在商品房買賣交易過程中，由于房屋層高“縮水”而引發(fā)的矛盾和糾紛已屬屢見不鮮。但我國現(xiàn)行的法律法規(guī)就房屋層高問題的處理并未作出明確規(guī)定，部分《商品房買賣合同》對層高問題的約定也并不明確，造成許多因?qū)痈邌栴}引起的糾紛不能得到妥善解決。對于房屋實際層高與約定層高不符，實務(wù)應(yīng)如何處理？開發(fā)商對此是否需要承擔責任？買受人能否主張解除合同？

在商品房交易過程中，開發(fā)商交付的房屋與約定層高不符，存在房屋層高縮水的現(xiàn)象，開發(fā)商是否需要承擔違約責任？

須區(qū)分情況來區(qū)別理解

1、有約從約：

如果《商品房買賣合同》對實際層高與合同約定不符的違約責任如何承擔進行了明確的約定，原則上按照合同的約定來處理。

2、無約從法：

一般而言，買賣雙方會在《商品房買賣合同》中對商品房的層高的具體數(shù)值進行約定，但對于層高不符的違約責任的承擔方式往往未進行約定?，F(xiàn)行法律也未就此問題進行具體的規(guī)定，但這并不意味著可以排除開發(fā)商違約責任的承擔。

首先，可以明確的是開發(fā)商的行為已構(gòu)成實際違約。《合同法》第107條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任；

其次，層高的不足對于買受人而言，影響的不僅僅是使用狀況的變化，更重要的是房屋功能價值、居住環(huán)境、居住心理感受等方面的變動；

但是，這也并非意味著只要房屋的層高與約定不符，開發(fā)商就需要承擔違約責任。還需要綜合考慮房屋樓板的厚度、設(shè)計變更、施工誤差等層高合理誤差存在的可能性和范圍。

合同解除可以分為約定解除和法定解除兩種情況，在合同無特別約定的情況下，基于對契約精神的尊崇，交付的房屋只有在構(gòu)成根本違約的情況下合同才能解除。

根本違約。根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，當事人一方有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，另一方當事人有權(quán)解除合同。因此，通常在層高對于買受人的正常居住和使用價值產(chǎn)生重大影響，或者沒有達到國家強制性要求的最低標準時，買受人可以要求解除雙方之間簽訂的合同。

如果實際層高與合同約定不符，而實際室內(nèi)凈高并未違反《住宅設(shè)計規(guī)范》的強制性規(guī)定，則應(yīng)當根據(jù)實際層高與約定層高的誤差值來判斷是否構(gòu)成根本違約，若層高誤差較小則不應(yīng)認為構(gòu)成根本違約，買受人不能因此要求解除合同，但出賣人應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。

那么，房屋層高誤差差值在多大范圍可認定為構(gòu)成根本違約,買受人可以解除合同呢？我國現(xiàn)行的法律法規(guī)尚無明確規(guī)定。實務(wù)中，可參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于在合同沒有約定或者約定不明確的情況下處理商品房面積誤差的原則處理，即出賣人交付使用的房屋層高誤差比絕對值在超出３％，買受人有權(quán)請求解除合同、返還已付購房款及利息。因為，房屋的層高和面積一樣，都是影響買受人購房意向和購房價格判斷的重要因素，獲得同樣的處理才符合公平的理念。

欺詐。根據(jù)《合同法》第五十四條第二款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。若開發(fā)商為銷售樓盤故意隱瞞房屋層高不實的情況欺騙買受人，那么，買受人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷該合同，且開發(fā)商應(yīng)當賠償買受人的損失。但需要注意的是，《合同法》第五十五條規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當事人自知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。因此，買受人應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道開發(fā)商存在欺詐之日起一年內(nèi)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷該《商品房買賣合同》。

