在前幾期的文章中，公瀛投資團(tuán)隊(duì)通過(guò)SOHO中國(guó)的幾個(gè)經(jīng)典并購(gòu)案例，詳細(xì)講解了商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和商業(yè)地產(chǎn)的并購(gòu)的機(jī)會(huì)。

而在本期中，我們將分解商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的概念，從商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的三個(gè)分類(lèi)定義（商務(wù)類(lèi)、商貿(mào)類(lèi)和酒店類(lèi)）出發(fā)，分析三種類(lèi)別的特點(diǎn)，針對(duì)三個(gè)分類(lèi)，分析其投資屬性，包括各自的運(yùn)行模式，費(fèi)用區(qū)別、盈利特征和風(fēng)險(xiǎn)控制等

上面我們提到，商業(yè)地產(chǎn)可分為商務(wù)類(lèi)、商貿(mào)類(lèi)、酒店類(lèi)等，每個(gè)大類(lèi)下面又可分為若干個(gè)子類(lèi)，每個(gè)子類(lèi)在投資屬性方面又有不同的特征。因此在投資并購(gòu)的專(zhuān)業(yè)選擇方面要慎重考慮。

下面我們逐一的來(lái)了解每個(gè)類(lèi)別的概念和投資屬性。

• 商務(wù)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)

• 寫(xiě)字樓

• 公寓

• 商貿(mào)類(lèi)

• 酒店類(lèi)

商務(wù)類(lèi)

商務(wù)類(lèi)地產(chǎn)分為寫(xiě)字樓和公寓，而公寓又分為普通公寓、商務(wù)公寓和酒店式公寓

寫(xiě)字樓

寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：最常用的是綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

按照這一標(biāo)準(zhǔn)可以將寫(xiě)字樓劃分為頂級(jí)寫(xiě)字樓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓及丙級(jí)寫(xiě)字樓；

第二種則是按寫(xiě)字樓功能復(fù)合程度分類(lèi)，可分為純寫(xiě)字樓、綜合樓、商務(wù)綜合體；

第三種是不對(duì)寫(xiě)字樓做出分級(jí)，只提出一定的標(biāo)準(zhǔn)，比如所謂的5A標(biāo)準(zhǔn)，主要針對(duì)寫(xiě)字樓智能化硬件方面的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，包括 OA（辦公智能化）BA（樓宇智能化）、CA（通信智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）

寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)投資特征大致如下幾類(lèi)：

• 第一是性?xún)r(jià)比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)，尤其是在一線(xiàn)或者超大城市，寫(xiě)字樓的價(jià)格走勢(shì)和前景都表現(xiàn)的比較穩(wěn)健，在這里，我國(guó)的上海是投資寫(xiě)字樓最為穩(wěn)健的城市；

• 第二是可實(shí)現(xiàn)局部回款，對(duì)于低端較好的寫(xiě)字樓，出租率的高企和租金的上漲是一筆不錯(cuò)的現(xiàn)金流，可以實(shí)現(xiàn)局部的匯款，而物業(yè)自身也會(huì)不斷升值，當(dāng)然，在二、三線(xiàn)城市中屬于高風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)，二三線(xiàn)城市的商業(yè)化呈現(xiàn)部分周期化，對(duì)于寫(xiě)字樓的需求不夠穩(wěn)定；

• 第三是在非一線(xiàn)城市中，5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓性?xún)r(jià)比低于乙級(jí)寫(xiě)字樓，這個(gè)是一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象，這個(gè)其實(shí)和有時(shí)候企業(yè)寧愿招聘本科生而不需要碩士生一個(gè)道理，在二三線(xiàn)城市對(duì)于寫(xiě)字樓的檔次追求并沒(méi)有那么大的需求市場(chǎng)，高昂的租金使得部分企業(yè)望而卻步，追求性?xún)r(jià)比往往是寫(xiě)字樓需求市場(chǎng)的首要考慮因素

公寓

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為普遍的一種地產(chǎn)類(lèi)型，公寓相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的別墅來(lái)說(shuō)，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。

我們知道普通住宅的水電費(fèi)按民用計(jì)算，土地使用年限為70年，而公寓為商用，水電費(fèi)按商用計(jì)算，土地使用年限一般為 50 年。

公寓普遍的特點(diǎn)是位置屬于中心地段，一般為小戶(hù)型全裝修。居住人群主要以常住的商務(wù)客群為主，享受準(zhǔn)酒店式的居住體驗(yàn)，同時(shí)租金比酒店低。

普通商住公寓樓-商住公寓供應(yīng)增多，需求旺盛，眾多的個(gè)人投資者或投資機(jī)構(gòu)是商住公寓的投資主力軍。商住公寓的高度需求主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)引發(fā)的商機(jī)，使得中小型企業(yè)迅速增加。這些企業(yè)實(shí)力較弱，而商住樓以較低的租金、鄰近商務(wù)區(qū)的較好地段以及不亞于純辦公樓的環(huán)境成為他們的首選，因而商住住辦公的需求持續(xù)旺盛。商住項(xiàng)目投資較低，物業(yè)管理等日常費(fèi)用也低，有利于企業(yè)節(jié)省辦公成本。在一些一線(xiàn)城市，同一地區(qū)，商住公寓跟住宅式公寓的租金差價(jià)在500 ～ 1 000元左右，部分商住公寓的投資回報(bào)甚至可以達(dá)到15%。當(dāng)然商住公寓的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在空置率會(huì)較高，商住公寓還有一個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)是在新的樓盤(pán)不斷推出，會(huì)加劇樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)。一般來(lái)說(shuō)，新的樓盤(pán)各種配套設(shè)施會(huì)更好，再加上一些新的商業(yè)區(qū)的形成，該房產(chǎn)的租金存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

