德國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史由來已久。不動(dòng)產(chǎn)登記制度保證了100多年來德國不動(dòng)產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)有序運(yùn)行，也保證了不動(dòng)產(chǎn)市場的透明規(guī)范。

德國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度被稱為“權(quán)力登記制度”，又稱實(shí)質(zhì)主義登記制度，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)，非經(jīng)登記不得生效的立法體制。

德國的不動(dòng)產(chǎn)登記由各州的基層法院負(fù)責(zé)，基層法院設(shè)有不動(dòng)產(chǎn)登記局，具體管理本區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)。

土地登記簿一般由4部分組成：一是土地狀況，包括四至、界址點(diǎn)、面積等有關(guān)內(nèi)容；二是所有權(quán)人；三是土地權(quán)利負(fù)擔(dān)情況，如是否有查封、抵押、居住權(quán)等；四是預(yù)告登記的情況。登記簿按土地所有權(quán)人設(shè)立，一個(gè)所有權(quán)人一個(gè)號(hào)碼。根據(jù)當(dāng)事人的需要，登記后可以出具登記證明（也稱房產(chǎn)證），證明的內(nèi)容與登記簿記載的內(nèi)容一致。

古老的不動(dòng)產(chǎn)登記簿 　

登記立法比較完善，登記行為具有司法性

德國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法，主要表現(xiàn)為1896年制定的《民法典》的第三篇(即物權(quán)篇)、1900年出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》和與其配套的施行細(xì)則，以及修訂的《不動(dòng)產(chǎn)登記命令》等。另外，《住宅所有權(quán)和永久居住權(quán)法》、《建筑法》等特別法中也有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記程序性規(guī)范。上述立法共同構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止的具體規(guī)則，這些規(guī)則尤其強(qiáng)調(diào)了登記在不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)中的重要作用。

德國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)在地方法院，屬于法律機(jī)構(gòu)，專司不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，其登記行為具有司法性，登記效力與初審法院的判決相同。因不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生爭議的，無需再行起訴，而由當(dāng)事人直接向上一級(jí)法院提出上訴。

公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中起到重要作用，是登記的法定前提

德國法律賦予公證員在不動(dòng)產(chǎn)登記中的特殊地位。德國《民法典》和《公證法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合意，必須在讓與人與受讓人同時(shí)在場向公證機(jī)關(guān)表示，只有經(jīng)過公證的合同才有效。因此，物權(quán)合同的公證是登記的前提要件，當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)變更登記時(shí)必須提交公證文書。這實(shí)際上是公證機(jī)構(gòu)發(fā)揮著履行實(shí)質(zhì)審查的關(guān)鍵作用，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合同的訂立進(jìn)行監(jiān)督和證明，保證交易行為有效，保證物權(quán)變動(dòng)的安全和效率。公證對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性提供強(qiáng)有力的保證。德國不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，實(shí)際上是由登記機(jī)關(guān)和公證機(jī)關(guān)共同保障的。

不動(dòng)產(chǎn)測量獨(dú)立于登記部門，由行政部門負(fù)責(zé)

在德國不動(dòng)產(chǎn)登記中，與不動(dòng)產(chǎn)登記局工作密切相關(guān)的部門還有一個(gè)，就是測量局?；谡鞫惖男枰?，測量局隸屬于稅務(wù)部門，屬于行政機(jī)構(gòu)。測量局負(fù)責(zé)對(duì)土地單元的測繪、繪圖，確定地產(chǎn)編號(hào)，提供位置、四至、界址點(diǎn)、面積等數(shù)據(jù)、信息。不動(dòng)產(chǎn)登記局不審查測量局提供的測量數(shù)據(jù)內(nèi)容，同樣，測量局也不審查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的所屬性。

不動(dòng)產(chǎn)登記采用形式審查，審查范圍明確，責(zé)任清晰

基于德國公證制度和測量制度的特殊規(guī)定，登記官對(duì)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)物權(quán)、債權(quán)關(guān)系和測量數(shù)據(jù)內(nèi)容不予審查（如前所述，交易的真實(shí)性由公證員負(fù)責(zé)審查，測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性由測量局負(fù)責(zé)），僅對(duì)登記當(dāng)事人的申請(qǐng)和登記承諾進(jìn)行審查。根據(jù)《土地登記條例》的規(guī)定，登記當(dāng)事人的登記申請(qǐng)和承諾是登記的要件。登記官對(duì)當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的審查，不會(huì)涉及物權(quán)變動(dòng)的原因，只是對(duì)當(dāng)事人的身份、意思表示是否真實(shí)，以及他們所提交的文件進(jìn)行形式審查。這種審查在窗口就能進(jìn)行，因此也被稱為“窗口式審查”。

