房屋征收過(guò)程中

當(dāng)房屋征收部門(mén)與被征收人在

簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議

或被征收房屋所有權(quán)人不明確時(shí)，

征收部門(mén)應(yīng)如何處理？

答：由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，依照相關(guān)規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。

關(guān)于作出補(bǔ)償決定的具體情形

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補(bǔ)償決定程序的適用情形

1.被征收人未在規(guī)定期限內(nèi)選擇補(bǔ)償方式的，政府可根據(jù)房屋征收部門(mén)的報(bào)請(qǐng)作出房屋征收補(bǔ)償決定——谷玉梁、孟巧林訴江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定案

本案要旨：房屋征收部門(mén)書(shū)面告知被征收人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式，但被征收人未在規(guī)定期限內(nèi)選擇補(bǔ)償方式的，有權(quán)作出征收補(bǔ)償決定的部門(mén)為充分保障被征收人的居住權(quán)，根據(jù)房屋征收部門(mén)的報(bào)請(qǐng)，按照征收補(bǔ)償方案作出房屋征收補(bǔ)償決定，確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式進(jìn)行安置，依法向被征收人送達(dá)。該征收補(bǔ)償決定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律、法規(guī)正確，程序合法。

審理法院：江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院

來(lái)源：《最高人民法院發(fā)布人民法院征收拆遷典型案例（第二批）》2018年5月15日

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2.在被征收人與房屋征收部門(mén)未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下，政府可以按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定——吳興中訴宣城市宣州區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定案

本案要旨：政府在作出房屋征收補(bǔ)償決定前，對(duì)擬訂的征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、公布、征求公眾意見(jiàn)，對(duì)被征收人房屋的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了調(diào)查登記、公布，并依法選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，并對(duì)被征收人的房屋價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。在被征收人與房屋征收部門(mén)未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下，政府按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律、法規(guī)正確，程序合法，充分保障了被征收人的補(bǔ)償權(quán)利，符合公平原則。

案號(hào)：（2017）最高法行申8623號(hào)

審理法院：最高人民法院

來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 發(fā)布日期：2018-07-18

3.被征收人與房屋征收部門(mén)在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，政府具有依法作出房屋征收補(bǔ)償決定的職權(quán)和職責(zé)——林碧銘訴重慶市渝中區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償案

本案要旨：被征收人與房屋征收部門(mén)在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，經(jīng)房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)，政府具有依法作出征收補(bǔ)償決定的法定職權(quán)和相應(yīng)職責(zé)，其作出的征收補(bǔ)償決定涵蓋了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)的，形式內(nèi)容不違反法律法規(guī)的規(guī)定。

案號(hào)：（2017）最高法行申8714號(hào)

審理法院：最高人民法院

來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 發(fā)布日期：2018-03-21

4.原房屋所有權(quán)人已死亡而現(xiàn)有房屋所有權(quán)人未明確的情況下，政府可以作出房屋征收補(bǔ)償決定——ＸＸＸ訴武漢市武昌區(qū)人民政府征收補(bǔ)償決定案

本案要旨：因房屋征收決定作出前，原房屋所有權(quán)人已死亡，而現(xiàn)有房屋所有權(quán)人未明確的情況下，無(wú)法達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議。為此，政府作出被訴征收補(bǔ)償決定，對(duì)涉案房屋進(jìn)行征收并予以補(bǔ)償，符合法律規(guī)定。

案號(hào)：（2016）鄂01行初633號(hào)

審理法院：湖北省武漢市中級(jí)人民法院

來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 發(fā)布日期：2017-12-29

1.房屋征收補(bǔ)償決定程序適用的情形

在征收補(bǔ)償方案確定的期限內(nèi)協(xié)商補(bǔ)償事宜未達(dá)成協(xié)議，這是作出補(bǔ)償決定的前置條件。征收補(bǔ)償方案是由房屋征收部門(mén)擬定，報(bào)市縣人民政府，經(jīng)不少于30日的公開(kāi)征求公眾意見(jiàn)程序，修改后制定公布的征收補(bǔ)償整體方案。征收補(bǔ)償方案涉及到本次征收范圍內(nèi)征收補(bǔ)償?shù)木唧w程序規(guī)則和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，是房屋征收的“基本法”。其中，應(yīng)當(dāng)有關(guān)于達(dá)成征收補(bǔ)償安置協(xié)議的最后期限的規(guī)定。房屋征收部門(mén)在征收決定作出后就應(yīng)當(dāng)與被征收人開(kāi)始協(xié)商補(bǔ)償事宜。期限屆滿(mǎn)，房屋征收部門(mén)與被征收人未達(dá)成一致協(xié)議的，房屋征收部門(mén)可以向市縣政府報(bào)請(qǐng)作出征收補(bǔ)償決定。未經(jīng)協(xié)商程序或者征收補(bǔ)償方案規(guī)定的最后協(xié)商期限未屆滿(mǎn)，房屋征收部門(mén)不得報(bào)請(qǐng)市縣政府作出征收補(bǔ)償決定。     

