原創(chuàng)： 朱晨兒

讓法官更懂律師　讓律師更懂法官

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房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展使得我國的各個城市、鄉(xiāng)村隨處可見各類新建項目，建筑物相鄰的距離也越來越近。當(dāng)新建工程大興土木之時，樁基工程、開挖基坑以及施工震動等等，都有可能對附近原有的建筑物造成不利影響。特別是對一些建造時間久、建筑標(biāo)準(zhǔn)低的建筑物，即便采取防護措施也無法完全防范影響的產(chǎn)生。

那么當(dāng)新建工程施工致周邊房屋受損時，受害者應(yīng)當(dāng)如何維護自身的合法權(quán)益呢？下面，通過筆者代理的一個真實案例來進行討論，也和法律同仁分享一下代理過程的心得體會。

一個真實的案例

A住宅樓建于1997年前后，住宅樓房屋均為七層（加車棚），基礎(chǔ)形式為樁基礎(chǔ)（沉管灌注樁），上部結(jié)構(gòu)為磚混（內(nèi)框架）結(jié)構(gòu)。

2016年，A住宅樓附近新建了一個工程項目，該項目地上4層，地下2層，基坑開挖深度9.5米，主體結(jié)構(gòu)樁基采用樁長約50米的非擠土鉆孔灌注樁。該新建項目距離A住宅樓約19米，根據(jù)《XX市城市房屋使用安全管理條例》，某建筑設(shè)計院應(yīng)新建項目開發(fā)商的委托對該項目基坑周邊三倍開挖半徑區(qū)域內(nèi)的建筑物進行動態(tài)檢測，進行沉降觀測記錄，最終作出《基坑開挖安全影響鑒定報告》，鑒定結(jié)論為：1、被監(jiān)測房屋受基坑開挖影響整體沉降3.9mm-14.7mm，沉降主要發(fā)生在基坑開挖階段，目前處于穩(wěn)定收斂狀態(tài)；2、相對沉降差最大的不均勻變形為1.1‰，遠小于《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》第5.3.4中0.003的要求；3、被監(jiān)測的裂縫未見顯著加大情況；4、房屋傾斜值較首次監(jiān)測變化微小。目前房屋傾斜值遠小于《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的10‰限值。據(jù)此認為，被監(jiān)測房屋受基坑開挖的主要影響在于整體沉降，房屋的裂縫和傾斜未發(fā)現(xiàn)顯著影響，整體結(jié)構(gòu)處于安全狀態(tài)。

新建工程施工的過程中，A住宅樓的業(yè)主們均發(fā)現(xiàn)自己家里的墻壁、瓷磚出現(xiàn)不同程度的裂縫，門窗變形開合困難。發(fā)現(xiàn)問題后，業(yè)主們多次向本社區(qū)、街道、電視臺反映情況，也曾多次與開發(fā)商進行協(xié)調(diào)，但均未果，最終只得通過訴訟途徑解決。

爭議焦點

本案的案由系物權(quán)保護糾紛項下的財產(chǎn)損害賠償糾紛，適用《侵權(quán)責(zé)任法》的過錯責(zé)任原則。受損業(yè)主作為原告，想要主張新建工程的開發(fā)商賠償，需要根據(jù)誰主張誰舉證的訴訟規(guī)則，證明原告存在實際損失、被告存在過錯行為、被告的過錯行為和原告的實際損失之間存在因果關(guān)系。原告的實際損失有多少可以通過鑒定機構(gòu)的評估鑒定來明確。

由此，本案處理的爭議焦點就在于：新建工程的施工與A住宅每戶業(yè)主房屋內(nèi)部的損害是否存在因果關(guān)系？如果存在因果關(guān)系，參與比例是多少？

推進遇阻

我作為代理人參與到這個案件中時，新建工程幾乎已經(jīng)建設(shè)完畢，而與施工一同開始的《基坑開挖安全影響鑒定》也已經(jīng)做出了鑒定報告。對于這份鑒定報告的內(nèi)容，各方存在著不同的理解。

