2017年3月，隨著粵港澳大灣區(qū)被寫入政府工作報(bào)告，上升為國家戰(zhàn)略，粵港澳大灣區(qū)瞬間被點(diǎn)燃了。無論從國家層面還是區(qū)域各個(gè)城市，都開始根據(jù)城市特色，著手規(guī)劃和明確城市的發(fā)展戰(zhàn)略定位。同時(shí)各大房企也看到了粵港澳大灣區(qū)的投資發(fā)展機(jī)會(huì)，紛紛加快步伐攻城略地，本土房企憑借深耕優(yōu)勢繼續(xù)加大土儲(chǔ)快速擴(kuò)張，外來房企則更多通過合作開發(fā)、項(xiàng)目收購等曲線方式來進(jìn)入粵港澳灣區(qū)城市。

下面主要通過近5年灣區(qū)城市土地供求情況、企業(yè)拿地布局、灣區(qū)城市未來供地方向來分析粵港澳大灣區(qū)城市投資方向。

從近5年宅地供應(yīng)來看，2016年整體供應(yīng)最少，只有3479萬㎡，2017年最高，達(dá)到5509萬㎡。2018年截止11月，已供應(yīng)5055萬㎡，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)將超過2017年。

從單個(gè)城市宅地供應(yīng)來看，佛山、惠州、廣州、肇慶整體供應(yīng)量名列前茅，深圳、東莞、中山、珠海城市由于土地資源的稀缺性，整體供應(yīng)量較小，尤其在土地開發(fā)強(qiáng)度較大的深圳、東莞等城市表現(xiàn)最為突出。

從供應(yīng)變化趨勢來看，肇慶、江門近兩年宅地供應(yīng)上升幅度十分明顯，尤其肇慶2017年全年供應(yīng)1351萬㎡超越佛山成為宅地供應(yīng)市場的龍頭。 

圖：粵港澳灣區(qū)9市近五年住宅用地供應(yīng)情況（萬㎡）

備注：2018年1-11月統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至11月25日

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

受成交端市場火熱以及供應(yīng)端的大幅度提升，2017年住宅用地成交量達(dá)到近5年最高，共成交5173萬㎡。2018年1-11月共成交3733萬㎡，隨著年底各城市加大土地的供應(yīng)，預(yù)計(jì)2018年全年成交量將突破4000萬㎡。

從單個(gè)城市來看，佛山市成交較為平穩(wěn)，連續(xù)5年位居住宅用地成交建筑面積首位，2017年成交量達(dá)1120萬㎡，2018年1-11月成交1121萬㎡，已超越2017年全年成交。其次肇慶2017年成交量為1001萬㎡，緊隨佛山之后，惠州、廣州成交量均超過700萬㎡。

受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好，以及江門、肇慶土地供應(yīng)充足的影響，近兩年江門、肇慶住宅用地成交表現(xiàn)十分搶眼，同時(shí)也為許多外來房企進(jìn)入提供了機(jī)會(huì)。

圖：粵港澳灣區(qū)9市近五年住宅用地成交情況（萬㎡）

備注：2018年1-11月統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至11月25日

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫

2016年11月，佛山首宗“限地價(jià)+競配建”地塊成交，表明土拍市場調(diào)控的趨嚴(yán)，緊隨著，珠海、東莞、廣州、深圳、中山等城市相繼開啟多樣化的競拍條件，包括“限地價(jià)+留物業(yè)+競配建+競自持”、“限地價(jià)+競配建+競自持+搖號(hào)”、“限地價(jià)+競?cè)瞬抛》炕蚬沧赓U住房+100%自持”、“限地價(jià)+競配建+現(xiàn)房銷售”等方式。

圖：粵港澳灣區(qū)各城市土地競拍條件

資料來源： 中國指數(shù)研究院搜集整理

粵港澳大灣區(qū)9市宅地競拍條件中，以深圳、中山最為嚴(yán)厲。其中，深圳宅地供應(yīng)主要以租賃用房為主，且需要企業(yè)100%自持，中山則在競拍方式中加入“現(xiàn)房銷售”的條件，其余城市更多的是以“限地價(jià)+競配建+競自持+搖號(hào)”的方式，肇慶最為寬松。

雖然招拍掛模式增設(shè)多種拍賣條件，但是依然阻擋不了房企拿地的熱情。2016年底至2018年以來，隨著土地市場的持續(xù)火熱，房企在招拍掛市場競爭愈演愈烈，期間也誕生了多個(gè)高價(jià)地。

