作者｜謝飛（北京觀韜中茂（蘇州）律師事務所合伙人，微信號：xf396130242）

*本文經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，不代表其供職機構(gòu)及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*

一、問題的提出

企業(yè)國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序與一般的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序有著明顯區(qū)別，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》（2009，以下簡稱《國資法》）等相關(guān)法律規(guī)定，這種區(qū)別主要體現(xiàn)在標的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的進場交易與資產(chǎn)評估程序兩大方面，這種特殊的程序設(shè)計旨在落實國有資產(chǎn)保值增值、防止國有資產(chǎn)流失。

承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指在出租人出賣租賃物時，承租人在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。作為當今世界各國普遍確定的一項民事法律制度，承租人優(yōu)先購買權(quán)對于保護穩(wěn)定的財產(chǎn)租賃關(guān)系、保障承租人對租賃物的使用權(quán)、維護財產(chǎn)的靜態(tài)交易安全具有重要意義。

實踐中，當國有企業(yè)的房屋在進行實物資產(chǎn)買賣的時候（說明：本文所討論的“國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”僅限于實物房屋建筑的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而非完全意義上的《國資法》規(guī)定的“國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，后者涉及“企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓”、“企業(yè)增資”、“企業(yè)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”等廣義上的“國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”情形不屬于本文討論范圍），如果該房屋已經(jīng)出租，由此即產(chǎn)生國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進場交易制度與承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的沖突（于下文“三、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的沖突”中詳述），并導致實施過程中出現(xiàn)一些爭議與難點。

二、承租人優(yōu)先購買權(quán)與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)行立法

（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國合同法》（1999，以下簡稱《合同法》）第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！痹摋l款是現(xiàn)行法律上對于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的一般性規(guī)定，并沒有區(qū)分國有與非國有資產(chǎn)（房屋）的轉(zhuǎn)讓和受讓程序。

在《合同法》上述規(guī)定的基礎(chǔ)上，最高人民法院和一些地方的高級人民法院，針對涉及承租人優(yōu)先購買權(quán)爭議的法律適用、權(quán)利實現(xiàn)程序等也做了進一步規(guī)定，比如《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋(2009)11號，以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）第21條；《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》（2013，以下簡稱《北京高院房屋租賃糾紛解答》）第28條；《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》（2008，以下簡稱《江蘇高院房屋租賃糾紛意見》）第9條、第14條等。

（二）國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定

1、關(guān)于交易方式與競價方式的規(guī)定

根據(jù)《國資法》第54條第1款規(guī)定，“國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當遵循等價有償和公開、公平、公正的原則?！钡?款規(guī)定“除按照國家規(guī)定可以直接協(xié)議轉(zhuǎn)讓的以外，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場所公開進行。轉(zhuǎn)讓方應當如實披露有關(guān)信息，征集受讓方；征集產(chǎn)生的受讓方為兩個以上的，轉(zhuǎn)讓應當采用公開競價的交易方式?！痹摋l款在全國人大常務委員會制定的法律層面首先確立了“在產(chǎn)權(quán)交易場所進行”的交易方式，以及“公開競價”的競價方式。

此外，在國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“國資委”）發(fā)布的一系列規(guī)章中，亦對“公開競價”方式進一步規(guī)定，主要方式包括拍賣、招投標、網(wǎng)絡競價等?！镀髽I(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（2004）第5條規(guī)定，“企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可以采取拍賣、招投標、協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他方式進行?！薄镀髽I(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》（2009）第33條規(guī)定，“公開競價方式包括拍賣、招投標、網(wǎng)絡競價以及其他競價方式?！薄镀髽I(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（2016）第22條規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息披露期滿、產(chǎn)生符合條件的意向受讓方的，按照披露的競價方式組織競價。競價可以采取拍賣、招投標、網(wǎng)絡競價以及其他競價方式，且不得違反國家法律法規(guī)的規(guī)定。”

