在一些大城市新增供地越來(lái)越困難之際，城市更新逐漸成為一種發(fā)展方向。

“廣州的舊改市場(chǎng)與今年上半年的土地成交市場(chǎng)如出一轍，持續(xù)升溫的跡象顯著?！痹鴧⑴c北京路商圈的高第街商業(yè)改造等多個(gè)標(biāo)桿性城市更新項(xiàng)目的戴德梁行高級(jí)助理董事溫苑雯8月15日對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，各項(xiàng)發(fā)展要素都需要大量土地來(lái)承載，在多城土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高企、增量土地供應(yīng)有限的環(huán)境下，城市更新將成為全面承載灣區(qū)融合發(fā)展的主角。

粵港澳大灣區(qū)近四年常住人口增量高達(dá)563萬(wàn)人，是京津冀的2.7倍、長(zhǎng)三角的1.6倍。但在GDP、新增常住人口上領(lǐng)跑的大灣區(qū)，擁有5.6萬(wàn)平方公里的土地面積，僅為另兩大城市群的約四分之一，土地資源極度緊張。

與緊張的存量土地供應(yīng)相對(duì)應(yīng)的是高企的土地成交額。以粵港澳大灣區(qū)核心城市之一的廣州為例，2019年上半年，廣州土地成交額高達(dá)583.3億元，是歷年來(lái)同期成交金額最高的一年。

戴德梁行華中區(qū)研究部團(tuán)隊(duì)指出，在經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型與協(xié)同發(fā)展下，灣區(qū)物業(yè)載體的承載能力亟需跟上腳步，城市更新是盤(pán)活存量資產(chǎn)、釋放優(yōu)質(zhì)土地資源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的最佳方案。

此前，平均人口密度分別相當(dāng)于灣區(qū)平均值的11.6倍及4.0倍的香港、澳門(mén)，受限于建設(shè)用地有限，土地承載壓力高，就通過(guò)項(xiàng)目重建來(lái)提高容積率，堪稱(chēng)粵港澳大灣區(qū)城市更新的先行者。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，深圳、東莞、中山、佛山及珠海5個(gè)城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度皆已超過(guò)30%的國(guó)際警戒線，通過(guò)城市更新盤(pán)活存量用地的迫切程度較高；廣州由于增城及從化兩區(qū)以耕地和林地為主，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低于佛山、東莞等城市，但實(shí)際上廣州主城區(qū)七大行政區(qū)的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高達(dá)48.9%，傳統(tǒng)城區(qū)越秀區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度更是超越了90%，城市更新勢(shì)在必行。目前，深圳、香港在城市更新政策的完善、便利及可持續(xù)性等方面位居粵港澳大灣區(qū)第一梯隊(duì)。

2018年，大灣區(qū)十大城市通過(guò)城市更新完成改造的土地面積共計(jì)5.4萬(wàn)畝，同比上升32%，城市更新全面提速。

在此背景下，粵港澳大灣區(qū)各城市舊改市場(chǎng)呈現(xiàn)出各不相同的改造方向。

戴德朗行報(bào)告認(rèn)為，香港由政府主導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作并行。市區(qū)重建局是城市更新項(xiàng)目的法定機(jī)構(gòu)，由它主導(dǎo)的項(xiàng)目政策優(yōu)惠力度顯著。截止到2018年底，香港共完成重建改造土地面積169.6畝，為市場(chǎng)釋放出73萬(wàn)平方米的住宅樓面面積和26萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。

而深圳主要由市場(chǎng)主導(dǎo)，存量市場(chǎng)成為土地供應(yīng)的主力軍。自2012年起，深圳通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)的土地供應(yīng)量首次超過(guò)新增土地供應(yīng)。2016-2018年城市更新土地供應(yīng)量高達(dá)1.8萬(wàn)畝，為一級(jí)土地成交量的1.5倍。

廣州則以政府為主導(dǎo)，主要改造方向包括微改造及舊村改造。廣州城市更新以解決民生問(wèn)題為主，包括以老舊小區(qū)微改造來(lái)改善社會(huì)環(huán)境、解決城中村“臟亂差”問(wèn)題的舊村改造。2016-2018年發(fā)布的城市更新計(jì)劃中，舊村改造占全面改造土地面積的比重高達(dá)85.9%。