征收補(bǔ)償協(xié)商程序應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的協(xié)商期限，要給被征收人一個(gè)思考、選擇的期間。在過(guò)去的拆遷補(bǔ)償過(guò)程中，一些案件的拆遷人根本沒(méi)有協(xié)商的誠(chéng)意，上午與被拆遷人接觸，下午就申請(qǐng)拆遷主管部門(mén)或者人民政府裁決，不給被拆遷人思考的時(shí)間，不給被拆遷人協(xié)商的余地。這是造成拆遷過(guò)程中矛盾激化的一個(gè)重要原因。

因此，在征收補(bǔ)償協(xié)商過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)盡可能早的與被征收人事先接觸，給被征收人以充分的協(xié)商時(shí)間和機(jī)會(huì)，盡可能通過(guò)協(xié)商的方式解決征收補(bǔ)償問(wèn)題，防止征收補(bǔ)償協(xié)商程序形式化。通過(guò)充分協(xié)商，即便不能達(dá)成協(xié)議，也可以讓被征收人對(duì)征收規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)有比較清醒的認(rèn)識(shí)，有利于被征收人對(duì)將來(lái)市縣政府作出的征收補(bǔ)償決定的理解和接受，防止和減少矛盾激化。  

不經(jīng)協(xié)商程序可以直接進(jìn)入征收補(bǔ)償決定程序的特例是被征收房屋所有權(quán)人不明確。由于被征收房屋所有權(quán)人不明確，房屋征收部門(mén)無(wú)法確定協(xié)商的對(duì)象，但是，為了公共利益需要，必須及時(shí)征收，此時(shí)有必要不經(jīng)協(xié)商作出補(bǔ)償決定。被征收房屋所有權(quán)人不明確應(yīng)當(dāng)包括兩種情況：一是被征收房屋產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議，征收補(bǔ)償協(xié)商期限內(nèi)不能通過(guò)協(xié)商、仲裁、訴訟等方式明確產(chǎn)權(quán)的；二是登記的被征收房屋所有權(quán)人下落不明，無(wú)法確認(rèn)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人的。

（摘自《<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>理解與適用》，江必新主編，中國(guó)法制出版社2012年版，第255頁(yè)。）

2.市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定的情形

（1）在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議。房屋征收中，當(dāng)事人可能由于對(duì)補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的用房面積和地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)持有不同看法，從而導(dǎo)致補(bǔ)償協(xié)議一時(shí)無(wú)法達(dá)成。為避免房屋征收當(dāng)事人各執(zhí)己見(jiàn)、相互扯皮，久拖不決，本條規(guī)定在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定。房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出補(bǔ)償決定的時(shí)間，應(yīng)當(dāng)是在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限之后。在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議，還有一層潛在的含義，就是政府認(rèn)為有關(guān)補(bǔ)償方式與金額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積和地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式與過(guò)渡期限等事項(xiàng)合乎法律規(guī)定，有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益得到了補(bǔ)償，超過(guò)簽約期限仍不簽訂協(xié)議，這時(shí)才可以作出補(bǔ)償決定。

（2）房屋所有權(quán)人不明確。被征收房屋所有權(quán)人不明確是指無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟等情形。由于房屋所有權(quán)人不明確，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象也就不確定，往往難以進(jìn)行補(bǔ)償。在此情況下，不能因此就降低或不對(duì)此類(lèi)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，又不能因此久拖不決影響整個(gè)征收補(bǔ)償工作。為保證被征收人的合法權(quán)益和房屋征收工作的順利進(jìn)行，除對(duì)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的被征收人作出補(bǔ)償決定外，對(duì)被征收房屋所有權(quán)人不明確的也有必要依法作出補(bǔ)償決定。

注：上文提到的“本條”指“《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條”。

（摘自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例釋義》，國(guó)務(wù)院法制辦公室農(nóng)林城建資源環(huán)保法制司、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部法規(guī)司、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司編著，中國(guó)法制出版社2011年版第76~77頁(yè)。）

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《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十五條　房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。 　　

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條　房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。