2、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及“租賃”情況處理的規(guī)定

在國資委發(fā)布的規(guī)章層面，未見專門就國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及到租賃情況處理方式的規(guī)定。在某一些地方的規(guī)定中，雖有不同程度涉及到對“租賃”情況的相關(guān)要求，不過多數(shù)地方僅涉及要求對租賃關(guān)系“妥善處置”、或?qū)ψ赓U情況予以“披露”，并未進一步涉及到承租人是否參與進場交易等有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)問題，僅在部分地方有規(guī)范要求應當在租賃期滿后再進行轉(zhuǎn)讓（或在轉(zhuǎn)讓前先辦理租賃合同終止手續(xù)）。

例如，《廣州產(chǎn)權(quán)交易所實物資產(chǎn)交易操作規(guī)程》（2016）第10條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓方向本所申請辦理實物資產(chǎn)交易時，應與本所簽訂《委托協(xié)議》同時遞交下列相關(guān)資料……四、交易資產(chǎn)清單及基本情況說明（交易資產(chǎn)使用情況、現(xiàn)狀、是否涉及共有、抵押、出租、查封等情況）；”但是對于轉(zhuǎn)讓方披露了“是否涉及出租”情況以后如何處理，該規(guī)程未作進一步解釋說明。

又如，《蘇州市市屬國有資產(chǎn)公開轉(zhuǎn)讓暫行辦法實施細則（試行）》（2003）第3條第8款規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓中涉及的原房屋租賃協(xié)議和銀行債務、貸款擔保，應由委托方與有關(guān)方面充分協(xié)商，妥善處置”，但在該細則中對于“充分協(xié)商、妥善處理”并沒有進一步具體規(guī)定或說明。

此外，另外有一些地方，比如哈爾濱、青島等地的規(guī)定中，要求轉(zhuǎn)讓行為“在租賃期滿后進行”，或要求提前轉(zhuǎn)讓的應“辦理租賃合同終止手續(xù)”。比如，《哈爾濱市企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（2005）第26條、《青島市企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法（試行）》（2005）第13條，均規(guī)定“已經(jīng)實行承包、租賃、托管等經(jīng)營形式的國有企業(yè)，其企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應當在承包、租賃或者托管經(jīng)營合同期滿后進行。確需提前轉(zhuǎn)讓的，應當按照國家規(guī)定先行辦理承包、租賃或者托管經(jīng)營合同終止手續(xù)，再進行企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?！?/p>

3、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及“優(yōu)先購買權(quán)”的規(guī)定

優(yōu)先購買權(quán)是一種特定權(quán)利主體依據(jù)法律規(guī)定或合同約定而享有的得以在同等條件下優(yōu)先受讓某項標的物的權(quán)利，在不同的法律規(guī)定中亦有涉及，除了本文討論的承租人優(yōu)先購買權(quán)以外，實務中最為常見的應屬“有限責任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)”。

縱觀《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》，到《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》，再到各地方的交易規(guī)則，凡涉及“優(yōu)先購買權(quán)”問題的規(guī)定，多數(shù)是針對“有限責任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)”，并且此類規(guī)定集中表達了兩個層面意思：（1）原股東放棄優(yōu)先購買權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方應當進行披露；（2）原股東不放棄優(yōu)先購買權(quán)的亦應進行披露，并且在原股東不棄權(quán)的情況下，原股東按照法律規(guī)定享有和行使優(yōu)先購買權(quán)。

例如，《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》第15條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓方披露信息包括但不限于以下內(nèi)容……（七）企業(yè)管理層是否參與受讓，有限責任公司原股東是否放棄優(yōu)先受讓權(quán)；”。又如，《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》第13條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓方應當在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中充分披露對產(chǎn)權(quán)交易有重大影響的相關(guān)信息，包括但不限于……（三）有限責任公司的其他股東或者中外合資企業(yè)的合營他方是否放棄優(yōu)先購買權(quán)?！钡?2條規(guī)定，“涉及轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)其他股東依法在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)的情形，按照有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

