開發(fā)商自曝?zé)o證售房案二審判決析評(píng)

余文唐，第三屆全國審判業(yè)務(wù)專家，福建莆田中院專家咨詢員、原審委會(huì)專職委員，“1989-2008年全國法院學(xué)術(shù)研討突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”獲得者。

法學(xué)學(xué)術(shù)前沿首發(fā)！

剛剛過去的2018年12月29日，西安中院對(duì)開發(fā)商自曝?zé)o證售房請(qǐng)求確認(rèn)合同無效上訴案，即上訴人李琛茹與被上訴人聞天公司確認(rèn)合同無效糾紛案作出終審判決，撤銷西安市長安區(qū)法院一審判決，駁回聞天公司確認(rèn)合同無效的訴訟請(qǐng)求。在西安中院就該案召開的新聞發(fā)布會(huì)上，該院相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“本案二審判決最終駁回聞天公司的訴訟請(qǐng)求，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序、促進(jìn)企業(yè)建立誠實(shí)信用的規(guī)則意識(shí)均具有指引意義?！惫P者閱讀了該案的相關(guān)報(bào)道及一審判決書，對(duì)該案二審判決結(jié)果和社會(huì)效果尚可認(rèn)同，但認(rèn)為在裁判說理上尚有諸多問題值得進(jìn)一步商榷。

【基本案情】

法院認(rèn)定，聞天公司于2011年4月15日取得案涉房地產(chǎn)“紫杉莊園”項(xiàng)目的土地使用權(quán)證，2012年1月19日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目于2016年5月動(dòng)工建設(shè)。2016年4月25日聞天公司與李琛茹簽訂了認(rèn)購合同，李琛茹依約支付了全部房款。2017年5月主體封頂， 6月2日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，7月27日取得建筑工程施工許可證。2018年2月12日，聞天公司以案涉房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由，將李琛茹起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購合同無效。2018年6月8日聞天公司取得案涉項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證。

【裁判理由】

二審判決理由為：1、聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)情形下，面對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲而主張合同無效，違背誠實(shí)信用原則。2、聞天公司簽約時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證，雖違反商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明的規(guī)定，但并不必然導(dǎo)致其簽訂的購房合同無效。3、聞天公司對(duì)房屋預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當(dāng)是清楚的，對(duì)自身不辦理商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房行為的違法性應(yīng)當(dāng)是明知的。4、聞天公司以自身原因造成的違法事實(shí)為由提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預(yù)期的更大利益，其行為與社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向和公眾認(rèn)知相悖。

【析評(píng)要點(diǎn)】

一、關(guān)于法律適用問題

二審判決有向一般條款逃避之虞。按照“禁止向一般條款逃避”原則的要求，法律適用應(yīng)當(dāng)首先適用具體條款，只有在沒有規(guī)定具體條款且無法類推適用時(shí)，或者適用具體條款嚴(yán)重違反公平時(shí)，才可適用一般條款，并且必須詳細(xì)說明理由?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”聞天公司未在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，售房合同依該規(guī)定應(yīng)屬無效。然而，二審判決卻規(guī)避該司法解釋，而直接適用誠實(shí)信用原則。

依筆者之見，在當(dāng)下強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格司法的情境下，作為基層法院的長安區(qū)法院嚴(yán)格依據(jù)前揭司法解釋，認(rèn)定該案售房合同無效并無大錯(cuò)。關(guān)于判決的社會(huì)后果問題，其實(shí)可以通過在認(rèn)定售房合同無效的同時(shí)，對(duì)無效之后果進(jìn)行處理得以解決。筆者贊同最高法院[2014]民一終字第277號(hào)民事判決的觀點(diǎn)：法院在認(rèn)定合同無效的情況下，應(yīng)主動(dòng)援引《合同法》第五十八條規(guī)定對(duì)合同無效的法律后果進(jìn)行處理，而不需要當(dāng)事人另行提起訴訟。至于損失賠償數(shù)額，可依《商品房買賣合同司法解釋》第九條規(guī)定以不超過已付購房款一倍為限，乃至房屋漲價(jià)（升值）部分的損失。

二、關(guān)于效力轉(zhuǎn)換問題

訴爭的合同效力并未補(bǔ)正或轉(zhuǎn)換。所謂合同效力的補(bǔ)正，是指當(dāng)事人所簽訂的合同欠缺有效要件，當(dāng)事人可以通過事后行為補(bǔ)正而使合同滿足有效之條件，促使合同有效。而無效合同轉(zhuǎn)換，是指若某一無效合同符合另一替代合同的要件，而且當(dāng)事人在知曉其所締結(jié)的合同無效時(shí)也愿意締結(jié)該替代和，則該替代合同有效，無效合同由此被“轉(zhuǎn)換”為有效合同。該案所涉合同未在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，因不符合效力補(bǔ)正的條件而未能得以補(bǔ)正，而且不屬于合同效力轉(zhuǎn)換之列。因而，該案無法從合同效力補(bǔ)正或轉(zhuǎn)換角度，論證其已由無效補(bǔ)正或轉(zhuǎn)換為有效。

《合同法解釋二》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！边@就是說，只有法律和行政法規(guī)才是合同效力的認(rèn)定依據(jù)?！逗贤ā返诘谖迨l及第五十三條對(duì)合同無效情形的規(guī)定，只要屬于該兩規(guī)定的情形之一的合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。而二審判決關(guān)于聞天公司違背誠實(shí)信用原則、明知無證售房違法、企圖謀取不法利益的認(rèn)定本身無可厚非，考慮社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向和公眾認(rèn)知也值得贊許。然而，這些都不成為合同無效轉(zhuǎn)換為有效的理由。

三、關(guān)于釋法說理問題

《裁判文書釋法說理指導(dǎo)意見》要求，裁判文書釋法說理“要針對(duì)訴訟主張和訴訟爭點(diǎn)、結(jié)合庭審情況進(jìn)行說理”，“要釋明法理，說明裁判所依據(jù)的法律規(guī)范以及適用法律規(guī)范的理由”。聞天公司一審時(shí)就以《商品房買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定為據(jù)，主張售房合同無效。一審判決也依據(jù)該規(guī)定，作出售房合同無效的認(rèn)定。而二審判決對(duì)此只以一句“聞天公司簽約時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了有關(guān)‘商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明’的規(guī)定，但是并不必然導(dǎo)致其簽訂購房合同的民事法律行為無效”而一筆帶過，對(duì)為何不適用該規(guī)定未予釋法說理。

從更高層次的法律適用要求而言，二審判決有效的釋法說理途徑可以是：雖然按照《商品房買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定該案所涉合同無效，然而根據(jù)《合同法解釋二》第十四條關(guān)于“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”之精神，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條關(guān)于“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定而非效力性強(qiáng)制規(guī)定?；?，可以指出《商品房買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定與之后的《合同法解釋二》第十四條規(guī)定不一致，本案不予適用。如此，則合法與良好社會(huì)效果可以兼得。