庭前會議中，法官指出A住宅業(yè)主們反映房屋受損的情況主要為墻體、瓷磚裂縫，而該鑒定結(jié)論只能反映房屋受到基坑開挖造成了整體沉降，對于房屋的裂縫和傾斜未發(fā)現(xiàn)顯著影響。因此，有觀點認為，從該份鑒定報告的結(jié)論來看，不能證明施工行為與房屋內(nèi)部裂縫的產(chǎn)生存在因果關(guān)系。

至此，本案最關(guān)鍵的因果關(guān)系確定似乎進入了僵局，問題主要在于：

難點一：現(xiàn)有的鑒定報告的結(jié)論否認了施工對于房屋內(nèi)部裂縫的影響

在本案中，由于判斷施工是否對周邊房屋造成影響的存在較強的專業(yè)性、技術(shù)性，法官、律師作為法律專家，面臨工程專業(yè)的問題自然是一頭霧水，需要借助、參考鑒定機構(gòu)的鑒定結(jié)論對于施工是否影響周邊建筑的事實進行認定。

該份鑒定結(jié)論雖然認定了施工對于A住宅樓造成了整體沉降，但是否認了施工對于房屋裂縫和傾斜的影響。A住宅業(yè)主房屋損失又大多體現(xiàn)為房屋裂縫、傾斜。這一鑒定結(jié)論對于缺乏工程專業(yè)知識的法官而言，似乎只能對鑒定結(jié)論本身做字面理解。而無法進一步根據(jù)鑒定報告中的數(shù)據(jù)和工程專業(yè)上不均勻沉降的通常表現(xiàn)來推論房屋裂縫與施工的因果關(guān)系。

難點二：鑒定時機已過，無法重新再做鑒定

基坑開挖安全影響鑒定是建設(shè)單位為了鑒別和判斷施工影響源作用前和消除后周邊房屋是否受施工等使用環(huán)境因素影響而發(fā)生結(jié)構(gòu)狀態(tài)變化所做的鑒定。應(yīng)當(dāng)在施工開始時進行動態(tài)檢測，通過比對施工前后周邊房屋的情況，得出施工影響鑒定的結(jié)論。

本案中，施工已經(jīng)結(jié)束，即便對原先的鑒定結(jié)果不滿意，也無法讓時間倒流，回到施工開始前，進行數(shù)據(jù)的檢測。想要重新做鑒定，倒推造成損失的原因，無法達成。

在案件陷入僵局之時，代理人了解到，在糾紛產(chǎn)生之后，住建局曾經(jīng)牽頭委托某大學(xué)建筑設(shè)計研究院參考《基坑開挖安全影響鑒定報告》中的觀測數(shù)據(jù)，針對施工后結(jié)構(gòu)安全影響進行了評估鑒定。因為程序上的瑕疵問題，該份鑒定報告尚未出據(jù)。

了解到這個情況之后，代理人多次聯(lián)系鑒定機構(gòu)、住建局，積極推動該份鑒定結(jié)果的出具。在這份鑒定報告中，鑒定機構(gòu)認為新建項目的施工對于A住宅樓局部墻體和住戶內(nèi)部裝修開裂或開裂加劇有一定的影響。有了這一份鑒定報告，法院在審理的過程中認定了新建建筑的施工與A住宅樓受損之間存在因果關(guān)系。

考慮到建筑物隨時間老化、自身隨時間推移產(chǎn)生沉降、相鄰建筑物施工致使基礎(chǔ)擾動影響等多種原因力都可能是房屋裂縫產(chǎn)生的原因。最終法院經(jīng)過綜合考慮，酌定該新建工程的施工與A住宅樓住戶的房屋損壞后果之間存在60%的原因力參與度，判決該新建工程的開發(fā)商向A住宅樓的業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。