再如，《北京產(chǎn)權(quán)交易所國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓操作規(guī)則》（2018）第20條規(guī)定，“信息披露公告包括但不限于以下內(nèi)容……（七）企業(yè)管理層是否參與受讓，有限責任公司原股東是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；”。第40條規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)原股東不放棄優(yōu)先購買權(quán)的，按照相關(guān)法律法規(guī)及北交所關(guān)于標的企業(yè)原股東行使優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定執(zhí)行?！薄督K省企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓操作規(guī)則》（2017）第13條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓方應當在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中充分披露對產(chǎn)權(quán)交易有重大影響的相關(guān)信息，包括并不限于：審計報告類型、評估報告特別事項說明；企業(yè)管理層是否參與受讓；有限責任公司原股東是否放棄優(yōu)先受讓權(quán)?！钡?2條規(guī)定，“涉及標的企業(yè)其他股東依法在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)的情形，按照有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

以上規(guī)定僅針對“股東的優(yōu)先購買權(quán)”，沒有涉及“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”。當然，在一些地方的交易規(guī)則中則有一定程度的涉及，比如根據(jù)《廣州產(chǎn)權(quán)交易所實物資產(chǎn)交易操作規(guī)程》（2016）第10條規(guī)定，在要求的轉(zhuǎn)讓方向交易所提交的材料中，包括了“六、交易資產(chǎn)涉及優(yōu)先權(quán)的，應當提供其依法履行相關(guān)義務的證明文件”，這一要求與以上其他地區(qū)規(guī)定的區(qū)別在于其中規(guī)定的“優(yōu)先權(quán)”沒有特別地指向“股東的優(yōu)先購買權(quán)”。筆者傾向于認為，這種規(guī)定雖未直接指向“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”，但值得肯定的是其已為實務操作中產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)和相關(guān)當事人將包括“承租人優(yōu)先購買權(quán)”在內(nèi)的多元化的優(yōu)先權(quán)納入解釋、預先妥善處理、平衡各方利益提供了一定的規(guī)則依據(jù)。

三、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的沖突

（一）承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是否必須“進場交易”？

《國資法》和《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》等均規(guī)定國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場所公開進行，但是并沒有規(guī)定承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是否也必須在產(chǎn)權(quán)交易場所進行。

從最高院和一些地方高級法院的規(guī)定來看，僅對以“拍賣”方式進行競價交易情況下承租人應否參加拍賣程序進行了規(guī)定。例如，《房屋租賃司法解釋》第23條規(guī)定，“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！薄侗本└咴悍课葑赓U糾紛解答》第28條規(guī)定，“出租人通知承租人時，應當告知租賃房屋轉(zhuǎn)讓的事實、時間及具體出賣條件。出租人雖然通知承租人出賣租賃房屋的事實，但未告知具體出賣條件或告知內(nèi)容不真實、不全面，或者在出賣條件發(fā)生變化后未及時告知承租人的，應當認定其未履行通知義務?！薄督K高院房屋租賃糾紛意見》第14條規(guī)定，“出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，除拍賣人發(fā)布拍賣公告外，出租人同時應當在拍賣日七日前以書面方式通知承租人參加拍賣。承租人收到出租人的書面通知后未參加競拍的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。出租人未盡通知義務導致承租人未能行使優(yōu)先購買權(quán)，承租人要求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償?！?/p>

根據(jù)以上規(guī)定，對于采用“拍賣”方式進行交易的，不僅拍賣人應當發(fā)布拍賣公告，出租人（轉(zhuǎn)讓方）也必須提前以書面方式通知承租人，方才視為出租人（轉(zhuǎn)讓方）履行了法律義務，而若在出租人履行了前述義務的條件下，承租人沒有參加的，則視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。這也就意味著，如果采用“拍賣”方式進行國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公開競價交易，承租人必須參加，否則視為放棄其優(yōu)先購買權(quán)。

