文|赫少華 律師

遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所 合伙人

就上海市浦東新區(qū)人民法院“判案研究”系列的典型案例，匯總梳理幾則。

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償?shù)恼J(rèn)定

-某某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司訴上海某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案

【簡要提示】：出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

在認(rèn)定侵害優(yōu)先購買權(quán)構(gòu)成要件方面，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備存在法律規(guī)定的出售行為和出租人未履行通知義務(wù)。

在侵害優(yōu)先購買權(quán)損害賠償方面，首先應(yīng)明確該損害賠償性質(zhì)為締約過失損害賠償，其損失范圍以信賴?yán)鏋橄蕖?/span>

在賠償范圍方面，應(yīng)當(dāng)綜合考慮損害實(shí)際發(fā)生情況、過錯(cuò)情況等因素綜合考量，其中承租人主張以房屋出售時(shí)價(jià)格與起訴時(shí)價(jià)格之間的差價(jià)作為損失依據(jù)的，不予支持。

【主審法官】倪軍燕 【案例撰寫人】倪軍燕 、趙勤

注：上海高院民一庭調(diào)研與參考2015年提到該問題，傾向性意見認(rèn)為，對(duì)于侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償責(zé)任，當(dāng)事人之間有約定的，則從其約定。

若無約定的，出租人則應(yīng)賠償由此對(duì)承租人造成的損失，包括直接損失和可得利益損失。

其中房屋升值損失的確定，應(yīng)以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)之日、承租人知悉或應(yīng)當(dāng)知悉權(quán)利被侵害之日等的房屋市場成交價(jià)格變化等情況，還應(yīng)綜合考慮承租人是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素予以合理確定。

二、隱名購房協(xié)議的效力認(rèn)定及所有權(quán)的確認(rèn)

-廖某訴林某所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

【簡要提示】：基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，法律上一般推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上載明的登記人是產(chǎn)權(quán)人，在以他人名義購房的情況下，實(shí)際購房人能夠提供充分的證據(jù)證明實(shí)際購房人與名義產(chǎn)權(quán)人不一致，且能夠證明購房款是實(shí)際購房人支付的，可以推翻這種法律上的推定，確認(rèn)房屋的實(shí)際所有權(quán)人。

【主審法官】陳培蓉 【案例撰寫人】萬發(fā)文

-關(guān)聯(lián)文章：部分法院關(guān)于借名購房的裁判指引及個(gè)案觀點(diǎn)

三、父母對(duì)未成年子女贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)與撤銷

-陳某某訴陳甲等共有糾紛案

【簡要提示】：父母對(duì)未成年子女的不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與，即父母雙方達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的合意，將其共有的不動(dòng)產(chǎn)無償給予未成年子女的行為。對(duì)此種行為的性質(zhì)，學(xué)界存有不同觀點(diǎn)。

在司法實(shí)踐中，將父母對(duì)未成年子女的不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與定性為贈(zèng)與合同在一定程度上具有合理性，因其具一般贈(zèng)與合同的單務(wù)性、無償性、諾成性等共性，還具有利他合同的屬性。

同時(shí)，關(guān)于父母對(duì)未成年子女不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的撤銷權(quán)，在明確約定放棄撤銷權(quán)的情況下不得撤銷。

【主審法官】姚學(xué)勇 【案例撰寫人】馬怡瓊

四、應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)糾紛案件審理思路探究

-某某銀行股份有限公司上海分行訴上海A機(jī)械科技有限公司等金融借款合同糾紛案

【簡要提示】：應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)的主要功能在于擔(dān)保質(zhì)權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，在債務(wù)人不履行還款義務(wù)時(shí)，質(zhì)權(quán)人有權(quán)就應(yīng)收賬款主張優(yōu)先受償。

在形式審查的登記模式下，對(duì)應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)糾紛案件，法院不僅應(yīng)當(dāng)審查應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)法定要件成就與否，還應(yīng)在審查應(yīng)收賬款真實(shí)性的基礎(chǔ)上結(jié)合應(yīng)收賬款的特殊性作出裁判。

【主審法官】顧權(quán) 【案例撰寫人】顧權(quán) 胡建媛

五、“以房抵債”案件中以委托出售形式簽訂的房屋買賣合同效力的認(rèn)定

-原告（反訴被告）胡某訴被告（反訴原告）鄧某某房屋買賣合同糾紛

【簡要提示】：近年來，涉及民間借貸等債務(wù)危機(jī)引發(fā)“以房抵債”這一新類型民事訴訟層出不窮。

債務(wù)人將自有房產(chǎn)公證委托代理人代為出售，該公證委托形式雖系委托，實(shí)質(zhì)是為了擔(dān)保債務(wù)履行，而高利貸放貸機(jī)構(gòu)采取的操作手法日趨隱蔽化、專業(yè)化，使得以房抵債過程中損害債務(wù)人正當(dāng)利益的情況難以得到法律的有效規(guī)制。

本案中債務(wù)人將自有房產(chǎn)公證委托代理人代為出售，該公證委托形式雖系委托，實(shí)質(zhì)是為了擔(dān)保債務(wù)履行，代理人超越讓與擔(dān)保范疇，擅自出售抵押房產(chǎn)，超越了代理權(quán)限，在買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人沒有代理權(quán)、與代理人惡意串通簽訂房屋買賣合同的，房屋買賣合同不應(yīng)認(rèn)定為有效。