商務(wù)公寓-商務(wù)公寓以?xún)r(jià)格較低、空間分割靈活等特點(diǎn)吸引了大批成長(zhǎng)型公司和個(gè)體投資者，目前商務(wù)公寓已經(jīng)發(fā)展到第三代，未來(lái)有和寫(xiě)字樓一比高下的發(fā)展趨勢(shì)。商務(wù)公寓最大特點(diǎn)是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上充分考慮了消費(fèi)者的辦公需求，在空間分割上比傳統(tǒng)公寓具有更大的靈活性，公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)了進(jìn)行一定的調(diào)整，如增加戶(hù)型的可變性，在會(huì)所和大堂里加入了辦公有關(guān)的設(shè)施，如公共秘書(shū)處、會(huì)議室、多功能廳、商務(wù)咖啡屋、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)中心等，推出商務(wù)公寓的概念，使之適合這些成長(zhǎng)型公司的辦公需要。此外，當(dāng)前新上市的商務(wù)項(xiàng)目由于配置和管理都是按照寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，但物業(yè)管理費(fèi)與區(qū)域內(nèi)同檔次的寫(xiě)字樓物業(yè)管理費(fèi)相比具有很大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因此，對(duì)于商務(wù)公寓，從外立面看商務(wù)公寓不是寫(xiě)字樓又近似寫(xiě)字樓，從配置上看它遜色于寫(xiě)字樓卻高于住宅，從功能上看它既可舒適地生活與居住又可氣派便捷地進(jìn)行商務(wù)辦公，最為重要的是商務(wù)公寓可按照住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行按揭，一般產(chǎn)權(quán)為70年，可20年按揭8成價(jià)格，因此投資商務(wù)公寓則可以以較低的首付款獲得房屋的使用權(quán)，之后以較高的租金出租，從而獲取投資回報(bào)。商務(wù)公寓往往分布在寫(xiě)字樓集聚區(qū)，租金低于周邊同檔次的寫(xiě)字樓，因此客源相對(duì)廣泛和穩(wěn)定，租戶(hù)多為公司而非個(gè)人，這也為租金的穩(wěn)定性鋪墊了基礎(chǔ)。

酒店公寓-酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大作用。與其他投資產(chǎn)品相比，酒店式服務(wù)公寓的優(yōu)勢(shì)十分明顯。首要優(yōu)勢(shì)是風(fēng)險(xiǎn)小，由于物業(yè)由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，只要房屋出租，所有的投資客戶(hù)都有收益，但空置會(huì)導(dǎo)致零收益。其次是回報(bào)高，通常情況下酒店的租金要比公寓高 30%，但酒店式服務(wù)公寓由于單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其他物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的

商貿(mào)類(lèi)

• 城市綜合體-指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游玩等各類(lèi)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。城市綜合體通過(guò)各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互存在的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整。城市綜合體的主要特征是高度密集化，功能復(fù)合，能夠產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)，其中上海新天地，因其成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，更成為上海文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目，成為上海市的文化標(biāo)簽。另外一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，為開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，物業(yè)自身也具有升值潛力。

• 商業(yè)街-商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街功能比較完善，分工細(xì)化且具較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。根據(jù)商業(yè)街的運(yùn)作特點(diǎn)，可以把商業(yè)街分為中央商業(yè)街、特色商業(yè)街和區(qū)域性商業(yè)街。

• 商鋪-商鋪的投資特點(diǎn)比較鮮明，大致有以下特點(diǎn)：商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)，一般住宅的租約期限一般為半年至 1 年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為 3 ～ 5 年或更長(zhǎng)。承租戶(hù)對(duì)商鋪的裝修投資、盈利預(yù)估及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性；商鋪增值的特點(diǎn)，商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定性，會(huì)隨著商圈的發(fā)展不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的；商鋪投資回報(bào)率較高，與人們傳統(tǒng)的資本增值方式相比，投資商鋪利潤(rùn)率高，，在一線(xiàn)城市商鋪的投資回報(bào)率光是租金收益則可能達(dá)到 10% ～ 15%，有的甚至達(dá)到20% 以上。

購(gòu)買(mǎi)社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。

酒店類(lèi)

按照酒店的功能，酒店可以劃分為商務(wù)型和度假型酒店。酒店類(lèi)物業(yè)投資特征總結(jié)：

成本投入最大，回收難度極大；

優(yōu)質(zhì)酒店對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理要求很高，適合持有或運(yùn)營(yíng)酒店團(tuán)隊(duì)的開(kāi)發(fā)主體；

酒店標(biāo)準(zhǔn)制定與策略選擇困難；

另外，由于準(zhǔn)入門(mén)檻不高，酒店投資的進(jìn)入門(mén)檻較低，市場(chǎng)容易過(guò)剩，造成收益沒(méi)法保障等。

本次用較大篇幅分別講解的商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)分類(lèi)，根據(jù)市場(chǎng)的活躍度有針對(duì)的進(jìn)行了投資特征的說(shuō)明。整體而言，在所有細(xì)節(jié)分類(lèi)中，寫(xiě)字樓是最為活躍的并購(gòu)?fù)顿Y市場(chǎng)，而商貿(mào)類(lèi)市場(chǎng)由于其綜合性和龐大的運(yùn)作基礎(chǔ)，一般需要較大的資金方能撬動(dòng)。