上述規(guī)定系針對“拍賣”方式，并未包括“招投標”等其他競價方式。然而實踐中，在一些地方的產(chǎn)權(quán)交易所制定的交易規(guī)則或發(fā)布的轉(zhuǎn)讓公告中，則往往存在諸如“承租人對其承租的房產(chǎn)在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購權(quán)人需要根據(jù)掛牌條件的要求報名參與受讓，逾期未按掛牌條件要求辦理報名手續(xù)，視為自動放棄優(yōu)先購買權(quán)”的規(guī)定，此類規(guī)定將“視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”的情形從法律規(guī)定的“拍賣”擴大解釋為“未按掛牌要求辦理報名手續(xù)”，這種擴大解釋能否對承租人產(chǎn)生法律效力、能否達到排斥承租人法定優(yōu)先購買權(quán)的效果，其實不無商榷的空間。

例如，在《最高人民法院公報》（2016年第5期總第235期）刊載的“中靜實業(yè)（集團）有限公司訴上海電力實業(yè)有限公司等股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案民事判決書”（盡管該案情系股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是最高院說理和裁判意旨同樣具有一定參考價值）中，最高院認為：“雖然國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應當進產(chǎn)權(quán)交易所進行公開交易，但因產(chǎn)權(quán)交易所并不具有判斷交易一方是否喪失優(yōu)先購買權(quán)這類法律事項的權(quán)利，在法律無明文規(guī)定且股東未明示放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，享有優(yōu)先購買權(quán)的股東未進場交易，并不能根據(jù)交易所自行制定的‘未進場則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)’的交易規(guī)則，得出其優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)喪失的結(jié)論?！?/p>

（二）承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是否必須完全遵循國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“競價方式”？

根據(jù)《國資法》等相關(guān)規(guī)定，國有資產(chǎn)進場公開競價乃是采取拍賣、招投標、網(wǎng)絡競價以及其他競價方式，然而該等競價方式的初衷和邏輯，未必與承租人優(yōu)先購買權(quán)制度完全吻合。

1、拍賣競價方式與承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的沖突

拍賣是以公開競價形式將特定物品或財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應價者的買賣方式，受到拍賣法的規(guī)則制約。《中華人民共和國拍賣法》（2015，以下簡稱《拍賣法》）規(guī)定了委托方、拍賣方、競買方的各項權(quán)利和義務及拍賣規(guī)則，保障競價中價高者得。

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)與拍賣競價方式的沖突在于：經(jīng)拍賣程序成交的合同乃是諾成性合同，拍賣師落槌之刻即表示成交，如果肯定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，若承租人不參加拍賣，拍賣師宣布成交后必須詢問承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)，是否愿意與最高應價者出相同價格并買下，而如果承租人愿意，則拍賣師之前的落槌成交便失去意義，也就難稱之為拍賣；若承租人參加拍賣，直接在承租人與最高應價者出價相同時，宣布承租人購得，則也無疑破壞了《拍賣法》高者得的基礎(chǔ)準則。從這一角度看，無論承租人是否參加拍賣程序，都可能導致與《拍賣法》的沖突。

其實對于“在采用拍賣競價方式時如何妥善處置承租人的優(yōu)先購買權(quán)”這一問題，最高人民法院《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋[2016]18號，以下簡稱《網(wǎng)拍規(guī)定》）以及北京、上海、廣東、江蘇、浙江、福建、廣西等地的高級人民法院在有關(guān)網(wǎng)絡司法拍賣的規(guī)定及實踐方面已經(jīng)提供了不少值得借鑒的思路（于下文“四、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與承租人優(yōu)先購買權(quán)沖突的解決”中詳述）。

2、招投標競價方式與承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的沖突

根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》（2017，以下簡稱《招投標法》）的規(guī)定，在整個招投標過程中，投標人之間不得串通，而且投標人的投標方案在中標之前也是處于完全保密狀態(tài)，意味著承租人無論是否參與競價，都無法提前獲知投標方的競標方案，競標方案僅在中標時才會被公布，且投標方一旦中標，就與招標方建立了合同關(guān)系。

