踏入二月份，春節(jié)即將來臨，澳洲的學(xué)校假期正式結(jié)束了。經(jīng)過12月、1月的6周多的假期，很多學(xué)子們開始恢復(fù)正常的生活了。我們的房地產(chǎn)市場也開始回歸到日常。

總體來說最近聽到的消息算是喜憂參半。憂的是大型開發(fā)很多都停了，有好幾家中小型的建筑師事務(wù)所大受牽連，紛紛減員，一家深受中小型開發(fā)商喜歡的三個(gè)字母的設(shè)計(jì)公司（三個(gè)創(chuàng)始人的第一個(gè)名字）整個(gè)室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)沒有了，另外一家也是三個(gè)字母的設(shè)計(jì)公司（頭兩個(gè)創(chuàng)始人加一個(gè)董事）一個(gè)做大型住宅項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)由于項(xiàng)目停止，直接放無薪假期，另外一家我經(jīng)常用兩個(gè)字母代替他們?nèi)脑O(shè)計(jì)公司，也屬于半死不活的狀態(tài)，簡單來說，凡是以中大型住宅設(shè)計(jì)為主的設(shè)計(jì)公司目前都遇到了很大的困境。

而另外一邊，一家也是三個(gè)字母的設(shè)計(jì)公司，人數(shù)不斷擴(kuò)張，甚至達(dá)到了50多年歷史里面的最高峰，還在不斷的招人，原因是政府的基建項(xiàng)目源源不斷。

這種情況很奇怪，同樣是建造，一邊水深火熱，一邊朝氣蓬勃。住宅市場不斷萎縮，基建項(xiàng)目卻不斷擴(kuò)張。

這里有一種解讀：政府有意壓抑過高的房價(jià)，首先通過銀行限貸，然后通過基建把城市往外擴(kuò)張，把悉尼CBD 高度集中化改為三個(gè)中心城市，從而達(dá)到功能分流的目的，弱化現(xiàn)在CBD集金融和財(cái)政一體的局面。這是一種趨勢，一個(gè)大勢。

這種趨勢，理論上必然推高巴拉馬達(dá)（Parramatta）區(qū)的地位，然而事實(shí)上并沒有那么簡單，首先Parramatta周邊的配套設(shè)施并不完善，距離國際機(jī)場太遠(yuǎn)，幾條通往市中心的道路非常擁擠，所以必須要先做基建，也就是我們現(xiàn)在所知道的輕軌（Parramatta light rail）還有地鐵（metro West），只是這兩者可能需要10年左右的時(shí)間才能真正的展示效力，正在進(jìn)行的west connex 又面臨當(dāng)?shù)鼐用窈艽笞枇?，雖然正在努力進(jìn)行中。

大基建需要大價(jià)錢，早幾年政府通過激昂的房地產(chǎn)市場狠狠的收了不少稅，為財(cái)政儲(chǔ)備打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場下降，這部分的稅收大幅縮減，所以很多基建項(xiàng)目都開始節(jié)衣縮食。有些沒那么矚目的項(xiàng)目，甚至隱而不發(fā)，公眾甚至都不知道有這些項(xiàng)目的存在，也有的是在等州政府大選之前才會(huì)公布，來為執(zhí)政黨爭取選票。

這個(gè)又牽涉到另外一個(gè)會(huì)對房地產(chǎn)市場影響很大的事件，大選，這不僅僅是新州的大選，也是聯(lián)邦的大選，這兩個(gè)選舉之前各級政府，不同政黨都肯定會(huì)推出一系列的政策來為大選拉票，換而言之，將會(huì)有很多提振經(jīng)濟(jì)的空頭支票將會(huì)被拋出。這些事件對于房地產(chǎn)的走勢都會(huì)是很大的影響，然而這些政策最大的影響莫過于工黨所提出的廢除負(fù)扣稅，從全面廢除，到現(xiàn)在的部分廢除，也可以看到這個(gè)民眾對于這個(gè)政策的反對聲音其實(shí)是巨大的，畢竟現(xiàn)在的市場，投資客的比例已經(jīng)從50%左右大幅下降到20%以下，如果再推出取消負(fù)扣稅的政策，短期之內(nèi)對于投資客來說將是極大的打擊。