對(duì)購房人是否主觀善意的審查上，主要從委托內(nèi)容、合同訂立和履行的過程是否符合正常房地產(chǎn)交易習(xí)慣和流程等方面衡量。

【主審法官】張卓郁 【案例撰寫人】胡賢君

關(guān)聯(lián)文章：【名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保糾紛的裁判規(guī)則||最高法院】、【以房抵債之買賣型擔(dān)保合同的效力，法院判決中的幾個(gè)難點(diǎn)】、【以房抵債協(xié)議如何履行，須謹(jǐn)防虛假訴訟】

六、股東會(huì)決議有效之可訴性分析

-李某訴甲公司、張某公司決議效力確認(rèn)糾紛案

【簡要提示】：確認(rèn)股東會(huì)決議有效是否具有可訴性？當(dāng)前法律未有明確規(guī)定。

區(qū)別于通常由異議股東提起股東會(huì)決議無效或撤銷之訴的情形，本案系無異議股東起訴要求確認(rèn)解除第三人股東資格的股東會(huì)決議有效。

在公司法未否定確認(rèn)決議有效之可訴性的情況下，應(yīng)允許當(dāng)事人適用一般法尋求救濟(jì)，對(duì)于符合民事訴訟一般特征、具有獨(dú)立訴的利益的確認(rèn)決議有效之訴，法院應(yīng)當(dāng)依法受理。

【主審法官】徐慧莉 【案例撰寫人】徐慧莉 李潔

關(guān)聯(lián)文章：公司決議有效確認(rèn)之訴與股東資格否認(rèn)之訴的裁判風(fēng)向（2014）

七、商業(yè)保理業(yè)務(wù)中應(yīng)收賬款不真實(shí)時(shí)的合同效力認(rèn)定

--原告上海某某商業(yè)保理有限公司訴被告山東某某工貿(mào)有限公司、山東XX數(shù)控設(shè)備有限公司、劉某、王某保理合同糾紛案

【簡要提示】：隨著商業(yè)保理業(yè)務(wù)的快速增長，保理合同糾紛逐漸增多，但我國現(xiàn)行法律并無對(duì)商業(yè)保理的明確規(guī)定，保理合同屬于合同法中的無名合同，應(yīng)根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓是商業(yè)保理業(yè)務(wù)的核心內(nèi)容，如果債權(quán)人與債務(wù)人虛構(gòu)債權(quán)騙取保理商融資款，保理合同系可撤銷的合同，保理商可以要求債權(quán)人按照保理合同承擔(dān)責(zé)任，亦可以主張合同無效。應(yīng)收賬款不真實(shí)情形下，保證人責(zé)任并不當(dāng)然免除，需根據(jù)保理商是否盡到審查義務(wù)確定是否可以減輕保證人的責(zé)任。

【主審法官】吳智永 【撰寫人】吳智永、戴姣

關(guān)聯(lián)文章：2014-2016年金融商事?lián)＜m紛審判白皮書

八、受讓人代抵押人為清償債務(wù)消滅最高額抵押權(quán)以最高債權(quán)額為限

【簡要提示】：在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，受讓人要求代為向抵押權(quán)人清償債務(wù)以消滅抵押權(quán)，并要求繼續(xù)履行合同，辦理過戶登記手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同并不因“未經(jīng)抵押權(quán)人同意”而當(dāng)然無效。

受讓人代為清償?shù)?，以消滅抵押?quán)為限，最高額抵押不超過登記的最高債權(quán)額。受讓人起訴要求涂銷抵押登記后辦理過戶登記的，應(yīng)予支持。

【主審法官】張卓郁　　【案例撰寫人】陳裕國

詳細(xì)推薦：受讓人代抵押人為清償債務(wù)消滅最高額抵押權(quán)以最高債權(quán)額為限

九、精神殘疾持證者離婚訴訟的司法審查及權(quán)益保障

-袁某與王某離婚糾紛案

【簡要提示】：持有精神殘疾二級(jí)殘疾證的當(dāng)事人提起離婚訴訟的司法審查，需根據(jù)其患病情況確認(rèn)是否為婚前不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚且婚后尚未治愈的無效法定情形，并依法作出婚姻無效的判決或依法進(jìn)行離婚訴訟的程序和實(shí)體審查。

在民法總則施行前，若沒有利害關(guān)系人或利害關(guān)系人不愿向法院提起認(rèn)定無民事行為能力人或限制民事行為能力人的法定程序的，應(yīng)根據(jù)其智力、精神狀態(tài)綜合認(rèn)定當(dāng)事人能否就解除婚姻關(guān)系作出意思表示，同時(shí)為有效保障其訴訟權(quán)益，結(jié)合案情在個(gè)案訴訟中為其指定臨時(shí)的法定代理人。

【主審法官】尹志君 【案例撰寫人】朱佳燁

十、居間合同滿足一定條件可以轉(zhuǎn)化為買賣合同

-范某訴張某某房屋買賣合同糾紛案

【簡要提示】：二手房交易中的居間合同條款通常比較簡略，一般應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同，買賣雙方僅負(fù)有誠信磋商進(jìn)而訂立正式房屋買賣合同的義務(wù)。

但是，如果居間合同已經(jīng)具備本約（房屋買賣合同）的必備條款，且買受人在簽訂居間合同后已經(jīng)交付全部或者部分房款，或者出賣人已經(jīng)交付房屋的，則應(yīng)積極探求當(dāng)事人簽訂居間合同時(shí)的真實(shí)意思，可以參照商品房買賣合同司法解釋第5條的規(guī)定，認(rèn)定居間合同已經(jīng)轉(zhuǎn)化為買賣合同。

【主審法官】許根華 【案例撰寫人】許根華 陶庭譜