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)與上述規(guī)則的沖突，首先在于，在開標時，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”似乎方才確定，此時若支持承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則中標方的利益將可能受到損害，可能導致《招投標法》規(guī)定的招投標競價方式落空。另外，由于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”通常主要針對價格和支付方式，而《招投標法》確立招投標方式的目的不完全取決于投標人的報價，而往往取決于投標人的綜合實力，故而開標時確立的“同等條件”往往不局限于價格，由此則可能產(chǎn)生對“同等條件”的擴大解釋，加重承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的負擔。

（三）承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”是否受到國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“受讓方資格條件”的限制？

對于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)中“同等條件”的認定歷來是司法實踐中的難點，最高院2009年《房屋租賃司法解釋》中對承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使方式、期限、限制等問題進行了比較細致的規(guī)定，但對于“同等條件”仍沒有明確規(guī)定。通說認為，對承租人優(yōu)先購買權(quán)“同等條件”的解釋亦采用目的性限縮，考慮到承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是以取得租賃物的所有權(quán)為目的，但并不絕對地剝奪其他人的購買機會，故而同等條件的核心是價格相同，而價格相同一方面是指價款數(shù)額相同，另一方面是指付款期限和支付方式相同（概因付款期限、方式均可歸結(jié)于價格問題）。

一些地方高級人民法院對此也作出了相關(guān)規(guī)定，例如《北京高院房屋租賃糾紛解答》第28條規(guī)定，“同等條件主要是指房屋轉(zhuǎn)讓的價格、價款支付方式等?！薄督K高院房屋租賃糾紛意見》第9條規(guī)定，“承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外?！?/p>

而根據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》第15條第1款規(guī)定，“在征集受讓方時，轉(zhuǎn)讓方可以對受讓方的資質(zhì)、商業(yè)信譽、經(jīng)營情況、財務狀況、管理能力、資產(chǎn)規(guī)模等提出必要的受讓條件。”《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易操作規(guī)則》第12條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓方可以根據(jù)標的企業(yè)實際情況，合理設(shè)置受讓方資格條件。受讓方資格條件可以包括主體資格、管理能力、資產(chǎn)規(guī)模等，但不得出現(xiàn)具有明確指向性或者違反公平競爭的內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)認為必要時，可以要求轉(zhuǎn)讓方對受讓方資格條件的判斷標準提供書面解釋或者具體說明，并在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中一同公布。”

那么，上述國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序中對受讓方資格條件的種種限制（不僅限于價款數(shù)額和支付方式），是否也可以作為“同等條件”的判斷標準呢？筆者傾向于認為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于法定權(quán)利，司法上對于承租人優(yōu)先購買權(quán)“同等條件”進行目的性限縮，解釋為價格和價款支付方式，主要是基于保護承租人利益的價值導向；而國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)置的價值目標卻與此不盡相同，乃是以保護國有資產(chǎn)保值增值為導向，由此推導出的規(guī)則，相對于各地高院規(guī)定來說則是一種擴大解釋；從而，實務中問題在于如何對不同利益進行取舍或平衡。

對此，《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，似乎為實務操作提供了一條解決思路，該辦法第14條規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓原則上不得針對受讓方設(shè)置資格條件，確需設(shè)置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則，所設(shè)資格條件相關(guān)內(nèi)容應當在信息披露前報同級國資監(jiān)管機構(gòu)備案，國資監(jiān)管機構(gòu)在5個工作日內(nèi)未反饋意見的視為同意?！钡?1條規(guī)定，“除國家法律法規(guī)或相關(guān)規(guī)定另有要求的外，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得對受讓方設(shè)置資格條件?！睋?jù)此規(guī)定，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則上不得設(shè)置資格條件，確需設(shè)置的，需要滿足兩個積極條件和兩個消極條件：（1）所謂“兩個積極條件”：一是具備“國家法律法規(guī)”依據(jù)，二是“或相關(guān)規(guī)定另有要求”；（2）“兩個消極條件”：一是“不得有明確指向性”，二是“不得違反公平競爭原則”?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》第14條盡管從平衡利益沖突的角度做出了進步，但畢竟僅屬于部門規(guī)章層級，仍不乏留下了討論的余地，比如所謂“或相關(guān)規(guī)定另有要求”中的“相關(guān)規(guī)定”究竟是指什么位階的規(guī)定？各地交易所自行制定的交易規(guī)則是否屬于辦法所稱的“相關(guān)規(guī)定”等等。