房屋買賣合同中未約定層高縮水的違約金數(shù)額，違約金應(yīng)如何計算，實務(wù)中各地法院對此問題處理不盡相同。

觀點一：根據(jù)層高縮水的影響程度，酌情按房屋價款的1%-3%計算違約金。

（1）開發(fā)商屬于格式合同的提供方，由于其過錯導致交付的房屋層高與約定層高不一致，屬于未適當履行合同義務(wù)，應(yīng)對其瑕疵履行行為給購房者造成的合理損失承擔違約賠償責任。該違約金額損失的計算方法既沒有合同依據(jù)，也沒有提交確實、充分的證據(jù)來證明開發(fā)商給購房者造成的各種損失，考慮到開發(fā)商的違約程度及對房屋空間使用上的影響，法院酌情確定賠償房屋實際價值的1%作為賠償。

（2）鑒于開發(fā)商和買受人對層高差的處理方式未作約定，法律、法規(guī)也無相應(yīng)具體規(guī)定，結(jié)合層高差值及其對房屋使用功能的影響程度，本著公平原則和誠實信用原則，法院酌定按房屋實際價值的2%計算層高差價，并無不當。

（3）層高縮水，買受人基于信賴利益可向開發(fā)商主張違約賠償，雙方簽訂的商品房買賣合同對損失的計算雖然沒有約定，但買受人確實受到了所購房屋層高低于約定層高的損失，法院酌定被告按原告交付購房款總額的3%計算賠償損失金額。

觀點二：按照房屋因?qū)痈呖s水導致減少的立方空間所對應(yīng)的房屋價款確定違約金。

開發(fā)商未按合同約定的層高建造構(gòu)成違約,應(yīng)承擔違約責任，按空間立體成本核算，應(yīng)就層高減少所減少的房屋立方，承擔賠償金額。

觀點三：參照司法解釋關(guān)于面積誤差規(guī)則確定違約責任。

因?qū)痈呖s水開發(fā)商給購房者造成的損失應(yīng)予賠償，對損失的計算，應(yīng)比照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，有關(guān)開發(fā)商交付使用房屋面積或?qū)嶋H面積不符合合同約定面積的原則處理，即實際層高誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還買受人；實際層高誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還給買受人。

觀點四：商品房存在層高誤差應(yīng)以層高對房屋價值的影響權(quán)重系數(shù)為標準計算違約金，按照房屋層高誤差比例×權(quán)重系數(shù)×房屋總價來確定。

面積、層高均屬于商品房空間和價值的確定要素，層高誤差與面積誤差對房屋價值均有影響但并不能等同。除商鋪、別墅、廠房以及對層高有特別要求的房屋外，對普通住宅而言，買受人購買房屋后主要使用空間為面積，即面積的減少屬于功能性影響；在層高達到國家標準層高或以上的前提下，房屋高度的變化主要對舒適度產(chǎn)生影響，此時層高對人們在使用房屋中的作用要小于面積的作用。因此，即使同比例的減少空間體積，層高減少要小于面積減少對買受人帶來的不利影響。所以，在商品房存在層高誤差的情況下，可以層高對房屋價值的影響權(quán)重系數(shù)為標準計算違約金，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，層高誤差賠償數(shù)額=房屋層高誤差比例×權(quán)重系數(shù)×實際購房價格。但要強調(diào)的是，此權(quán)重系數(shù)僅針對除商鋪、別墅、廠房以及對層高有特別要求的房屋外，層高達到國家標準層高或以上的普通住宅而言，超出此范圍類型的房屋不應(yīng)適用此權(quán)重系數(shù)。

實務(wù)中一般也是結(jié)合個案中房屋位置、房屋總價、層高誤差的原因、誤差額、開發(fā)商違約過錯大小等各類因素，酌情認定開發(fā)商應(yīng)承擔的賠償額，而非按照面積誤差計算賠償。

顧小峰與南通安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南通安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金沙分公司房屋買賣合同糾紛