創(chuàng)立預(yù)告登記，保證交易安全

預(yù)告登記制度，為德國民法所創(chuàng)立，是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有重要意義。這一制度可以有效避免不動(dòng)產(chǎn)銷售人惡意而出現(xiàn)的一房兩賣或數(shù)賣。以商品房預(yù)售為例，因不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移實(shí)行登記生效主義，購房人與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，很難防止賣方將房屋再次轉(zhuǎn)賣給他人，在此情形下，原購房人恐怕只能追究賣方的違約責(zé)任，而很難取得所購房屋的所有權(quán)。如果購房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記后，其請(qǐng)求權(quán)就具有了物權(quán)的排他效力，賣方任何違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為都是無效的。也就是說，預(yù)告登記制度可以確保購房人取得所購房屋的所有權(quán)。

明確異議登記的方式，完善糾錯(cuò)機(jī)制

現(xiàn)實(shí)生活中，因登記機(jī)關(guān)或當(dāng)事人的原因，出于有意或無意，難免會(huì)出現(xiàn)登記權(quán)利與事實(shí)權(quán)利不符的情形。法律應(yīng)當(dāng)為真正的權(quán)利人提供救濟(jì)?？紤]到更正程序可能需要一個(gè)較為復(fù)雜的過程，法律有必要在更正登記程序之外設(shè)立異議抗辯的登記制度，作為一種臨時(shí)性的救濟(jì)措施。

在德國，異議登記可以通過幾種方式進(jìn)行：一是根據(jù)土地登記簿中的權(quán)利人的許可在登記簿中說明；二是根據(jù)假處分進(jìn)行登記（類似于我國的“財(cái)產(chǎn)保全”）；三是由登記官依職權(quán)作出；四是根據(jù)國家機(jī)關(guān)的囑托進(jìn)行；五是所有權(quán)人對(duì)抵押權(quán)登記可以進(jìn)行異議登記。因此，登記糾錯(cuò)途徑比較多。

不動(dòng)產(chǎn)信息集中處理，可依法查詢

在德國的地方或州政府，均設(shè)有一個(gè)信息處理中心，負(fù)責(zé)處理所有政府需要的信息數(shù)據(jù)，其中包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿的資料信息。如測量部門負(fù)責(zé)提供土地、房屋的測量數(shù)據(jù)，公證部門提供合同文本、交易價(jià)格，地皮評(píng)估委員會(huì)提供評(píng)估報(bào)告等。各部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總到信息中心整理，供有關(guān)部門（如登記部門）查閱和使用。權(quán)利人、利害關(guān)系人、公證員、司法人員等可以查詢，銀行可以查詢利害關(guān)系人的信息。所有的查詢都有查詢痕跡的記錄。

建立登記責(zé)任賠償保險(xiǎn)制度，降低國家和個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)

德國法律規(guī)定，因登記錯(cuò)誤給當(dāng)事人造成損害的要予以賠償。由于德國登記制度的獨(dú)特性，登記責(zé)任賠償分為兩部分：一是因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤實(shí)行國家賠償，但登記人員有失誤要追究其責(zé)任；二是公證員因公證失誤而造成的賠償。德國建立職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度，由登記機(jī)構(gòu)及其工作人員通過保險(xiǎn)的方式建立責(zé)任賠償基金。對(duì)由于登記錯(cuò)誤造成的責(zé)任賠償，先由國家賠償，再對(duì)負(fù)有責(zé)任的個(gè)人進(jìn)行追償。為防范公證人員風(fēng)險(xiǎn)，公證員及公證人協(xié)會(huì)也會(huì)購買職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)和團(tuán)體險(xiǎn)。法院判決賠償后，根據(jù)保險(xiǎn)范圍由保險(xiǎn)公司支付。