四、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與承租人優(yōu)先購買權(quán)沖突的解決

（一）完善涉“承租人優(yōu)先購買權(quán)”產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則的建議

筆者傾向于認為以上沖突在深層次上很大程度是源于“國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”與“承租人優(yōu)先購買權(quán)”兩套規(guī)則在利益衡量、價值保護層面的沖突，該層面的沖突引發(fā)下位規(guī)則在銜接上的不暢，進一步導致實踐中產(chǎn)生理解上的差異，最終表現(xiàn)為承租人行權(quán)上的障礙與爭議。

盡管國資委于2009年6月15日發(fā)布了《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》，作為企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易行為的統(tǒng)一規(guī)范，但是其中僅僅提及了有限責任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)，在具體執(zhí)行層面并未能十分細致，更沒有涉及“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的相關(guān)規(guī)定。實踐中一些地方的產(chǎn)權(quán)交易所制定的交易規(guī)則或發(fā)布的轉(zhuǎn)讓公告中，雖然已有一定程度上涉及了“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的處理，但是由于相應規(guī)則或文件的位階太低，往往并不足以完全排除因其與上位規(guī)則不一致所產(chǎn)生的法律風險，因此若能夠從國資委《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則》層面著手對相關(guān)內(nèi)容進行完善，將更有助于題述沖突的解決。

誠然，法律規(guī)則沖突所引發(fā)的更深入探討將牽涉“立法論”層面，將超出了本文作為實務寫作的話題范圍，不過從一名交易律師的視角，仍不妨在現(xiàn)有法律規(guī)則框架基礎(chǔ)上提出若干完善建議，謹作拋磚引玉。筆者建議可以參考最高人民法院《網(wǎng)拍規(guī)定》以及各地高級人民法院有關(guān)網(wǎng)絡司法拍賣的規(guī)定中對“優(yōu)先購買權(quán)”的處理方式，對《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》以及各地方產(chǎn)權(quán)交易所的交易規(guī)則中涉及“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的內(nèi)容進行一定完善。

1、對完善進場程序相關(guān)規(guī)則的建議

建議借鑒最高院《網(wǎng)拍規(guī)定》關(guān)于“提前通知程序、棄權(quán)推定程序”的規(guī)定（最高院《網(wǎng)拍規(guī)定》第16條，“網(wǎng)絡司法拍賣的事項應當在拍賣公告發(fā)布三日前以書面或者其他能夠確認收悉的合理方式，通知當事人、已知優(yōu)先購買權(quán)人。權(quán)利人書面明確放棄權(quán)利的，可以不通知。無法通知的，應當在網(wǎng)絡司法拍賣平臺公示并說明無法通知的理由，公示滿五日視為已經(jīng)通知。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未參與競買的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！保?，在《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》中加入類似于“提前通知承租人參加進場交易、承租人經(jīng)通知后未參加的視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”的規(guī)則。

2、對完善競價程序相關(guān)規(guī)則的建議

建議借鑒最高院《網(wǎng)拍規(guī)則》對競價程序的規(guī)定，完善產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則中關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)人參與競價情形下的競價程序。

正如《關(guān)于<人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定>的理解與適用》（刊載于《人民司法（應用）》2016年第31期第38頁）中指出，“傳統(tǒng)拍賣中對于優(yōu)先購買權(quán)人參加競拍的，采取的是確定最高價后向優(yōu)先購買權(quán)人詢價的模式。”“傳統(tǒng)拍賣下的競價模式程序繁瑣，欠缺效率，而且優(yōu)先購買權(quán)人很難全程參與競拍過程，而其他競買人因為缺少優(yōu)先購買權(quán)人的參與而對競價過程缺乏全局性的信息判斷?！薄啊毒W(wǎng)拍規(guī)定》徹底改變了傳統(tǒng)的詢價模式，充分利用了網(wǎng)絡技術(shù)和計算機技術(shù)的優(yōu)越性，將競價過程與對優(yōu)先購買權(quán)人的詢價過程完美地融合一體?！?/p>

