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案情簡介： 原告蘇興明與被告李雪、被告福建乘風(fēng)擔(dān)保公司就房屋買賣合同的履行發(fā)生糾紛，2014年6月18日由福州市鼓樓區(qū)人民法院立案受理，于2014年12月9日作出判決。主要經(jīng)過如下： 2010年11月26日，原告蘇興明與被告李雪簽訂了《房產(chǎn)買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《交易流程確認(rèn)函》，約定被告李雪將坐落于福州市鼓樓區(qū)梅亭路的房屋以總價人民幣101萬元出售給原告蘇興明?！斗慨a(chǎn)買賣合同》約定，被告李雪將坐落于福州市鼓樓區(qū)梅亭路的房屋以總價人民幣101萬元出售給原告蘇興明，支付方式為公積金貸款?！堆a(bǔ)充協(xié)議》約定，被告李雪自愿于2010年11月26日將上述房屋交付給乙方使用及管理，乙方承諾在交付上述房屋當(dāng)日將本合同項(xiàng)下房款人民幣25萬元轉(zhuǎn)入甲方指定賬戶，甲方同意乙方在房產(chǎn)過戶前對房屋進(jìn)行裝修及改動。 同時，原告、被告張英、被告福建乘風(fēng)擔(dān)保公司（交易服務(wù)方）簽訂《產(chǎn)權(quán)辦理協(xié)議》、《交易服務(wù)合同》、《解押協(xié)議》?！懂a(chǎn)權(quán)辦理協(xié)議》約定，被告李雪應(yīng)于交易服務(wù)方通知的時間至房產(chǎn)所在地房管部門辦理將上述產(chǎn)權(quán)辦至被告李雪名下的登記手續(xù)。 當(dāng)日，在上述合同簽訂后，原告蘇興明依約通過銀行轉(zhuǎn)賬首付款25萬元至被告李雪名下，被告李雪亦向原告蘇興明出具了收款收據(jù)；同時被告李雪依約向原告交付訟爭房產(chǎn)。2011年5月1日原告蘇興明裝修入住。 2013年3月8日，被告福建乘風(fēng)擔(dān)保公司（交易服務(wù)方）向被告李雪發(fā)函，告知已多次致電要求其辦理產(chǎn)權(quán)至其名下，但被告李雪未予以辦理，特發(fā)函告知。 因被告李雪居住于湖北省恩施市，2013年3月19日，被告李雪至湖北省恩施市公證處公證委托被告乘風(fēng)公司員工郭芳代為辦理訟爭房產(chǎn)的代繳公共維修基金手續(xù)及繳稅相關(guān)手續(xù)；辦理并領(lǐng)取訟爭房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證及過戶之有關(guān)手續(xù)等。 審理中，原告主張，被告福建乘風(fēng)擔(dān)保公司于2013年3月8日催促被告李雪辦理產(chǎn)權(quán)證書，但被告李雪未依據(jù)相關(guān)協(xié)議約定辦理產(chǎn)權(quán)證書、解除上述房產(chǎn)抵押權(quán)，并將上述房產(chǎn)過戶至原告名下。因此，被告李雪的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。請求法院判令：1.被告李雪繼續(xù)履行《房產(chǎn)買賣合同》，協(xié)助將坐落于福州市鼓樓區(qū)梅亭路的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證過戶至原告蘇興明名下；被告福建乘風(fēng)擔(dān)保有限公司承擔(dān)相應(yīng)的協(xié)助義務(wù)；2.判令被告李雪向原告支付違約金（自2013年3月8日起按成交價款人民幣101萬元每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算計至實(shí)際履約之日止）。 但在本案審理時，原告并未能舉證證明在3月8日將告知函郵寄至被告李雪。經(jīng)過開庭審理，福州市鼓樓區(qū)人民法院判決：被告李雪協(xié)助原告黃新宇將坐落于福州市鼓樓區(qū)梅亭路的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶至原告名下，被告福建乘風(fēng)擔(dān)保有限公司對被告李雪履行前述過戶行為負(fù)有協(xié)助義務(wù)。 鼓樓法院觀點(diǎn)： 本案的爭議焦點(diǎn)是被告李雪是否違約，以及違約時間起算點(diǎn)。本院認(rèn)為，原告雖舉證被告乘風(fēng)公司制作一份落款為2013年3月8日的告知函，但并未證明已郵寄至被告李雪，況且被告已于2013年3月19日至湖北省恩施市衡信公證處公證委托被告乘風(fēng)公司員工郭芳代為辦理訟爭房產(chǎn)的代繳公共維修基金手續(xù)及繳稅相關(guān)手續(xù)；辦理并領(lǐng)取訟爭房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證及過戶之有關(guān)手續(xù)等。因此，被告李雪此行為并未違約，原告主張該違約金起算點(diǎn)本院不予支持。 蔡思斌律師評析： 實(shí)務(wù)中，催告對方履行合同相關(guān)手續(xù)時，主要有電話、郵件、郵遞等方式。若以電話方式催告通知，則需要相應(yīng)的通話記錄和電話錄音佐證，但錄音質(zhì)量易受錄音設(shè)備收音效果、當(dāng)事人聲音狀態(tài)影響而存在瑕疵。在舉證質(zhì)證時對方也常以非本人聲音進(jìn)行否認(rèn)，進(jìn)而可能申請法庭進(jìn)行專業(yè)鑒定予以認(rèn)定，耗費(fèi)時間、金錢成本，最終的證明效力大打折扣甚至不被法庭采信，證明效果達(dá)不到舉證方的期待。目前主要使用的催告通知方式是郵寄送達(dá)催告函件，因?yàn)槟苋〉脮娴乃瓦_(dá)回執(zhí)，具有較高的證明力。郵寄方需要通過拍照、掃描等方式存留證據(jù)以證明發(fā)函內(nèi)容及本方發(fā)出函件的事實(shí)，同時，發(fā)函催告以實(shí)際郵寄至收件方即收件方簽收郵件為準(zhǔn)，才能認(rèn)定郵寄方已經(jīng)向收件方進(jìn)行了催告，即整個發(fā)函行為在客觀上完成，這才符合符合通知到達(dá)對方時生效的要求。 房屋買賣中，若未能舉證證明已發(fā)函催告對方履行辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，且對方有相應(yīng)證據(jù)可以證明在實(shí)際履行相關(guān)的手續(xù)，則不構(gòu)成違約，不能以郵寄時間點(diǎn)起算違約金。實(shí)際履行既可以本人親自履行，也可委托交易服務(wù)方的工作人員代為履行。若《房屋買賣合同》未明確約定辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)須由本人辦理，而《交易服務(wù)合同》系買方、賣方、交易服務(wù)方三方共同簽訂，交易服務(wù)方負(fù)有協(xié)助辦理的義務(wù)，一方委托交易服務(wù)方代為辦理也是可行的。不過，打官司看的是證據(jù)，郵寄催告函件可要保存書面的送達(dá)回執(zhí)留作證據(jù)，授權(quán)委托他人代辦合同相關(guān)手續(xù)也得保存好書面證據(jù)，方能明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，理清案件糾紛。 |
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