但房屋作為立體空間，層高對(duì)于房屋的使用價(jià)值和交易價(jià)值或多或少存在一定影響，尤其是對(duì)于購(gòu)買商鋪、loft戶型、高檔住宅的朋友，可以說(shuō)對(duì)層高有著特殊的要求。

最近有客戶向咨詢——房屋層高不符合合同約定，想向開發(fā)商主張違約責(zé)任，但無(wú)論《商品房買賣合同》還是現(xiàn)行法律及司法解釋均沒(méi)有關(guān)于層高不符合約定的處理方式。

為此，我們通過(guò)幾則典型案例，來(lái)看看層高不符合合同約定不同法院是如何處理的。

————【廣西案例】————

裁判要旨一：開發(fā)商交付房屋層高與合同約定不符，應(yīng)賠償差異部分的損失，損失具體計(jì)算方式為房屋總價(jià)乘以層高誤差比，即以房屋單位面積價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算層高差價(jià)。

南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院認(rèn)為：     

關(guān)于原告要求被告承擔(dān)涉案商鋪實(shí)際層高與合同約定不符的賠償責(zé)任的問(wèn)題。原、被告雙方簽訂的《南寧市商品房買賣合同》明確約定涉案商鋪層高為5米，經(jīng)原、被告雙方于2018年12月5日確認(rèn)，涉案商鋪的實(shí)際層高僅為4.03米，實(shí)際層高與合同約定不符，誤差比為19.4%，被告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告辯稱不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯理由不能成立。由于雙方在合同中未對(duì)實(shí)際層高與約定層高不符的處理方式進(jìn)行約定，現(xiàn)行法律對(duì)此又無(wú)相關(guān)規(guī)定，本院酌情確定被告應(yīng)賠償原告因涉案商鋪實(shí)際層高與合同約定不符的經(jīng)濟(jì)損失為92558元（總價(jià)477104元×19.4%）。原告要求被告雙倍賠償差異部分房?jī)r(jià)款，沒(méi)有合同及法律依據(jù)，本院不予支持。

裁判要旨二：開發(fā)商交付房屋層高與合同不一致構(gòu)成違約，在合同沒(méi)有約定且法律沒(méi)有規(guī)定下，參照司法解釋關(guān)于面積誤差的處理原則，即差異在3%以內(nèi)的按房屋單位面積價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，差異超過(guò)3%部分按房屋單位面積價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)雙倍計(jì)算。

來(lái)賓市興賓區(qū)人民法院認(rèn)為：   

 關(guān)于房屋層高縮水賠償問(wèn)題：合同約定房屋層高為2.8米，而房屋實(shí)際層高為2.7米，有設(shè)計(jì)圖紙為憑，予以確認(rèn)。但黃宏笑主張房屋實(shí)際層高為2.56米，未提供證據(jù)證實(shí)，不予采納；家和公司辯稱合同約定房屋層高為2.8米是筆誤，理由不充分。

房屋的層高與面積一樣，都是影響買受人的購(gòu)房判斷和購(gòu)房?jī)r(jià)格的重要因素，對(duì)房屋實(shí)際層高與合同約定不符的違約責(zé)任如何承擔(dān)，雖然我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)尚無(wú)明確規(guī)定，當(dāng)事人訂立的商品房買賣合同也沒(méi)約定。但家和公司已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

為不損害買受人的利益，家和公司應(yīng)賠償黃宏笑房屋層高縮水部分的工程造價(jià)即直接損失成本費(fèi)1492.34元；另外，根據(jù)公平原則和參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，針對(duì)在合同沒(méi)有約定或約定不明的情況下商品房面積誤差的處理原則。即面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人。面積差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。本案出賣人交付使用的房屋層高小于合同約定，誤差比值是3.57%（2.8米－2.7米除以2.8米）。故家和公司應(yīng)賠償黃宏笑房屋間接損失價(jià)款6967.04元［總房?jī)r(jià)168286.00元×（3%＋0.57%×2）］的一半即3483.52元。

裁判要旨三：開發(fā)商交付房屋層高雖然不符合合同約定構(gòu)成違約，但層高符合報(bào)建和設(shè)計(jì)規(guī)范且符合正常居住要求，而層高與房屋價(jià)款無(wú)必然聯(lián)系，參照面積誤差處理方式計(jì)算損失有失公平，二審法院酌情按照房屋總價(jià)款的1%計(jì)算賠償款。

