（一）《意見》適用于市國(guó)資委履行出資人職責(zé)的企業(yè)及其各級(jí)獨(dú)資、控股子企業(yè)的房屋出租管理行為。

    （二）北京市國(guó)資委監(jiān)管的實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位也按照《意見》規(guī)定執(zhí)行。

    《意見》主要從八個(gè)方面進(jìn)行規(guī)定，旨在加強(qiáng)市屬國(guó)有企業(yè)對(duì)房屋出租的管理，確保出租經(jīng)營(yíng)依法合規(guī)。

    （一）承租人的選擇

      1、承租人的選擇應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平的原則，公開選擇承租人。

      2018年10月29日，市國(guó)資委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市屬國(guó)有企業(yè)京內(nèi)土地房屋資產(chǎn)處置和房屋出租對(duì)外合作經(jīng)營(yíng)管理的通知》（京國(guó)資發(fā)[2018]21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），其中明確規(guī)定：“企業(yè)將擁有或有控制力的面積超過1000平方米的房屋及面積不足1000平方米但招租底價(jià)每年在100萬元以上的房屋資產(chǎn)出租或?qū)ふ液献鹘?jīng)營(yíng)方，出租項(xiàng)目應(yīng)通過實(shí)施企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)以公開招租的方式廣泛征集承租人?！?/strong>

      2、出租企業(yè)需充分調(diào)查承租人的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況和信用情況等，選擇資信可靠、具備履約能力的承租人。

    （二）租賃合同的簽署形式及主要內(nèi)容

      1、出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承租人依法訂立書面租賃合同。

      2、房屋租賃合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)完整，尤其應(yīng)當(dāng)明確承租人發(fā)生特定違約行為時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及出租企業(yè)在特定情形下變更或解除租賃合同的權(quán)利。房屋租賃合同的主要條款及內(nèi)容如下圖所示：

    （三）規(guī)范決策程序

    1、出租企業(yè)應(yīng)建立房屋出租管理審核制度，財(cái)務(wù)、法務(wù)等部門對(duì)合同的經(jīng)濟(jì)性、合法性、嚴(yán)密性、可行性進(jìn)行審核并出具意見。

    2、出租企業(yè)需明確房屋出租管理決策權(quán)限和批準(zhǔn)程序，重大項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行集體決策程序。

    （四）規(guī)范租金管理

      1、以市場(chǎng)化為原則，在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，原則上通過公開招租、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式確定房屋出租價(jià)格。

      2、在租賃合同中約定租金調(diào)整機(jī)制，在租賃期限內(nèi)依據(jù)市場(chǎng)行情、供需關(guān)系等因素合理調(diào)整租金水平。

      3、建立租金催收制度和預(yù)警機(jī)制，按照合同約定按時(shí)、足額收取租金，對(duì)于租金拖欠行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行追繳，必要時(shí)可以通過法律程序予以解決。

      4、出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)租金收入管理，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，嚴(yán)禁隱瞞、截留租金等行為。

    （五）規(guī)范租期管理

      1、分類限定各類房屋的出租期限，原則上不超過5年。

      2、因承租人投入較大資金用于特定用途改造等情況的，經(jīng)所出資企業(yè)審核批準(zhǔn)后，可以適當(dāng)延長(zhǎng)出租期限。

    （六）規(guī)范安全管理

      1、出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證出租房屋及附屬設(shè)備設(shè)施符合建筑、消防、治安等方面的安全要求。

      2、出租企業(yè)應(yīng)與承租人簽訂出租房屋治安消防安全責(zé)任書，明確界定安全管理責(zé)任，加強(qiáng)安全管理。

      3、出租企業(yè)發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事違法行為的，應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)報(bào)告執(zhí)法部門。

    （七）規(guī)范房屋日常管理

      1、出租企業(yè)應(yīng)明確專人或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)管理，建立房屋及其設(shè)施設(shè)備定期檢查機(jī)制。

      2、承租人造成房屋及其設(shè)施設(shè)備損壞的，出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求承租人承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。

    （八）規(guī)范檔案管理

      加強(qiáng)出租房屋的權(quán)證管理，建立完善房屋出租管理臺(tái)帳，妥善保管房屋租賃合同、安全責(zé)任書等相關(guān)文件，及時(shí)掌握租賃合同的履行情況和變更情況。

      2018年市國(guó)資委頒布《通知》，由此拉開了市管國(guó)企所屬房屋租賃進(jìn)場(chǎng)交易的序幕，北京地區(qū)范圍的進(jìn)場(chǎng)交易大多通過北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行。為了規(guī)范企業(yè)房屋出租的進(jìn)場(chǎng)交易行為，保障房屋出租各方合法權(quán)益，根據(jù)《意見》及《通知》的規(guī)定，北京產(chǎn)權(quán)交易所于2018年11月1日頒布《北京產(chǎn)權(quán)交易所企業(yè)房屋出租操作規(guī)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“《操作規(guī)則》”）。

      根據(jù)《操作規(guī)則》規(guī)定，在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行房屋租賃交易的主要流程如下圖所示：

      根據(jù)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》第六條規(guī)定，企業(yè)將整體資產(chǎn)或部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)根據(jù)第七條規(guī)定，有下列行為之一的，可以不對(duì)相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：（一）經(jīng)各級(jí)人民政府或其國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)整體或者部分資產(chǎn)實(shí)施無償劃轉(zhuǎn)；（二）國(guó)有獨(dú)資企業(yè)與其下屬獨(dú)資企業(yè)（事業(yè)單位）之間或其下屬獨(dú)資企業(yè)（事業(yè)單位）之間的合并、資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）置換和無償劃轉(zhuǎn)。

    由此可見，企業(yè)在將國(guó)有資產(chǎn)整體或部分租賃給非國(guó)有單位時(shí)，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)屬必要前置程序之一。但根據(jù)北京市目前頒布的《意見》及《通知》，均暫未就國(guó)有資產(chǎn)出租中的評(píng)估程序進(jìn)行規(guī)定；北京產(chǎn)權(quán)交易所頒布的《操作規(guī)則》中也并未特別就國(guó)有企業(yè)出租業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)進(jìn)行特殊要求，對(duì)于國(guó)有企業(yè)出租交易中資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定，仍需進(jìn)一步明確。結(jié)合實(shí)踐了解，目前部分國(guó)有企業(yè)在進(jìn)行房屋出租的進(jìn)場(chǎng)交易中，并未將資產(chǎn)評(píng)估作為必要前置程序。在此筆者建議，相關(guān)國(guó)有企業(yè)在擬進(jìn)行房屋出租交易前，仍需按照《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》規(guī)定對(duì)房屋租金定價(jià)進(jìn)行評(píng)估，確保經(jīng)營(yíng)合法合規(guī)，避免造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

      由于目前國(guó)家層面的國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管文件中缺少對(duì)國(guó)有資產(chǎn)出租的統(tǒng)一規(guī)定，各地地方政府國(guó)資監(jiān)管部門各自根據(jù)本地區(qū)實(shí)際制定了本地區(qū)監(jiān)管適用的規(guī)范性文件。在實(shí)際操作中，各地國(guó)有企業(yè)仍須按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例（2019修正）》的一般規(guī)定以及本地區(qū)的國(guó)資監(jiān)管部門的具體政策或規(guī)范進(jìn)行決策和交易，對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)出租中的程序和實(shí)體性事項(xiàng)，作出符合監(jiān)管要求的行為，避免造成國(guó)有資產(chǎn)流失或被認(rèn)定為逃避監(jiān)管的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。