【征集】小區(qū)物業(yè)不到位？滬修訂的新規(guī)今起征求你的意見！

春花夏萌 2018-07-25

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業(yè)主大會組建難、決策難、執(zhí)行難？物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)分歧大？小區(qū)停車難、專項維修資金續(xù)籌難？······你的小區(qū)有沒有遇到這些問題？市人大常委會7月25日至8月10日對《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定修正案（草案）》公開征求意見。來看亮點↓

噔噔噔敲黑板

先明確下“小區(qū)”里的事誰來管？

《修正案（草案）》首先理順了“小區(qū)”里那些事的條塊關(guān)系：

街鎮(zhèn)：作為物業(yè)管理的第一線，賦予其指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)委會建設(shè)，監(jiān)督日常物業(yè)服務(wù)，督促業(yè)主依法使用和維護(hù)物業(yè)設(shè)施等方面的職責(zé)。

房管部門：在監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員、歸集使用專項維修資金、指導(dǎo)協(xié)助街鎮(zhèn)依法履職等方面的職責(zé)。

房管辦：作為街鎮(zhèn)設(shè)立的房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)，代表街鎮(zhèn)承擔(dān)具體管理事務(wù)。

另外，《修正案（草案）》就社區(qū)黨建引領(lǐng)作了原則性規(guī)定，明確“黨建引領(lǐng)、三方參與”的治理架構(gòu)，并對居（村）委會所承擔(dān)的物業(yè)管理相關(guān)職責(zé)作了進(jìn)一步細(xì)化。

走進(jìn)小區(qū)里的關(guān)鍵部門

業(yè)委會

業(yè)委會是業(yè)主自治的關(guān)鍵，《修正案（草案）》細(xì)化了從業(yè)委會組建到換屆的全過程運作規(guī)范，未來業(yè)委會或?qū)⑦@樣發(fā)揮職能：

解決小型小區(qū)業(yè)委會成立難問題，明確1萬平方米以下的小區(qū)業(yè)委會人數(shù)下限從5人調(diào)整為3人；

完善擔(dān)任業(yè)委會委員的條件，增加了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在利害關(guān)系的業(yè)主不得擔(dān)任業(yè)委會委員的規(guī)定；

建立業(yè)委會培訓(xùn)制度，將培訓(xùn)記錄作為業(yè)委會備案要件；

對業(yè)委會的換屆改選、補(bǔ)選、會議制度等作了更為細(xì)化的規(guī)定，確保業(yè)委會能夠正常運轉(zhuǎn)；

明確了業(yè)委會委員在違反任職條件、無法正常履職等情形下，其委員資格終止。

物業(yè)

現(xiàn)實中，有些住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，新的企業(yè)由于各種原因未能及時接替，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)“斷檔”，影響了小區(qū)居民的正常生活秩序。

因此，《修正案（草案）》作了臨時物業(yè)服務(wù)保障的規(guī)定：要求區(qū)房管部門建立臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫，在發(fā)生上述情況時，由業(yè)委會報街鎮(zhèn)選定企業(yè)提供臨時服務(wù)。如業(yè)委會尚未成立，則規(guī)定經(jīng)20%以上業(yè)主提請，由居（村）委會報街鎮(zhèn)啟動臨時服務(wù)。

另外，考慮到選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主自我管理的重要方面，政府應(yīng)當(dāng)只提供基本的托底服務(wù)，因此《修正案（草案）》規(guī)定臨時服務(wù)時間最長不超過六個月。

算好小區(qū)里的關(guān)鍵賬目

物業(yè)服務(wù)費

國家發(fā)展改革委于2014年12月發(fā)文，放開了非保障性住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。但由于缺乏可供參考的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價格信息，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商困難。

如何解決“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和收費指導(dǎo)”的難題，《修正案（草案）》給出“解決方案”：

市房管部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和定額；同時要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商時參考。

實行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)價前，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計的物業(yè)服務(wù)費用收支情況，向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

公共收益

實踐中，小區(qū)停車、廣告等利用共用部分產(chǎn)生的公共收益，存在賬目不透明、公布不及時、不按規(guī)定比例補(bǔ)充專項維修資金等情況?！缎拚福ú莅福愤M(jìn)一步完善了公共收益相關(guān)管理制度：

要求利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，必須經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主同意。

明確公共收益應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于50%，并單獨列賬。

規(guī)定公共收益的收支應(yīng)當(dāng)審價、審計，按季度公布；同時對違法挪用的情形設(shè)定了罰則。

專項維修資金

住宅專項維修資金是物業(yè)保修期滿后專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造所需儲存的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”。隨著住宅使用年限增長，動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設(shè)施設(shè)備的需求也在上升，專項維修資金余額不足的問題逐漸暴露，續(xù)籌難的矛盾日益凸顯。

《修正案（草案）》完善了專項維修資金續(xù)籌機(jī)制：

對業(yè)主大會未在九十日內(nèi)作出決定的，明確了采用分期交納籌集方式，按建筑面積成本價千分之二的標(biāo)準(zhǔn)逐月交納。

針對業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項維修資金的情形，規(guī)定業(yè)委會可以依法起訴業(yè)主。

對外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項維修資金列支渠道不暢問題，在原有規(guī)定基礎(chǔ)上作了完善：業(yè)委會未在七日內(nèi)通過緊急維修更新方案的，由政府組織先行修繕；修繕費用經(jīng)審價后，憑區(qū)房管部門出具的支取通知和中介機(jī)構(gòu)的審價報告，在專項維修資金中列支。

解決小區(qū)里的

“老大難”停車問題

小區(qū)停車矛盾一方面是由于停車資源先天不足，導(dǎo)致供需緊張。另一方面是由于國家放開小區(qū)停車價格后，開發(fā)商大幅提高產(chǎn)權(quán)車位租賃價格。

從公平分配停車資源角度出發(fā)，《修正案（草案）》規(guī)定：

停車位少于或者等于房屋套數(shù)的，一戶只能購買一個車位；

由街鎮(zhèn)牽頭，組織小區(qū)周邊的商業(yè)、道路停車資源實現(xiàn)錯時利用。

從價格源頭入手，《修正案（草案）》規(guī)定：

前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)車位的租賃價格予以約定。

業(yè)主大會成立前，收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整；業(yè)主大會成立后，需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)房管部門備案。

要求市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布停車收費標(biāo)準(zhǔn)的價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和開發(fā)商參考。

如何反映意見？

一、時間