一審法院（桂林市七星區(qū)人民法院）認(rèn)為：

二原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)全面履行。被告向原告交付的房屋，層高不符合合同約定，對(duì)原告的正常使用造成較大影響，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)賠償原告因此造成的損失。

因現(xiàn)行法律規(guī)定中沒(méi)有對(duì)商品房買賣合同中房屋層高的誤差賠償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定，本院參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條中對(duì)房屋面積誤差的返還標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。誤差在3%以內(nèi)的部分按該比例的購(gòu)房款計(jì)算，超過(guò)3%的部分按該比例的購(gòu)房款雙倍計(jì)算。根據(jù)前述檢測(cè)報(bào)告及雙方當(dāng)事人對(duì)房屋樓板厚度的確認(rèn)，本院認(rèn)定該套房屋的層高為2.796米﹛〔（2.66米+2.67米+2.66米+2.66米+2.66米）÷5間〕+0.134米﹜，與合同約定的層高2.9米誤差為0.104米，因該房屋層高3%的誤差值為0.087米（2.9×3%），被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償數(shù)額為30190.74元﹛（725739元×3%）+〔（725739元×0.58%）×2倍〕﹜，故對(duì)原告的賠償請(qǐng)求，本院予以部分支持。

二審法院（桂林市中級(jí)人民法院）認(rèn)為：   

鑒于上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》并未就層高不符應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行約定，法律對(duì)此也沒(méi)有明確規(guī)定，而涉案商品房層高已無(wú)法改變，不具備可采取補(bǔ)救措施的條件，故應(yīng)當(dāng)根據(jù)上訴人的違約程度和被上訴人受損程度酌情確定賠償數(shù)額。

被上訴人主張比照面積誤差處理方式計(jì)算損失，但《商品房買賣合同》中的價(jià)款是以單位面積價(jià)格為計(jì)算依據(jù)，房屋面積直接影響到房屋的價(jià)款和實(shí)際使用，而房屋層高則與價(jià)款并無(wú)必然聯(lián)系，實(shí)際上對(duì)房屋價(jià)值的影響較小，所以直接根據(jù)減少高度的比例，以房屋價(jià)款為基數(shù)計(jì)算，既不能客觀反映損失的大小，也過(guò)分加重了上訴人的責(zé)任，有失公平。

被上訴人未能舉證證明上訴人在主觀上存在故意違約、隱瞞房屋實(shí)際狀況的情形，而且上訴人在客觀上也沒(méi)有故意降低原來(lái)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)從中獲利的事實(shí)。

鑒于涉案商品房的層高符合報(bào)建、施工和國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，足以滿足居住的需要，符合正常居住的要求。房屋實(shí)際層高比合同約定相差0.101米，對(duì)被上訴人使用房屋和生活居住的舒適度確有一定的影響，但該影響相對(duì)有限。

因此，應(yīng)綜合考慮上述情節(jié)，酌情確定由上訴人按總房屋價(jià)款的1%支付賠償款為宜。具體支付金額為7850.57元（按785057元×1%）。對(duì)于被上訴人主張的數(shù)額超出部分，不予支持。

————【外省案例】————

裁判要旨四：房屋實(shí)際建設(shè)符合規(guī)劃但不如何合同約定，法院酌定按照房屋實(shí)際價(jià)值的1%計(jì)算層高損失。

湖北省高級(jí)人民法院認(rèn)為：

關(guān)于涉案房屋層高不符合合同約定是否應(yīng)賠償損失的問(wèn)題。華田房地產(chǎn)公司申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為因開發(fā)的1至3號(hào)樓設(shè)計(jì)及規(guī)劃的層高為2.8米、4號(hào)樓層高為3米，房屋實(shí)際建設(shè)符合規(guī)劃，但因公司工作人員失誤將1、3號(hào)樓銷售合同中房屋層高統(tǒng)一打印成了3米。因雙方所簽《商品房預(yù)售合同》中約定房屋層高為3米，但阮濤、齊園園所買房屋實(shí)際層高為2.8米，雖符合規(guī)劃和建筑標(biāo)準(zhǔn)，但確與雙方合同約定不一致。該不一致到底系工作人員的失誤還是出賣人促進(jìn)銷售的一種方式不得而知，但造成該不一致的責(zé)任在華田房地產(chǎn)公司。對(duì)此，原判決秉持誠(chéng)實(shí)信用的原則，酌定按房屋實(shí)際價(jià)值的1%計(jì)算層高損失并無(wú)明顯不當(dāng)。