具體來說，根據(jù)《網(wǎng)拍規(guī)定》）第19條、第21條等相關(guān)條款所設(shè)置的流程，網(wǎng)絡司法拍賣平臺會在對優(yōu)先購買權(quán)人資格確認后給予其一個特殊的身份代碼，身份代碼中會以標注的方式顯示出優(yōu)先購買權(quán)人的地位，一方面其他競買人可以直接通過代碼確認發(fā)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)人的身份以及出價信息情況，另一方面當優(yōu)先購買權(quán)人出價時平臺系統(tǒng)會自動識別其身份，并作區(qū)別對待，即優(yōu)先購買權(quán)人可以以當時最高價相同的報價出價，而不同于其他競買人必須加價的方式出價。其他競買人在優(yōu)先購買權(quán)人做出相同的最高報價后，必須加價出價，使得報價高于優(yōu)先購買權(quán)人，才可能競拍成功。

（二）建議完善《資產(chǎn)租賃合同》對“優(yōu)先購買權(quán)”的約定

實踐中無論對于資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方、承租人還是產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)來說，確保交易過程的合法合規(guī)性以及交易結(jié)果的穩(wěn)定性應屬于各方的一致訴求。基于此，在《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》以及相關(guān)交易規(guī)則進一步修訂完善而使得有關(guān)沖突解決事宜得以明確之前，建議參與交易的各方著重從合同意思自治的角度考慮進行事前安排和風險預防：

1、明示放棄優(yōu)先購買權(quán)

既然優(yōu)先購買權(quán)屬于承租人的一項法定權(quán)利，自愿放棄該權(quán)利也是權(quán)利本身的應有之意。實踐中，一些地方的產(chǎn)權(quán)交易場所也會在進場交易之前要求轉(zhuǎn)讓方征求并且取得承租人出具的《放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明》，并將該《放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明》作為交易備查文件進行公開。在進場之前就對“承租人優(yōu)先購買權(quán)”進行了清理和排除，如不考慮承租人基于特定情況有比較強烈的購買需求，這當然是一種比較徹底的處理方式。

除了在進場之前由承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)以外，其實在房屋租賃合同的締約階段，即可以考慮在合同文本中明示優(yōu)先購買權(quán)的放棄，或者對于不享有優(yōu)先購買權(quán)的情形進行說明（常見比如，在房屋建筑整體轉(zhuǎn)讓時，部分區(qū)域的租戶不享有優(yōu)先購買權(quán)），以避免后續(xù)爭議。

2、附條件保留優(yōu)先購買權(quán)

對于租賃時就抱有購置計劃的承租人來說，轉(zhuǎn)讓方采取以上第1種方式恐有難度，可是若完全應允承租人得以享有和實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，又唯恐后續(xù)實際執(zhí)行過程中遇到障礙和發(fā)生糾紛。鑒于此，建議將側(cè)重點放在對交易方式和路徑的特別約定上，比如可以參考以下條款約定：

“雙方完全知悉并確認，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)，出租人的資產(chǎn)處置行為須通過產(chǎn)權(quán)交易場所以公開競價方式進行；因此，當出租人整體出售物業(yè)時，承租人同意完全配合出租人履行相應的國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序；在符合資產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)交易場所的交易規(guī)則以及國有資產(chǎn)處置規(guī)定的前提下，承租人得以享有優(yōu)先購買該物業(yè)的權(quán)利，并且雙方同意以上述國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序中所設(shè)置的受讓方資格條件作為意向受讓方之間是否具備‘同等條件’判斷標準之一；若經(jīng)過上述國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序而承租人未被確認為受讓方的，承租人對此表示同意和接受，不會因此主張其優(yōu)先購買權(quán)受到妨害?！?/p>