(2012)通中民終字第0683號

【裁判要旨】房屋的層高與凈高在建筑業(yè)上是兩個不同的概念，層高通常指下層樓地板面到上層樓地板面之間的距離，層高減去樓板的厚度、層面找平厚度等就是凈高。本案中雖然房屋買賣合同約定的住宅房屋層高為3米，而實際測量住宅房屋平均凈高為2.84米，但不能據(jù)此就認為房屋高度不符合合同約定。因為結(jié)合考慮樓板厚度、層面找平厚度以及層高合理誤差，訴爭房屋與合同約定的層高基本相符。

寧宇與廣西玉林市弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛

(2013)玉中民提字第4號

【裁判要旨】買受人與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》約定層高3米，經(jīng)鑒定，開發(fā)商交付的商品房低于合同約定0.1米，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔違約責任。因雙方當事人對層高違約沒有約定，法律對此又無相關(guān)規(guī)定，但開發(fā)商交付層高縮水的商品房給買受人，對其房屋的使用價值有一定的影響，開發(fā)商對此應(yīng)承擔適當?shù)倪`約賠償責任。鑒于開發(fā)商層高違約而目前無計算此損失的標準規(guī)定，本院認為應(yīng)酌情由開發(fā)商賠償層高違約費為宜。

【裁判要旨】買受人與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》第三條約定商品房層高為4.4米?！堆a充協(xié)議》第二條約定“商品房層高不低于2.6米，但不排除有部分區(qū)域因涉及需要未達該標準，雙方同意以出賣人實際交付為準”。從雙方簽訂的《補充協(xié)議》看，該協(xié)議是開發(fā)商為重復使用而自行制作，未與對方充分協(xié)商而事前打印好，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條之規(guī)定，屬格式條款?！堆a充協(xié)議》第二條改變《商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實際上減輕了開發(fā)商的責任、限制了買受人的權(quán)利，開發(fā)商作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請對方注意該條款內(nèi)容，未盡提醒告知義務(wù)，該條款不對買受人發(fā)生法律效力，《商品房買賣合同》中關(guān)于層高4.4米的約定仍對雙方有約束力。開發(fā)商所交付房屋經(jīng)實測層高為3.9米，構(gòu)成違約，應(yīng)賠償買受人相應(yīng)損失，二審法院綜合考慮涉案商品房的性質(zhì)、價格、層高縮水程度以及開發(fā)商過錯程度等，酌情確定開發(fā)商賠償損失并無不妥。

黃俊杰、呂錦莉與惠州宏福置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛

(2014)惠中法民一終字第219號

【裁判要旨】本案中，經(jīng)鑒定，涉案商品房的上層最低層高為1.98米，最高層高為3.76米，而合同中約定的上層層高最低為1.9米，最高為4.8米，雖然上述上層最低層高符合合同約定，但是上層最高層高相差達1.04米，與雙方的合同約定的標準并不相符，差距達21.67%，住房的使用主要在于空間，涉案房屋樓層高度的降低，必然對該房屋的使用功能造成比較大的影響，而且經(jīng)本院到涉案房屋現(xiàn)場調(diào)查核實，涉案房屋上層層高的降低確實嚴重影響了買受人對涉案房屋的使用，買受人的購房合同目的不能實現(xiàn)，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：…（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，買受人要求解除與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的請求，理由成立，本院予以支持。

楊元其、高鳳鳴與彭山縣江源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛

（2015）彭山民初字第942號

【裁判要旨】開發(fā)商與買受人簽訂《商品房買賣合同》時，涉案房屋主體己完成，其層高已固定實際為3.9米的事實，但開發(fā)商卻在合同內(nèi)寫明層高為4.2米，應(yīng)屬開發(fā)商隱瞞事實的行為，給買受人造成的損失應(yīng)予賠償，對損失的計算，應(yīng)比照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，有關(guān)出賣人交付使用房屋面積或?qū)嶋H面積不符合合同約定面積的原則處理，即實際層高誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還買受人；實際層高誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還給買受人。