裁判要旨五：層高雖不符合約定，但已達(dá)到國(guó)家住宅設(shè)計(jì)行業(yè)規(guī)范規(guī)定的居住使用要求，在雙方?jīng)]有明確約定違約責(zé)任下，要求賠償沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

江西省高級(jí)人民法院認(rèn)為：

關(guān)于廖中華提出訴爭(zhēng)房屋層高不符合合同約定的問(wèn)題。按照國(guó)家住宅設(shè)計(jì)行業(yè)規(guī)范，普通住宅的層高宜為2.8米，涉案房屋的實(shí)際層高為2.9米，已達(dá)到居住使用要求。且本案雙方當(dāng)事人就層高未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的是否應(yīng)予賠償以及賠償金額并未作約定，故二審判決認(rèn)為廖中華在合同沒(méi)有明確約定的情況下要求富盈公司賠償沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，并無(wú)明顯不當(dāng)。

裁判要旨六：涉案合同沒(méi)有約定層高差異處理方式，且買受人沒(méi)有舉證證明實(shí)際層高影響房屋正常使用或?qū)е聝r(jià)值貶損，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

廣東省高級(jí)人民法院認(rèn)為：

關(guān)于新城市公司是否應(yīng)向葛群芳賠償損失的問(wèn)題。葛群芳購(gòu)買的案涉房屋為包括地上三層和地下一層的別墅，而案涉合同中關(guān)于房屋層高的約定僅有一處，即合同第三條中的“層高為3.3米”，故二審法院根據(jù)本案房屋的實(shí)際情況認(rèn)定上述3.3米為整套別墅的平均層高，有事實(shí)依據(jù)。同時(shí)，案涉合同未就層高差異的處理進(jìn)行專門約定，而葛群芳在本案中亦未舉證證明案涉房屋的現(xiàn)有層高影響其正常使用或案涉房屋因現(xiàn)有層高出現(xiàn)價(jià)值貶損導(dǎo)致其損失。因此，二審法院未支持葛群芳關(guān)于賠償損失的請(qǐng)求，亦無(wú)不當(dāng)。

裁判要旨七：層高誤差比小于3%，不符面積誤差比絕對(duì)值大于3%可以解除合同的規(guī)定，解除合同的請(qǐng)求不予支持。

最高人民法院認(rèn)為：

劉洋、李春春主張層高不足屬于《補(bǔ)充協(xié)議》第八條約定的“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化”，但《補(bǔ)充協(xié)議》未約定層高存在多大誤差屬于“設(shè)計(jì)變更”，且根據(jù)統(tǒng)計(jì)表的數(shù)據(jù)，一層層高存在最大誤差為6cm，最大誤差率約為1.1%，小于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定的買受人可以請(qǐng)求解除合同的面積誤差比絕對(duì)值3%。

————【文鰩解析】————

為了更好的理解，我們先看一下我國(guó)現(xiàn)行的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》對(duì)于層高的要求：

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011

5.5層高和凈高。

5.5.1住宅層高宜為2.80m。

5.5.2臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10m，且局部?jī)舾叩氖覂?nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。

5.5.3利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室(廳)時(shí)，至少有1/2 的使用面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10m。

5.5.4廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。

5.5.5廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1.90m,且不得影響門、窗扇開啟。

其中，5.5.2、5.5.3為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。

另外，關(guān)于層高和室內(nèi)凈高的定義在該規(guī)范中也做了說(shuō)明：

——層高：上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離

——室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

也就是說(shuō)，根據(jù)上述規(guī)范普通住宅的高度宜為2.8米，這個(gè)高度為結(jié)構(gòu)高度，包含了樓板的厚度即天花板中線到地板中線的垂直距離，也可以理解為：層高=室內(nèi)凈高+天花板厚度。

如果合同約定交付層高為2.8米，則交付的房屋室內(nèi)凈高一般不會(huì)達(dá)到2.8米，但臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米，局部?jī)舾撸ㄓ辛簷M穿的情況）不應(yīng)低于2.1米，廚房、衛(wèi)生間不低于2.2米。

所以，很多購(gòu)房者在房屋交付驗(yàn)收時(shí)測(cè)量的僅僅是室內(nèi)凈高，忽視樓板厚度，而樓板厚度一般為15公分左右，因此對(duì)于交付層高差異存在誤解。

了解了國(guó)家住宅設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)范，我們?cè)倩仡櫼幌律鲜霭咐呐袥Q結(jié)果：

案例一：層高約定5米，實(shí)際交付4.03米，最終法院以房屋單價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算層高誤差賠償金額

