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近幾年，全國主要城市的房地產(chǎn)市場行情火爆，商品房開發(fā)、營銷的新模式層出不窮，開發(fā)企業(yè)利用優(yōu)勢地位，使商品房買受人權(quán)益難以得到保障的現(xiàn)象普遍存在。在商品房預(yù)售、交付、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)登記等領(lǐng)域均出現(xiàn)一些亟需研究解決的情況和問題，以杭州地區(qū)為例，司法實(shí)踐中產(chǎn)生了一系列群體性訴訟案件，如以天然氣未達(dá)到正常使用條件引發(fā)的交付糾紛，因贈送面積引發(fā)的逾期辦證糾紛，承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)存在差異的賠償糾紛等，這些案件案情復(fù)雜，涉及面廣，影響社會穩(wěn)定，而案件的司法處理結(jié)果往往出現(xiàn)買受人維權(quán)失敗，或者買受人和出賣人均不滿意的雙輸局面。導(dǎo)致這一局面形成的原因，一方面是原《商品房買賣合同示范文本》約定不夠全面具體，開發(fā)企業(yè)針對原示范合同通過補(bǔ)充協(xié)議形成了一套相對獨(dú)立，體系完整，全面規(guī)避自身風(fēng)險，而對買受人不利的條款。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)過十年迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的模式不斷更新，《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《房屋登記辦法》和《浙江省實(shí)施<中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》等法律法規(guī)相繼施行，以及我省住宅全裝修工作全面鋪開，原示范合同已經(jīng)嚴(yán)重滯后。在此情況下，2018年新版《浙江省商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《新示范合同》）終于出臺，并于2018年3月15日開始推行使用。 一、 《新示范合同》的主要變化和亮點(diǎn) 1、商品房基本情況方面 《新示范合同》增加了“商品房性質(zhì)”條款，明確區(qū)分全裝修住宅和其他類型商品房。在第二條的“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”中，要求寫明分階段領(lǐng)取施工許可證的全裝修住宅裝修部分的施工許可證號。同時，在附件中增加了全裝修住宅需提供裝修設(shè)計方案平面圖、電氣網(wǎng)絡(luò)管線和給排水管道隱蔽工程圖紙。 2、在商品房價款方面 《新示范合同》在“計價方式與價款”條款中，設(shè)置了總價和分價兩種形式以供選擇，分價形式中明確裝修部分價款。在“銷售和使用承諾”方面，明確全裝修住宅不得對室內(nèi)裝飾裝修部分進(jìn)行拆分銷售。 3、商品房交付方面 在 “商品房交付條件”中補(bǔ)充了“全裝修住宅應(yīng)當(dāng)取得第三方專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具的空氣質(zhì)量檢測合格報告”等內(nèi)容。在第十一條“商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件”中，對全裝修住宅內(nèi)的裝修和設(shè)備應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)作了細(xì)化規(guī)定，明確商品房存在除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起限期修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。 4、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任方面 在《新示范合同》的附件中，明確了外裝飾裝修和內(nèi)裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)。在“保修責(zé)任”中，根據(jù)新消保法規(guī)定，埋設(shè)于墻體、地面內(nèi)的電氣網(wǎng)絡(luò)管線和給排水管道等隱蔽工程的保修期限不得低于8年。 5、限制出賣人通過補(bǔ)充協(xié)議約定的方式 減輕和免除自身責(zé)任 《新示范合同》中明確了“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)?！币源吮苊忾_發(fā)企業(yè)通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的形式使《新示范合同》形同虛設(shè)。 二、對房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)、銷售模式的影響 《新示范合同》的諸多新條款必將引起商品房開發(fā)、營銷規(guī)則的變化，開發(fā)企業(yè)如果不認(rèn)真面對，盡快適應(yīng)、了解新合同的影響，相應(yīng)改變開發(fā)、營銷規(guī)則，其后果或?qū)⒚媾R承擔(dān)巨額的違約金。本文以當(dāng)前房地產(chǎn)市場中常見的兩種現(xiàn)象為例，談?wù)?span>《新示范合同》對商品房原有開發(fā)、營銷模式的影響。 1、“贈送面積”、“偷面積”現(xiàn)象將進(jìn)一步得到遏制 因原“90/70”調(diào)控政策對于大戶型商品住宅規(guī)劃建設(shè)的限制，開發(fā)企業(yè)往往在戶型設(shè)計時預(yù)留空間，并在開發(fā)過程中對于該部分空間進(jìn)行改造，形成了所謂的“贈送面積”“偷面積”，是目前房地產(chǎn)市場上較為多見的一種現(xiàn)象。