以上的觀點(diǎn)，全是基于澳洲本土的情況來分析的。

但是我們都知道悉尼，是一個(gè)國際化大都市，每年過來的游客，留學(xué)生不計(jì)其數(shù)，海外投資客更是絡(luò)繹不絕，其實(shí)除了我們所關(guān)注的華人團(tuán)體，歐美各國對澳洲的投資其實(shí)才是巨大的，而他們通常又會(huì)是被市場所忽略的。另外近年來，東南亞國家對澳洲的投資，也不斷增加，澳洲的印度移民人數(shù)也是巨大的，新加坡、馬來西亞的土豪也買下了不少高端物業(yè)，500多萬買下了macquarie park 的penthouse。

https://www./national/nsw-act/buyer-who-missed-out-on-grand-penthouse-creates-super-luxury-apartment-by-joining-two-smaller-ones/news-story/62259871d93b7f97b8546b8e1c3be16d

新加坡的開發(fā)商在2018年買下了澳洲本土富豪Matt Allen位于Vaucluse 的豪宅，花費(fèi)了6千7百多萬，據(jù)說這個(gè)別墅的裝修設(shè)計(jì)都2000多頁圖紙。

https://www./news/singaporean-tycoon-ck-ow-sells-vaucluse-trophy-home-for-close-to-67-million-20171217-h05z8t/

這也是為什么在前文里面，我會(huì)說市場是屬于喜憂參半，無論是從本土、還是從國際來說，目前形勢非常的不明朗。

最近做了好幾個(gè)開發(fā)的可行性分析，有的項(xiàng)目如果是在早幾年絕對是打破頭都要搶下來的項(xiàng)目，但是現(xiàn)在各種降價(jià)。這個(gè)也反過來證明了買地必須要謹(jǐn)慎，市場變化太大，同一個(gè)城市，不同區(qū)域變化也不盡相同。

市場上有錢的買家還是很多，但是早年的火熱市場導(dǎo)致開發(fā)商對于設(shè)計(jì)的質(zhì)量，戶型的優(yōu)化，甚至建造的質(zhì)量全部都不做考量，或者放在最低的考慮地位。所以現(xiàn)在正在建造，或者已經(jīng)拿到DA的項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊，這個(gè)也是對市場信心的一大打擊。

在這里說句題外話，關(guān)于opal tower，有的媒體大肆渲染悲情，其實(shí)對于事情的解決一點(diǎn)用處都沒有，甚至希望開發(fā)商回收物業(yè)，這種根本就是連槍口對哪里都沒搞準(zhǔn)就胡亂開炮。澳洲的開發(fā)商跟中國國內(nèi)的開發(fā)商完全就是不一樣的概念，這邊的開發(fā)商絕大部分都是投資人而已，有建造質(zhì)量問題，請找承建商。甚至有人無知到把這種質(zhì)量問題推諉到建筑設(shè)計(jì)上，這就真的是常識(shí)性錯(cuò)誤，純?yōu)榱瞬錈狳c(diǎn)增加流量的做法。

另外很多人提到的2年和6年法則，其實(shí)那些都是保修期限，并不是責(zé)任期限，建造發(fā)生巨大問題的話，這種責(zé)任追究是終身的，并不受2年和6年法則影響。

回到主題，未來的市場變化多端，由于銀行限貸，現(xiàn)在買方市場已經(jīng)形成，Meriton 老總給中介的公開信也表明了這一點(diǎn)，目前租房市場前所未有的火熱，但是賣房市場進(jìn)入低谷。有的賣房中介沒有收入了，要去做建材垃圾搬運(yùn)這種事情也有所耳聞，跟早幾年做IT的都要轉(zhuǎn)去做賣房中介的居民是完全反轉(zhuǎn)過來了。