編者按：

    上一篇，我們?yōu)榇蠹規(guī)?a target='_blank'>《2017年全國房地產(chǎn)評估機構(gòu)民事糾紛大數(shù)據(jù)報告·基礎數(shù)據(jù)分析篇》，通過基礎數(shù)據(jù)可知：2017年全國房地產(chǎn)評估機構(gòu)民事糾紛共62份裁判文書。

    本期推送《2017年全國房地產(chǎn)評估機構(gòu)民事糾紛大數(shù)據(jù)報告·裁判要旨篇》。

在上一期《2017年全國房地產(chǎn)評估機構(gòu)民事糾紛大數(shù)據(jù)報告·基礎數(shù)據(jù)分析篇》中我們提到了因評估錯誤造成被評估人損失，評估機構(gòu)被起訴的有62起案件。通過對原告高頻發(fā)的訴求進行了提煉，經(jīng)提煉后發(fā)現(xiàn)原告一般會有如下四項高頻發(fā)的訴求：

①賠償評估價值與實際價值的差價損失；

②返還評估、鑒定費；

③承擔因評估報告錯誤而支出的維權(quán)費；

④確認評估報告無效。

同時，我們也對有關法院的裁判觀點及傾向性意見進行了提煉，歸納并總結(jié)出了法院一般有如下三項裁判要旨：

【裁判要旨一】

當事人自行簽訂評估委托合同情形下，若能提供充足的證據(jù)證明評估機構(gòu)存在虛假報告、違規(guī)操作、評估報告重大遺漏等情形，損失與評估行為存在因果關系，法院予以支持。

【案例索引】

黃紹樞、福建華茂資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責任公司侵權(quán)責任糾紛二審民事判決書

【福州市中級人民法院認為】

黃紹樞在福州市倉山區(qū)人民法院審理的（2014）倉民初字第2934號離婚訴訟中，因涉及夫妻共有財產(chǎn)的分割，需對財產(chǎn)價值進行價格評估。福州市倉山區(qū)人民法院委托華茂公司作為評估鑒定機構(gòu)，華茂公司在履行司法委托鑒定的過程中應嚴格按照司法鑒定的操作規(guī)程，忠實履行鑒定人職責，保障訴訟雙方的合法權(quán)益。根據(jù)本案查明的事實，華茂公司在履行鑒定職責時存在嚴重疏忽，在出具第一份鑒定報告時將可比實例的日期標注錯誤；在主動撤回第一份評估報告后，所出具的第二份評估報告將第一份評估報告所援引的三個可比實例完全更換，不屬于補正瑕疵，應屬重新評估，而倉山區(qū)人民法院及訴訟當事人均未要求該公司進行重新評估；在作出第二份評估報告過程中，華茂公司的評估人員未進行現(xiàn)場實勘，存在重大操作違規(guī)。華茂公司未正確履行專家職責，導致其所出具的評估意見最終未被人民法院采信，造成當事人的訴訟周期被拖延，應對當事人因此遭受的損失給予賠償。

【評估程序錯誤體現(xiàn)】

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）3.0.7估價對象的實地查勘應符合下列規(guī)定：

1．應觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況；

2．應拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料；

3．應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應真實、客觀、準確、完整、清晰。

【律師提示】

1.房地產(chǎn)具有獨一無二特性，且其價值、價格與區(qū)位密切相關，只有身臨其境才能真正了解和認識它，因此實地查勘估價對象是做好房地產(chǎn)估價不可省略的工作步驟。任何房地產(chǎn)估價項目，都應至少有一名參加該項目的注冊房地產(chǎn)估價師負責實施估價對象實地查勘工作。而不能像上述案例那樣，華茂公司在作出第二份評估報告過程中，其評估人員并未進行現(xiàn)場實勘，存在重大操作違規(guī)。

2.在實地查勘時，一般需要估價委托人或其代表以及被查勘房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人等房地產(chǎn)權(quán)利人到場，實地查勘人員應向他們以及房地產(chǎn)使用人、鄰居等知情人員詳細詢問估價需要弄清的問題，認真聽取他們關于估價對象狀況的介紹，并采取筆記、拍照、錄音、錄像等方式將實地查勘情況記錄下來，形成實地查勘記錄。實地查勘時，特別要注意核對估價對象的坐落和空間范圍，防止搞錯估價對象。

3.負責實施實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽名；陪同實地查勘的估價委托人或者其代表，和被查勘房地產(chǎn)的權(quán)利人宜在實地查勘記錄上簽名或者蓋章。

4.對被征收房屋價值評估的，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在被征收房屋實地查勘記錄上簽名或者蓋章。

5.被征收人拒絕簽名或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，并應當在被征收房屋實地查勘記錄上簽名或者蓋章，有關情況應當在估價報告中說明。

【裁判要旨二】

即使評估存在錯誤，評估報告明確了報告僅起參考作用及有效期。委托人（被評估人）在評估報告有效期滿后進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，因此產(chǎn)生差價損失，差價損失與評估行為不存在因果關系，法院不予支持。對于評估報告的過錯問題，可由行業(yè)主管部門作出認定并按行業(yè)規(guī)定予以處理。

