事義務(wù)，承擔(dān)民事責(zé)任。根據(jù)滲漏原因和過錯，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

三、房屋使用造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時形成相鄰法律關(guān)系。

房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏，則相鄰各方均無過錯，在這樣的情況下，應(yīng)以相鄰關(guān)系尋求解決的途徑?！段餀?quán)法》第八十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！钡诰攀l規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?/span>

四、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期，則應(yīng)適用物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。

共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外，在開發(fā)商保修期滿后，應(yīng)當(dāng)有專項維修資金來承擔(dān)?！段飿I(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金”。“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，“商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”

綜上，房屋發(fā)生滲漏時，解決的思路為：查找分析滲漏的成因——確定法律關(guān)系——適用相關(guān)的法律規(guī)定——明確責(zé)任。這樣，便能有針對性地適用法律尋求到正確的解決方法。結(jié)合上述案例，張某因住在頂樓可以初步判定漏水形成原因是房屋質(zhì)量問題，在開發(fā)商對此不予認可的情況下張某可以申請對漏水形成原因和維修費用一并鑒定以確定責(zé)任及數(shù)額。

作者：紀傳波，江蘇景來律師事務(wù)所律師，