所謂的“贈送面積”部分在法律定性應(yīng)當(dāng)屬于未經(jīng)審批的違法建筑，但“贈送面積”客觀上使買受人受益，所以也成為開發(fā)企業(yè)的一種促銷和變相提高房屋單價的手段，一段時期內(nèi)“贈送面積”大小更是成為樓盤競爭力的體現(xiàn)。但大量“贈送面積”的出現(xiàn)不僅影響城市形象，與建筑本身而言也存在嚴(yán)重的安全隱患。 2016年2月《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》發(fā)布后，全國各地各部門也都陸續(xù)開展了處置違法建設(shè)的專項(xiàng)行動，意圖實(shí)現(xiàn)“用5年左右時間，全面清查并處理建成區(qū)違法建設(shè)，堅決遏制新增違法建設(shè)”的目標(biāo)。 近兩年來，杭州地區(qū)有多個樓盤因?yàn)榇嬖凇百浰兔娣e”未能按期通過驗(yàn)收，導(dǎo)致業(yè)主遲遲不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，進(jìn)而連帶引發(fā)子女入學(xué)遲延等一系列問題而形成訴訟，開發(fā)企業(yè)因此被行政機(jī)關(guān)處罰也不鮮見。雖然如此，但從促進(jìn)銷售角度出發(fā)，仍有較多開發(fā)企業(yè)使用各種隱秘手段，絞盡腦汁實(shí)現(xiàn)“贈送面積”，通常贈送面積的實(shí)現(xiàn)往往在項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收之后開始實(shí)施。 《新示范合同》要求裝修部分單獨(dú)領(lǐng)取施工許可證，要求必須提供裝修部分的施工許可證號，這也意味著今后全裝修住宅必須在取得完整施工許可證的情況下才能預(yù)售，相對于傳統(tǒng)的毛坯住宅，全裝修住宅在裝修環(huán)節(jié)，從設(shè)計、用材到消防認(rèn)證需要一整套的流程，而且對比傳統(tǒng)的毛坯房只驗(yàn)收一次，全裝修住宅兩次驗(yàn)收，全裝修驗(yàn)收之后再進(jìn)行“贈送面積”的施工變得困難和不可能，如果開發(fā)企業(yè)實(shí)施相關(guān)空間改造，在全裝修的驗(yàn)收階段勢必難以通過驗(yàn)收，在《新示范合同》下面臨需要對買受人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，因此，這或在客觀上或能徹底消滅“贈送面積”這一違法現(xiàn)象。 2、房屋和裝修拆分銷售的禁止 房地產(chǎn)市場精裝修住宅一般存在兩種模式，一種是真正意義上的裝修，即開發(fā)企業(yè)一次性交付精裝房屋，在商品房買賣合同中明確顯示裝修部分的價格。另一種模式是委托裝修，開發(fā)企業(yè)銷售毛坯房屋，但售價實(shí)際包含了裝修價格，而買受人需另行與開發(fā)企業(yè)指定的物業(yè)公司或者其他施工單位簽訂委托裝修協(xié)議，由裝修單位無償為買受人提供裝修。當(dāng)前房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)大都采用第二種模式，此種模式下，一旦發(fā)生裝修延期交付，買受人往往難以追究開發(fā)企業(yè)逾期交房的違約責(zé)任，又因?yàn)檠b修部分在裝修協(xié)議中表述為無償贈送給業(yè)主，即使實(shí)際交付的裝修品質(zhì)下降，買受人也難以追究開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任，此類糾紛形成訴訟后，業(yè)主往往難以獲得勝訴。此外，近年來，全國主要熱點(diǎn)城市和地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲較快，政府出臺了一系列關(guān)于商品房銷售的限價政策，以遏制房價上漲過快的趨勢。為規(guī)避政府限價政策，實(shí)踐中出現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)將商品房價款進(jìn)行拆分，在預(yù)（出）售合同約定的轉(zhuǎn)讓價款外，以裝修的名義向購房者收取額外房價款的現(xiàn)象，此不僅導(dǎo)致了國家稅收的損失，也增加了業(yè)主將來再行出售的稅負(fù)增加。 《新示范合同》對上述現(xiàn)象予以了關(guān)注，在房屋價款的條款中設(shè)置總價、分價兩種形式的計價方式以供選擇，分價形式中明確裝修部分價款，并在“銷售和使用承諾”中明確全裝修住宅不得對室內(nèi)裝飾裝修部分進(jìn)行拆分銷售?！缎率痉逗贤返倪@一規(guī)定，不但可以杜絕開發(fā)企業(yè)鉆拆分計價的空子，更重要的一點(diǎn)是，今后出現(xiàn)房屋的裝修質(zhì)量問題，購房者可以找到真正對房子質(zhì)量負(fù)法律責(zé)任的開發(fā)企業(yè)，從而真正保護(hù)了消費(fèi)者的權(quán)益。 三 結(jié)語 《新示范合同》針對現(xiàn)存的房地產(chǎn)市場常見的一些開發(fā)、營銷的潛規(guī)則，做出了針對性的約定，充分保障了消費(fèi)者的權(quán)益，限于篇幅，本文不一一介紹，相信這些改變對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，維護(hù)買受人合法權(quán)益將產(chǎn)生積極的影響，開發(fā)企業(yè)只有摒棄原有不合理、不合法的開發(fā)、營銷模式，真正提高產(chǎn)品品質(zhì)，提升服務(wù)質(zhì)量，才能在《新示范合同》施行后立于不敗之地。（廳政策法規(guī)處 推薦 編輯 張婷婷） |
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