其中深圳宅地供應(yīng)多以100%自持為主，其最高樓面價(jià)無法直接比較，且深圳未來宅地供應(yīng)也多以租賃用房為主，在此就不列入?yún)⒖?。相比較之下，廣州最高樓面價(jià)是其余8市中最高，為55437元/㎡（剔除競配建）。其次為珠海，達(dá)到29120元/㎡，東莞最高樓面價(jià)為26646元/㎡（剔除競配建）。

圖：粵港澳大灣區(qū)各城市成交最高樓面價(jià)地塊信息

數(shù)據(jù)來源： 中國指數(shù)研究院搜集整理

以保利、萬科、恒大、碧桂園、雅居樂、富力、奧園等為代表的本土房企正不斷深化灣區(qū)城市群的布局，隨著2018年8月萬科首入江門，介入蓬江里村262畝“舊改”項(xiàng)目的公示。截至目前，保利、萬科、恒大、碧桂園四大房企均已實(shí)現(xiàn)灣區(qū)9市的全面布局。

其他本土房企也在加速灣區(qū)城市的布局，雅居樂2017年12月首入江門，與美的地產(chǎn)合作開發(fā)江門蓬江杜阮項(xiàng)目。奧園2016年4月以22.9億元收購深圳坪山新區(qū)項(xiàng)目，成功布局深圳。

圖：本土房企粵港澳城市布局情況

資料來源： 中國指數(shù)研究院搜集整理

從城市布局方面來看，廣州、深圳兩大核心城市是房企爭相進(jìn)入的區(qū)域，但由于深圳土地資源的稀缺性，土地成本較高，更多房企選擇以廣州為進(jìn)入機(jī)會(huì)點(diǎn)。同時(shí)由于廣佛同城化的戰(zhàn)略實(shí)施，佛山享受廣州核心城市的外溢性需求，近年來其價(jià)值逐漸凸顯，在廣州土地市場競爭較為激烈的情形下，佛山成為外來房企入駐灣區(qū)的據(jù)點(diǎn)。

外來房企中，融創(chuàng)以佛山為據(jù)點(diǎn)入駐粵港澳灣區(qū)，自2016年以來短時(shí)間內(nèi)迅速完成灣區(qū)城市群全布局。泰禾集團(tuán)則自2015年底首入深圳以來便加快灣區(qū)城市的布局，目前，已經(jīng)分別進(jìn)入佛山、惠州、東莞、珠海、廣州、肇慶、中山8個(gè)城市。

圖：首入廣州知名外來房企

資料來源： 中國指數(shù)研究院搜集整理

圖：首入佛山知名外來房企

資料來源：中國指數(shù)研究院搜集整理

從目前土地供應(yīng)來看，粵港澳大灣區(qū)部分城市面臨“土地資源局限”。尤其深圳市的國土開發(fā)強(qiáng)度已超55%，已面臨“無地可用”局面，東莞市的國土開發(fā)強(qiáng)度也逼近50%。從近5年一級(jí)土地供應(yīng)市場來看，深圳、東莞、中山、珠海年供應(yīng)總量已非常少。

在土地開發(fā)資源緊張的背景下，多個(gè)城市在“三舊改造”方面已加大投入力度，目前，“三舊改造”已納入灣區(qū)城市發(fā)展的重要議程中。且從近期各個(gè)城市在三舊改造方面動(dòng)作頻頻來看，未來粵港澳灣區(qū)城市加快“三舊”改造的項(xiàng)目進(jìn)程已經(jīng)常態(tài)化。

2018年6月，在廣東省舉辦的首屆“三舊改造”項(xiàng)目推介會(huì)上，推介的208個(gè)項(xiàng)目中，除廣州、深圳外，珠海、佛山、東莞、江門等“三舊”改造項(xiàng)目也公開“露面”。其中，珠海市15個(gè)，佛山市18個(gè)，東莞市10個(gè)，江門市13個(gè)；其他地市合計(jì)103個(gè)項(xiàng)目。由此可見，未來城市“三舊”項(xiàng)目已成為土地供應(yīng)的另一重要途徑。

在一級(jí)土地市場地價(jià)上漲的背景下，“三舊”改造已經(jīng)成為不少開發(fā)商拿地的重要渠道。且由于三舊改造可以帶來多方共贏的結(jié)果，在各地政府大力推動(dòng)三舊改造政策的支持下，各大房企正在加速介入三舊改造項(xiàng)目。

表：部分房企三舊改造項(xiàng)目