心得與啟發(fā)

1 . 重視鑒定內(nèi)容、把握鑒定時機

施工影響鑒定是一個通過監(jiān)測施工前、施工后周邊房屋受影響情況的比對性鑒定，需要從施工開始就做持續(xù)觀測。工程結(jié)束后，無法再根據(jù)現(xiàn)有的情況倒推作出施工影響鑒定的結(jié)論。本案中，前期的施工影響鑒定系新建工程開發(fā)商單方委托，在該鑒定中，受影響的業(yè)主共72戶，鑒定機構(gòu)僅選取了11戶業(yè)主家的17個裂縫樣本，入戶戶數(shù)以及采集的裂縫樣本明顯數(shù)量過少，導(dǎo)致鑒定報告的內(nèi)容并不能準(zhǔn)確反映受損業(yè)主的普遍情況。但是由于相關(guān)規(guī)定并沒有明確規(guī)定鑒定選取樣本的數(shù)量，因此也很難從程序上推翻該鑒定報告。

更何況，施工影響鑒定是施工前、施工后周邊房屋受影響情況的比對性鑒定。在施工前，如果沒有能夠?qū)Ψ课莸那闆r進行考察，明確情況。施工完成后，無法還原受損房屋在施工前的情況，就會導(dǎo)致無法完成前后對比，對原告而言，無法舉證因果關(guān)系就將面臨敗訴的風(fēng)險。

因此，在該類案件處理中一定要把握鑒定時機，重視鑒定內(nèi)容，以明確房屋變形、裂縫的產(chǎn)生的時間范圍和原因,便于建設(shè)單位、居民協(xié)商處理之間的分歧,減少糾紛的發(fā)生,維護雙方的合法權(quán)益。

2 . 從專業(yè)角度出發(fā)，解讀鑒定報告

本案涉及新建工程施工與周邊房屋損失的關(guān)聯(lián)性的確認，處理該問題不單單要從法律角度思考，還需要從工程專業(yè)角度理解對該問題進行理解。對于代理人而言，如果僅僅從法律角度出發(fā)，是無法準(zhǔn)確理解損害產(chǎn)生的原理和因果關(guān)系的。

為了進一步地理解該損害的形成原因，代理人做了大量的準(zhǔn)備工作，包括搜索相關(guān)法律法規(guī)，專業(yè)文章，拜訪行業(yè)專家等，力圖從專業(yè)角度向法官陳述新建工程對于周邊建筑的影響、不均勻沉降會對建筑物本身造成何種影響。

從建筑工程專業(yè)角度出發(fā)，代理人指出《基坑開挖安全影響鑒定報告》的鑒定結(jié)論雖然否認了施工對于房屋裂縫和傾斜的影響。但是從鑒定報告所體現(xiàn)的觀測數(shù)據(jù)而言，可以看出施工對于A住宅的造成的整體沉降的影響，且該沉降為不均勻沉降。《建筑變形測量規(guī)范》6.1中指出，“新建與已建的建筑，由于荷載的差異引起相鄰地基土的應(yīng)力重新分布，產(chǎn)生差異沉降，致使毗鄰建筑物遭到不同程度的危害。差異沉降越大，危害愈烈，輕者門窗變形，重則地坪與墻面開裂?！币虼薃住宅內(nèi)部所產(chǎn)生的如門窗變形、瓷磚出現(xiàn)多條平行沉降裂縫等損害事實是完全符合不均勻沉降的危害表現(xiàn)的。該意見最終也得到了法院的采納。

因此，在處理該類案件中，不能盲目認可鑒定結(jié)論，即便鑒定結(jié)論未明確，代理人也可以從專業(yè)角度進一步解讀鑒定報告內(nèi)容，向法官闡述因果聯(lián)系，全面解讀鑒定報告。必要時，也可向法院申請鑒定人或者專家輔助人出庭解釋專業(yè)問題，更好地查清事實。