近日，有朋友咨詢，因承攬合同糾紛，Q縣法院判決Y給他支付27萬元。他向Q縣法院申請執(zhí)行，法院查封了Y在B市的房屋，并已進(jìn)入評(píng)估拍賣階段。但2012年的時(shí)候，Y曾經(jīng)向A公司借款，并用該房屋抵押，當(dāng)時(shí)辦了抵押手續(xù)。但A公司一直沒有行使抵押權(quán)，2017年年底才向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟要求Y還款?，F(xiàn)在有人說，房屋的拍賣款必須是先承擔(dān)了A公司的本息后，剩下的才有可能是他的。朋友問，到底是怎么回事？

      考慮到幾個(gè)法律的規(guī)定有些不同，為了慎重，我給他說第二天再答復(fù)，然后開始查閱法律規(guī)定。

      就抵押權(quán)的規(guī)范，最早有《中華人民共和國擔(dān)保法》和配套的最高人民法院的司法解釋。但《擔(dān)保法》對抵押權(quán)的實(shí)施沒有單獨(dú)規(guī)定時(shí)效。2000年年底公布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第十二條第二款規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！卑凑者@個(gè)規(guī)定，抵押權(quán)人的主債權(quán)未得清償時(shí)，在主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)，依然可以要求行使抵押權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

      但是，2007年10月起開始實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》在第四編專門規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)，并在第一百七十八條起規(guī)定：“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。 ”也就是說，如果在早的《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法》的司法解釋關(guān)于擔(dān)保（當(dāng)然包括抵押）的規(guī)定如果與在后的《物權(quán)法》的規(guī)定不同，就只能按照《物權(quán)法》的規(guī)定實(shí)施。

      那么《物權(quán)法》關(guān)于抵押權(quán)的行使時(shí)效是怎么規(guī)定的？《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”這條規(guī)定，明顯與最高人民法院關(guān)于《擔(dān)保法》的司法解釋的規(guī)定不同。按照物權(quán)法的明文規(guī)定，就只能按照物權(quán)法來行使，《擔(dān)保法》司法解釋的這個(gè)規(guī)定當(dāng)然地就失效了。抵押權(quán)必須在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使，如果在此期間不行使，人民法院就不再給予保護(hù)了，就成了不受法律保護(hù)的自然債權(quán)，也不再存在主債權(quán)到期后二年內(nèi)還可以行使的問題。

      這一點(diǎn)，國內(nèi)的法院已經(jīng)在多次判決中予以明確?！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗珗?bào)》2017年第7期登載的北京市第三中級(jí)人民法院關(guān)于李×上訴王×抵押合同一案的《民事判決書》【（2016）京03民終8680號(hào)】中說：“在主債權(quán)已過訴訟時(shí)效的前提下，本院認(rèn)為李×的抵押權(quán)已消滅，抵押人王×主張解除抵押登記的請求應(yīng)予支持?！痹撆袥Q書針對《物權(quán)法》第二百零二條的理解，進(jìn)一步闡述：“若對抵押權(quán)人行使抵押權(quán)不進(jìn)行限制，將使抵押財(cái)產(chǎn)歸屬長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不僅不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦不利于物之使用和流通效能的發(fā)揮。此外，如果允許抵押權(quán)人在任何時(shí)候均可行使抵押權(quán)，則意味著在主債權(quán)經(jīng)過訴訟時(shí)效且債務(wù)人因此取得抗辯權(quán)之后，債權(quán)人依然可從抵押人處獲得利益，進(jìn)而將抵押人和債務(wù)人之間的追償和抗辯置于困境，換言之，也意味著抵押人將長期處于一種不利益的狀態(tài)，其義務(wù)也具有不確定性，若對于抵押人來說未免過于苛刻亦有失于公允?！趥鶛?quán)與為擔(dān)保債的履行的抵押權(quán)并存時(shí)，債權(quán)是主權(quán)利，抵押權(quán)為從權(quán)利。在主權(quán)利已經(jīng)喪失國家強(qiáng)制力保護(hù)的狀態(tài)下，抵押物上所負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)也應(yīng)消滅方能更好地發(fā)揮物的效用，亦符合《物權(quán)法》之擔(dān)保物權(quán)體系的內(nèi)在邏輯。故《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定抵押權(quán)行使期間的重要目的之一當(dāng)在于促使抵押權(quán)人積極地行使抵押權(quán)，迅速了結(jié)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，維系社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。綜合上述分析，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定在法律已設(shè)定行使期限后，抵押權(quán)人仍長期怠于行使權(quán)利時(shí)，法律對之也無特別加以保護(hù)的必要，應(yīng)使抵押權(quán)消滅?！痹撆袥Q據(jù)此認(rèn)為李×在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間并未向王×行使抵押權(quán)，故對李×的抵押權(quán)，人民法院不予保護(hù)，該抵押權(quán)消滅，王×請求解除抵押登記的請求應(yīng)予支持，從而判決駁回上訴，維持原判。

      經(jīng)過考慮，我給這位朋友的答復(fù)就是：2012年到2017年已經(jīng)過了5年多了，A公司沒有在主債權(quán)的訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)，抵押權(quán)已經(jīng)消滅，已經(jīng)喪失優(yōu)先受償權(quán)，使得你的查封處于在先的位置，你可以在該房屋的拍賣款中先實(shí)現(xiàn)判決的權(quán)利，如果有剩余的款項(xiàng)，才可以讓后位的權(quán)利得到受償。如果A公司認(rèn)為他們應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償，只能向Q縣法院提起執(zhí)行異議，在異議之訴中證明主債權(quán)訴訟時(shí)效存在中斷并存續(xù)到其起訴時(shí)的情形，主債權(quán)沒過訴訟時(shí)效期間，才可能對抗你在申請執(zhí)行中的查封，讓你的執(zhí)行順位挪后。否則，A公司的抵押權(quán)也就成了一般的不受法院保護(hù)的自然債權(quán)，不能對抗你申請查封后的權(quán)利。