案例二：層高約定2.8米，實(shí)際交付2.7米，最終法院參照面積誤差的處于原則計(jì)算賠償金額

案例三：層高約定2.9米，實(shí)際交付2.796米，最終法院酌定按照房屋總價(jià)款的1%計(jì)算賠償金額

案例四：層高約定3米，實(shí)際交付2.8米，最終法院酌定按照房屋總價(jià)款的1%計(jì)算賠償金額

案例五：實(shí)際交付層高2.9米，層高不符合合同約定但超過(guò)相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，不予支持賠償

案例六：實(shí)際交付小于3.3米，沒(méi)有舉證證明層高影響正常使用或影響房屋價(jià)值，不予支持賠償

案例七：層高誤差6公分，誤差比為1.1%，未超過(guò)3%，參照面積誤差的處理原則駁回解除的請(qǐng)求

通過(guò)這些判決結(jié)果我們看到，由于合同沒(méi)有約定，又缺乏統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)，所以對(duì)于層高差異引起的糾紛，各地法院審理時(shí)裁判尺度存在一定差異，但似乎又可以歸納出一些規(guī)律。

其中法院支持購(gòu)房者主張賠償訴求的案例一、二、三、四。

在這四個(gè)案例中，除了案例一為商鋪外，其余都是普通住宅。

案例一，因?qū)痈卟钐螅ㄔ褐苯诱J(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約且按照面積單價(jià)計(jì)算層高差價(jià)來(lái)計(jì)算損失賠償數(shù)額。

案例二，合同約定層高2.8米，但實(shí)際交付層高僅有2.7米，尚未達(dá)到《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的適宜層高，裝修后層高會(huì)更低，對(duì)居住舒適必然產(chǎn)生影響，因此法院也直接認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約且參照面積誤差處理原則計(jì)算損失賠償數(shù)額。

案例三、案例四，合同約定層高均超過(guò)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的2.8米，實(shí)際交付的層高為2.8米或非常接近2.8米，考慮到實(shí)際交付的層高已經(jīng)達(dá)到《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的適宜層高，法院直接認(rèn)定開發(fā)商違約行為實(shí)際上對(duì)購(gòu)房者的實(shí)現(xiàn)合同目的影響不大，因此責(zé)任酌定以房屋總價(jià)1%計(jì)算。

我們?cè)賮?lái)看看法院不支持購(gòu)房者賠償訴求的案例五、案例六：

這兩個(gè)案例中，涉案房屋也是普通住宅，合同約定層高均超過(guò)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的2.8米，而交付的層高雖然不符合約定但也超過(guò)了適宜的層高，且誤差的比例并不大，可以說(shuō)就普通住宅而言幾乎不存在使用價(jià)值和交易價(jià)值的貶損。因此法院在審理案件時(shí)，雖然認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約，對(duì)于購(gòu)房者提出的訴求，在證明標(biāo)準(zhǔn)上要求比前四個(gè)案例要高，需要舉證證明開發(fā)商違約會(huì)導(dǎo)致實(shí)際使用或價(jià)值貶損，在購(gòu)房者無(wú)法舉證證明情況下，不予支持。

最后看看案例七，這是一個(gè)最高法的案例，購(gòu)房者因開發(fā)商交付的房屋層高誤差6公分，誤差比為1.1%，主張解除合同。

在沒(méi)有合同約定，沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定的情況下，最高法同樣參照適用了面積差異的處理原則，認(rèn)為誤差比沒(méi)達(dá)到3%，不予支持解除合同。

我們推算了一下，如果達(dá)到誤差比3%，那么這套房層高與約定的層高誤差達(dá)到16公分，已經(jīng)是一塊樓板的厚度，這對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)確實(shí)不應(yīng)該發(fā)生，或者就是存在擅自變更設(shè)計(jì)規(guī)劃的行為，購(gòu)房者主張退房。

最后我們總結(jié)一下，法院在審理該類案件時(shí)，在既參照面積誤差處理原則的同時(shí)，需要結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》來(lái)衡量開發(fā)商違約行為給購(gòu)房者造成的實(shí)際損失，同時(shí)根據(jù)開發(fā)商違約的情形確定購(gòu)房者的舉證責(zé)任和應(yīng)達(dá)到的證明程度，最后基于公平原則和誠(chéng)實(shí)守信原則做出公平公證的裁判。

所以我們建議，在目前沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定下，雙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，可以就層高誤差或存在可能的設(shè)計(jì)變更問(wèn)題進(jìn)行約定，在產(chǎn)生糾紛有據(jù)可依，避免訴累。