【案例索引】

上訴人天水市興業(yè)擔保有限責任公司與被上訴人天水中恒房地產(chǎn)評估咨詢有限公司侵權(quán)責任糾紛二審民事判決書

【甘肅省高級人民法院認為】

興業(yè)公司作為專業(yè)擔保機構(gòu)，對商業(yè)活動中的市場風險應有相當?shù)牧私?，在晟綠公司提供反抵押擔保時，應對其提交的評估報告作出認真考察。但其疏于職責，未按《反擔保抵押合同》的約定對抵押財產(chǎn)的現(xiàn)實狀況及使用情況進行調(diào)查，是損失形成的直接原因。評估報告對其使用范圍及有效期做了明確說明，該報告也僅是對晟綠公司地上房產(chǎn)及附屬資產(chǎn)的市場價值評估。興業(yè)公司即使需要參考，也應較一般市場主體有更高注意義務和鑒別能力，專業(yè)性不足不能成為其不承擔責任的理由。評估報告是晟綠公司委托做出的，無證據(jù)顯示中恒公司對興業(yè)公司認可該評估報告施加了有力影響，從而使其在反抵押擔保業(yè)務中接受評估報告的結(jié)果。中恒公司評估報告存在錯誤與興業(yè)公司損失之間無因果關系，興業(yè)公司的上訴請求不能成立。

【律師提示】

1.房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具了錯誤的評估報告，雖然與損失不存在因果關系，不用承擔民事賠償責任，但仍然面臨著行業(yè)處罰的風險，構(gòu)成犯罪的還有可能面臨刑事責任風險。

2.為了避免因使用不規(guī)范的文本而導致日后產(chǎn)生其他糾紛乃至訴訟糾紛的，對于當?shù)赜嘘P行政主管部門發(fā)布的《房地產(chǎn)估價報告示范文本》，建議都統(tǒng)一規(guī)范進行使用，如廣西壯族自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳就曾于2018年1月4日發(fā)布了《房地產(chǎn)估價報告示范文本》。

【裁判要旨三】

評估機構(gòu)經(jīng)法院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，亦未答辯和提交證據(jù)，對方當事人認為評估機構(gòu)評估行為違規(guī)的主張，法院予以采納。但主張賠償因訴訟產(chǎn)生的日常費用，與評估行為也無因果關系，不予支持。

【案例索引】

史有忠與史秀妹、江蘇蘇信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司丹陽分公司財產(chǎn)損害賠償糾紛二審民事判決書

【鎮(zhèn)江市中級人民法院認為】

評估機構(gòu)因不當評估給他人造成損失的，應當承擔賠償責任。就本案而言，首先，蘇信公司受史秀妹委托對涉案房產(chǎn)進行評估，史秀妹系與該房產(chǎn)有利害關系的當事人，其有權(quán)委托評估機構(gòu)對該房產(chǎn)進行評估，蘇信公司接受史秀妹的委托并無不當。

其次，蘇信公司應當依照相關規(guī)定依法評估，史有忠認為蘇信公司未到現(xiàn)場勘查即作出評估報告，違反評估規(guī)范。而蘇信公司經(jīng)一、二審法院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，亦未答辯和提交證據(jù)，應當承擔不利的法律后果。故本院對史有忠認為蘇信公司未到現(xiàn)場勘查即作出評估報告的主張予以采納。蘇信公司未到現(xiàn)場勘查即作出評估報告，可以認定蘇信公司未謹慎履行評估職責，存在評估不當情形。

第三，史有忠所主張的損失來源于其與史秀妹的訴訟行為，是史有忠應訴所發(fā)生的正常支出，不能認定該支出與蘇信公司的評估行為之間存在因果關系。因此，蘇信公司的評估雖存在不當之處，但與史有忠所主張的損失9900元缺乏因果關系，蘇信公司對該損失不負賠償責任。史秀妹系涉案房產(chǎn)的利害關系人，其委托蘇信公司對該房產(chǎn)進行評估并無不當，史有忠要求史秀妹賠償其損失9900元缺乏依據(jù)，本院不予支持。

【律師提示】

1.法律賦予了訴訟權(quán)利，同時也要承擔訴訟義務。房地產(chǎn)評估機構(gòu)在面臨訴訟時，應積極應訴。若經(jīng)法院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，亦未答辯和提交證據(jù)的，法院一般會采納對方當事人的主張，從而面臨敗訴的風險。

2.對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)未經(jīng)現(xiàn)場勘查即作出評估報告的，由于違反了估價規(guī)范，會被法院認定為未謹慎履行評估職責的行為，存在評估不當情形。即便與委托人的損失不存在因果關系，不用承擔民事賠償責任，但仍然面臨著行業(yè)處罰的風險，并且構(gòu)成犯罪的還有可能面臨刑事責任風險（比如由于失誤導致評估價值偏高，對于委托人而言是獲利了，但對于放款的銀行而言卻是損失，一旦追究就面臨出具證明文件重大事實罪的刑事風險）。